名家专栏

省思可负担房屋策略/李兴裕

房屋的可负担性一直是大马一个紧迫的问题,因为许多在职的国人,在财务上还没有做好买房的准备。

大马需重新省思可负担房屋的发展策略,而这需要向其他国家(包括新加坡)在公共房屋计划上取得的成果取得借镜。

从历史上看,大马人将约30%的家庭收入用于购买可负担房屋。随着通货膨胀和生活成本的扬升,以及房价的上涨,涨幅比国人的收入增长更快,这使得许多国人在应付食品、医疗保健和交通费的开销后,用于买房(每月分期贷款)和支付其他必需品的资金也相应减少了。

1)2002至2019年期间,大马的屋价对收入比率(以屋价中位数相对家庭收入中位数来衡量)一直高于4倍,高于3倍的可负担能力比率。

2)2016年国家银行常年报告书一篇关于可负担房屋的文章指出,我国大多数州属的房价都严重无法负担,屋价收入比为4.1和5.0(严重负担不起)和5.0及以上(非常严重的负担不起)。

3)屋价中位数从2002年的10万令吉,每年上涨6.5%至2019年的28万9646令吉,比年收入中位数快4.1倍,从2002年的2万4588令吉,年均上涨6.4%至2019年的7万零476令吉。2021年,屋价中位数从2019年的28万9646令吉增长3.6%,至30万令吉。

4)由于许多因素,国人变得买不起房屋:(i)屋价增长快于收入增长;(ii)家庭储蓄缓冲较低。76%家庭的储蓄不足于应付3个月的生活费;(iii)潜在借贷者已负债累累。65%的借贷者已拥有汽车或个人贷款,因此限制了他们获得房屋贷款的融资能力。

尽管与2020年(2062令吉)相比,2021年的月薪和工资中位数增长了9.1%至2250令吉,但仍低于2019年的2442令吉。

联邦政府和州政府实施了各种可负担房屋计划,以帮助B40家庭(月入中位数低于2500至4849令吉)和M40家庭(月收中位数介于4850至1万零959令吉之间)能有“一瓦遮头”,实现居者有其屋的梦想。

可负担屋门槛分两类

根据国家可负担房屋政策,可负担房屋的门槛分为两类:第一类为售价15万令吉的房屋(吉兰丹、吉打、玻璃市和霹雳);第二类为售价介于15万至30万令吉的房屋(其他州)。

如果屋价不超过年收入的3倍,则被认为有关房屋是属于可负担房屋。

此外,政府也实行拥屋计划(HOC)、售价低于100万令吉的房屋豁免印花税,以及简化持有6年后出售房产的产业盈利税(RPGT)的措施。

潜在购屋者观望

虽然这些举措有助于降低购买可负担房屋的成本,但考虑到经济前景、收入和就业前景疲软、通胀和生活成本上升,以及房屋贷款利率上升,仍有一些因素需要考虑。

我们预计潜在的购屋者将采取观望态度,直到生活成本稳定下来。

根据PropertyGuru的2022上半年大马消费者信心调查,51%的受访者不符合可负担房屋的资格,并在没有政府援助的情况下无力买房。

可负担房屋的发展是一项共同责任,公共领域将发挥主导的角色。阻碍可负担房屋发展的有结构性、周期性、制度性和文化性因素,也有需求(收入和价格承受能力)和供应(成本)因素牵涉在内。

我们必须采取和涉及各方协调的全面方式,并重新定义公共和私人领域在提供充足的可负担房屋方面所扮演的角色,特别是在城市地区和发展较为落后的州属。

这方面出现了3个共同目标:降低建筑成本、减轻中低收入家庭的房屋成本负担,以及解决监管障碍与供应成本。

1)保障房屋发展的先决条件

虽然公共领域将公共/社会房屋的规划、干预和交付,作为国家议程关注重点,但它不应与私人领域竞争,导致公共资源分配不当、排挤和不公平的竞争环境。

由于更便宜的土地成本、给予各种豁免、不同的资金来源和执照因素,公共领域的建筑成本将会降低。

公共领域的作用是促进与奖掖可负担房屋的开发,而非与私人领域竞争。

2)衡量可负担房屋价格门槛

首先需要根据不同州属的收入中位数与屋价,以及借贷者的贷款对收入资格,来进行务实与适当的定义。

其他需要考虑的因素是地点(州和地区)、土地成本、地方当局的条例,以及特定的监管成本。例如,在大巴生谷,吉隆坡和雪兰莪的建议可负担房屋门槛为50万令吉,而吉兰丹等发展较为落后的州属则为20万令吉。

3)促进私人领域的交付管道

我们同意马来西亚房地产发展商会(REHDA)的观点,即公共领域应根据重新定义的门槛价格水平,承担社会/公共房屋交付的责任,而私人领域将专注于市场驱动,价格高于门槛或处于门槛内的可负担房屋,并且不受固打配额或价格管制。

4)交叉补贴可负担房屋,产生负面的外在因素

众所周知,低成本/可负担房屋的兴建,已使房屋发展商为中等收入购屋者兴建房屋的成本负担过重。

交叉补贴的成本负担,将以房价上涨的形式,由已面临财务紧张的中等收入购屋者承担。

当局需实行更公平和公正的公共房屋政策,确保只有符合条件的人,才有权参与社会房屋计划。

低收入家庭的公共组屋不应出售,而应保留为出租或暂住房屋的用途,并且只出租给那些没有经济能力买房的人。

5)建筑和土地成本

土地使用的决定;可以在哪些地点兴建哪些类型的房屋,主要由州和地方政府的条规来规定。发展商背负着越来越严格的地方政府法规和各种“隐性”合规成本,这些成本增加15至25%,推高了兴建房屋的成本,并被迫将额外的成本转嫁给购屋者。

此外,发展商必须遵守其他要求,包括土地转换溢价及公共基建费用(Contribution Charges,用于基础设施和公用事业),而其中一些土地需要交出用于厂房和机械建设。

联邦政府可以结合使用“财务胡萝卜加大棒”的方式,来促使地方政府改革他们的法规,降低合规成本和分区法。

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财经新闻

优惠原产地证书仅0.07% 马企未善用RCEP便利

(吉隆坡16日讯)区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)实施1年多后,马来西亚企业对RCEP的使用似乎低于预期。

投资、贸易及工业部的数据显示,从2022年4月至今年2月共发放3307张总值11亿令吉的优惠原产地证书(PCOs),仅占对RCEP市场总出口的0.07%,这反映大马企业对RCEP的低使用率。

中华总商会社会经济研究中心的快速调查显示,大马企业通常利用贸易协定来增加贸易,并寻找新市场。

尽管如此,39.7%的受访企业,未利用任何自由贸易协定(FTA),23.1%受访者至少利用1个FTA,其中大多数企业利用中国东盟自贸协定(ACFTA)和东盟货物贸易协定(ATIGA)。

中总与中使馆合作

鉴于RCEP在大马的低使用率,促使中总与中国驻马大使馆合作,展开针对RCEP的影响因素,以及使用RCEP时遇到的挑战和障碍调查。该调查涵盖潜在关切、挑战、效用,以及改善RCEP使用情况所需的措施。

这项调查于去年11月29日至12月30日期间进行,共接获156份回应,涵盖广泛企业类型,其中94.2%受访企业为微型、小型与中型企业(MSMEs)。

中总经济研究中心执行董事李兴裕今天在2024年“发掘RCEP机遇”研讨会上公布调查报告时说,只有2家受访企业表示正在使用RCEP。

他表示,由于中总会员大部分以国内市场为导向,而且以微型、中小企业为主,因此,这项调的代表性有限。

“然而,这种极低的使用率与投贸部公布的优惠原产地证书数据及马来西亚厂商联合会的调查结果类似。”

企业对关税优惠欠认知

李兴裕指出,尽管厂商联合会的调查有超过三分之一受访企业为大型企业和出口商,惟结果显示,2022年3月实施RCEP后,仅有20%受访企业使用RCEP。

近三分之一受访企业不了解RCEP,其余受访企业对包括如何享受优惠税率等知识的了解也非常有限,是导致RCEP使用率低的原因之一。

没有利用RCEP的受访企业中,59%不熟悉RCEP的好处;其他没有利用RCEP的原因包括不是进口商/出口商/供应商(49%)、缺乏相关人才(25%)。

大部分受访企业表示,通过商会和媒体获知RCEP,这表明需要加强RCEP觉醒的宣传活动,政府和工商组织需扩大RCEP宣传的覆盖面,使更多企业了解从RCEP中可获得的市场潜力。

调查显示,大部分企业对RCEP的内容表示关切,其中63.8%受访企业认为RCEP章节中“关税减免承诺"最重要,其次是“海关程序和贸易便利化”(54.3%)和”电子商务”(42.9%)。

李兴裕建议政府和私人界,尤其是微型、中小企业共同努力,提高RCEP的使用率。

企业盼获咨询服务

为了提高RCEP的使用率,71.4%受访企业建议提供咨询服务和支持,其次是由政府进行针对特定行业宣介(70.5%),以及由业者交流与分享经验(67.6%)。

52.4%受访企业希望RCEP可进一步实现贸易自由化和关税减免,使RCEP在现有的FTA中更具优势,进而吸引更多企业使用。

调查报告认为,对于出口商及中小企业而言,通过RCEP找到贸易伙伴仍然是一项挑战。

“对于计划出口或希望增加出口量的中小企业,我们需要提升它们的出口能力,因此,制定出口项目和具体的商务对接计划,可以培养新兴出口商的同时,也帮助现有出口商在其他RCEP成员国找到合适的贸易伙伴,从而共享RCEP的红利。”

他说,整体而言,政府需与国内工商组织加强合作,建立一个透明公开及友善的平台,广泛散播关于RCEP的潜在效益、挑战等信息,并提高公众认知。

出席研讨会嘉宾包括中总署理总会长拿督吴逸平、投贸部东盟经济一体化局高级主任苏古玛丽博士、亚太一带一路共策会执行董事拿督翁忠义、东南亚社科研究中心总执行长梁志华等。

孙淑强:可助大马经济转型

中国驻马大使馆经商处公参孙淑强指出,推进区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)实施,不仅有利于大马更好地借助RCEP东风实现经济增长转型,同时有助于推动马中在RCEP框架下深化经贸合作,进一步释放以东盟为中心的区域发展潜力。

优化资源配置

他说,RCEP于去年6月正式生效,标志着全球人口最多、经贸规模最大、最具发展潜力的自由贸易区进入全面实施新阶段,其重要意义不言而喻。

他在研讨会上致词时说,RCEP优化资源配置,释放经济活力。

协定通过关税减让、减少技术性贸易壁垒、促进贸易便利化、提升投资政策透明度,为缔约方带来实实在在的收益。

他指出,根据彼得森国际经济研究所预测,到了2030年,RCEP将带动全球国内生产总值(GDP)每年增长1860亿美元(约8971亿令吉)。

对RCEP出口8.58兆

孙淑强以中国为例,作为RCEP最大经济体,2022年中国与RCEP其他成员进出口总额达12.95兆人民币(约8.58兆令吉),按年增长7.5%;实际利用RCEP其他成员投资达235亿3000万美元(约1128亿令吉),按年增长23.1%。

“RCEP增强区域互补,深化产业转型。大马前十大进出口商品主要为中间品,东盟更是中国的中间品首要贸易伙伴,可积极利用RCEP原产地累积规则与其比较优势,深化区域产业链供应链融合发展,实现产业转型升级。”

中日韩可助产业升级

他说,RCEP首次将中日韩三国与大马置于同一个自贸安排中,可借此契机积极推动实现日韩的研发技术及生产性服务、中国制造、东盟组装等的深度融合,助力大马在全球价值链中攀升。

他形容,RCEP真正享惠到民,提升企业竞争力。RCEP叠加中国和其他成员已生效的双边自贸协定,为企业更好享惠创造了良好条件。

孙淑强说,RCEP现有15个成员国均在服务贸易上作出高于原有“10+1”自贸协定水平的开放承诺,显著提高RCEP成员国市场准入的确定性,增强投资者信心,在当今世界为真正的多边主义和自由贸易注入强心剂。

“世界经济与国际形势仍然充满挑战和不确定性,践行真正的多边主义,维护贸易投资自由化便利化,追求普惠包容的经济全球化,符合包括马中在内的共同利益和发展目标;RCEP作为多边主义和自由贸易的重大胜利意义深远,且仍有巨大潜力可挖。”

他表示,自RCEP生效以来,中国政府积极通过专题培训、政策咨询、经验推广等各种方式引导并服务地方、产业和企业对接RCEP机遇,充分享受政策红利。

“自疫情结束后,中国越来越多地方团组借RCEP框架东风来马寻求经贸合作机会,相信今天的讨论也能助力两国企业更好开拓RCEP区域市场。”

RCEP于2022年生效

李兴裕讲解RCEP成立的背景时说,RCEP于2020年11月15日正式签署的全球最大自由贸易协定,并于2022年1月1日正式生效。

RCEP的15个成员国分别为澳洲、汶莱、柬埔寨、中国、日本、印尼、寮国、马来西亚、缅甸、纽西兰、菲律宾、新加坡、韩国、泰国和越南。

大马正式于2022年1月17日批准RCEP,并于2022年3月18日生效。

他表示,2022年,大马在RCEP的贸易中排名第7,与14个RCEP会员国的贸易总额达1兆5400亿令吉,占2023年贸易总额的58.2%(2022年为1兆6500亿令吉,占贸易总额的58.1%),其中出口占比为56.9%。

大马前三大贸易伙伴分别是中国(17.1%)、新加坡(13.8%)和日本(5.9%)。

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