省思可负担房屋策略/李兴裕
房屋的可负担性一直是大马一个紧迫的问题，因为许多在职的国人，在财务上还没有做好买房的准备。
大马需重新省思可负担房屋的发展策略，而这需要向其他国家（包括新加坡）在公共房屋计划上取得的成果取得借镜。
从历史上看，大马人将约30%的家庭收入用于购买可负担房屋。随着通货膨胀和生活成本的扬升，以及房价的上涨，涨幅比国人的收入增长更快，这使得许多国人在应付食品、医疗保健和交通费的开销后，用于买房（每月分期贷款）和支付其他必需品的资金也相应减少了。
1）2002至2019年期间，大马的屋价对收入比率（以屋价中位数相对家庭收入中位数来衡量）一直高于4倍，高于3倍的可负担能力比率。
2）2016年国家银行常年报告书一篇关于可负担房屋的文章指出，我国大多数州属的房价都严重无法负担，屋价收入比为4.1和5.0（严重负担不起）和5.0及以上（非常严重的负担不起）。
3）屋价中位数从2002年的10万令吉，每年上涨6.5%至2019年的28万9646令吉，比年收入中位数快4.1倍，从2002年的2万4588令吉，年均上涨6.4%至2019年的7万零476令吉。2021年，屋价中位数从2019年的28万9646令吉增长3.6%，至30万令吉。
4）由于许多因素，国人变得买不起房屋：（i）屋价增长快于收入增长；(ii)家庭储蓄缓冲较低。76%家庭的储蓄不足于应付3个月的生活费；(iii)潜在借贷者已负债累累。65%的借贷者已拥有汽车或个人贷款，因此限制了他们获得房屋贷款的融资能力。
尽管与2020年（2062令吉）相比，2021年的月薪和工资中位数增长了9.1%至2250令吉，但仍低于2019年的2442令吉。
联邦政府和州政府实施了各种可负担房屋计划，以帮助B40家庭（月入中位数低于2500至4849令吉）和M40家庭（月收中位数介于4850至1万零959令吉之间）能有“一瓦遮头”，实现居者有其屋的梦想。
可负担屋门槛分两类
根据国家可负担房屋政策，可负担房屋的门槛分为两类：第一类为售价15万令吉的房屋（吉兰丹、吉打、玻璃市和霹雳）；第二类为售价介于15万至30万令吉的房屋（其他州）。
如果屋价不超过年收入的3倍，则被认为有关房屋是属于可负担房屋。
此外，政府也实行拥屋计划（HOC）、售价低于100万令吉的房屋豁免印花税，以及简化持有6年后出售房产的产业盈利税（RPGT）的措施。
潜在购屋者观望
虽然这些举措有助于降低购买可负担房屋的成本，但考虑到经济前景、收入和就业前景疲软、通胀和生活成本上升，以及房屋贷款利率上升，仍有一些因素需要考虑。
我们预计潜在的购屋者将采取观望态度，直到生活成本稳定下来。
根据PropertyGuru的2022上半年大马消费者信心调查，51%的受访者不符合可负担房屋的资格，并在没有政府援助的情况下无力买房。
可负担房屋的发展是一项共同责任，公共领域将发挥主导的角色。阻碍可负担房屋发展的有结构性、周期性、制度性和文化性因素，也有需求（收入和价格承受能力）和供应（成本）因素牵涉在内。
我们必须采取和涉及各方协调的全面方式，并重新定义公共和私人领域在提供充足的可负担房屋方面所扮演的角色，特别是在城市地区和发展较为落后的州属。
这方面出现了3个共同目标：降低建筑成本、减轻中低收入家庭的房屋成本负担，以及解决监管障碍与供应成本。
1）保障房屋发展的先决条件
虽然公共领域将公共/社会房屋的规划、干预和交付，作为国家议程关注重点，但它不应与私人领域竞争，导致公共资源分配不当、排挤和不公平的竞争环境。
由于更便宜的土地成本、给予各种豁免、不同的资金来源和执照因素，公共领域的建筑成本将会降低。
公共领域的作用是促进与奖掖可负担房屋的开发，而非与私人领域竞争。
2）衡量可负担房屋价格门槛
首先需要根据不同州属的收入中位数与屋价，以及借贷者的贷款对收入资格，来进行务实与适当的定义。
其他需要考虑的因素是地点（州和地区）、土地成本、地方当局的条例，以及特定的监管成本。例如，在大巴生谷，吉隆坡和雪兰莪的建议可负担房屋门槛为50万令吉，而吉兰丹等发展较为落后的州属则为20万令吉。
3）促进私人领域的交付管道
我们同意马来西亚房地产发展商会（REHDA）的观点，即公共领域应根据重新定义的门槛价格水平，承担社会/公共房屋交付的责任，而私人领域将专注于市场驱动，价格高于门槛或处于门槛内的可负担房屋，并且不受固打配额或价格管制。
4）交叉补贴可负担房屋，产生负面的外在因素
众所周知，低成本/可负担房屋的兴建，已使房屋发展商为中等收入购屋者兴建房屋的成本负担过重。
交叉补贴的成本负担，将以房价上涨的形式，由已面临财务紧张的中等收入购屋者承担。
当局需实行更公平和公正的公共房屋政策，确保只有符合条件的人，才有权参与社会房屋计划。
低收入家庭的公共组屋不应出售，而应保留为出租或暂住房屋的用途，并且只出租给那些没有经济能力买房的人。
5）建筑和土地成本
土地使用的决定；可以在哪些地点兴建哪些类型的房屋，主要由州和地方政府的条规来规定。发展商背负着越来越严格的地方政府法规和各种“隐性”合规成本，这些成本增加15至25%，推高了兴建房屋的成本，并被迫将额外的成本转嫁给购屋者。
此外，发展商必须遵守其他要求，包括土地转换溢价及公共基建费用（Contribution Charges，用于基础设施和公用事业），而其中一些土地需要交出用于厂房和机械建设。
联邦政府可以结合使用“财务胡萝卜加大棒”的方式，来促使地方政府改革他们的法规，降低合规成本和分区法。
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囤货潮激励4月大增16% 大马出口势头恐难以为继
报道：凌侨森
（吉隆坡20日讯）投资、贸易及工业部公布，大马4月份贸易数据亮眼，出口同比大增16%，但经济学家警告，此趋势属短暂反弹，因为买家趁关税恶化前提早囤货，因此，我国长远的出口前景依旧面临阻力。
根据文告，大马4月出口表现强劲，同比录得16.4%增长，至1335.6亿令吉，当月出口增长主要由制造产品所支撑，尤其是电子及电气（E&E）产品，提升了将近160亿令吉。
此外，同等重要的领域还包括农产品，特别是棕油和棕油相关产品，是支撑出口整体扩张的领域。
另一边厢，大马4月进口录得1283.7亿令吉，同比增长20%，让我国继续获得贸易顺差，从2020年5月开始至今，已是第60个月连续录得贸易顺差。
大马4月贸易总额则为2619.4亿令吉，同比扬升18.2%，是自2022年8月以来最高的单月值。
值得一提的是，这也是大马从去年1月开始，连续第16个月持续正面的增长。
出口美国大增46%
在主要出口市场方面，大马与主要贸易伙伴的出口显著走强，尤其是对东盟、中国、美国、欧盟和台湾等，均创下新高出口纪录，这还得益于E&E产品的出货量提升。
此外，我国对东盟的出口占最高份额，是总数的30.5%，录得406.8亿令吉出口额，同比增18.3%。
“至于美国的出口增幅则最显著，达到45.6%，至192.2亿令吉，占总额的14.4%。”
在今年首四个月，大马对外贸易、出口和进口均创下新高。
贸易总值同比扩大7.2%，至9776.1亿令吉；其中，出口同比涨7.3%，至5119.2亿令吉，进口则同比涨7%，至4656.9亿令吉。
期间，贸易顺差也同比增长10.4%，至462.3亿令吉。
李兴裕
长期出口存隐忧
中总社会经济研究中心执行董事李兴裕回应《南洋商报》询问时表示，我国目前的外贸数据亮丽，主要受惠于出口商提前出货，以及买家加紧囤货所致。
李兴裕披露，在中美关税战暂停期间，区域的出货量普遍激增，反映了出口商与买家正把握机会之窗，加速完成出入货交易。
“尽管这波出口增长属于短期现象，但预料其动能可延续至5月份。”
李兴裕也提醒，随着中美休战期限临近，市场情绪或将转趋谨慎，恐压抑后续需求，进而冲击出口表现。
“大马接下来的出口表现，很大程度上取决于中美关税谈判的进展，加上全球主要经济体前景持续疲软，预计大马长期的出口前景仍有阻力。”
夏伟文
市场步入调整期
另外，拉曼大学会计与管理学院经济系高级讲师夏伟文接受电访时同样认同，现今的外贸数据向好，起因于市场抢先囤货所推动，带动短期出口增长。
他解释：“目前的趋势恐难持续太久，拐点或落在中美关税休战期限结束之后，预计届时市场会进入一段必要的调整期，我国出口表现可能随之放缓。”
“当前，中国面临产能过剩，美国则呈现消费过热的现象，因此在接下来的调整期，市场将逐步对此作出修正。”
夏伟文补充，中美两国未来的谈判，虽不至于再度陷入剑拔弩张的局面，但也难有重大突破，商业环境将维持常态，不太可能再现需求大增的局面。
换句话说，在前期需求已被提前释放，大马接下来的出口增长动力或逐步减弱。
“作为以出口带动经济增长的国家，大马的国内生产总值（GDP）或将受到牵连，惟放缓趋势预计不会立即显现，而是在2026年逐步浮现。”
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