股市里的“房”事/麦传球
在马来西亚，房产是大多数华人（X世代和婴儿潮）投资的首选。
然而，由于贷款买房的首付款金额蛮大和随后的每月分期付款也不小，很多现代的年轻人（Y世代和千禧一代）将无法直接投资房地产。
如果他们幸运地在家乡找到工作（包括吉隆坡），他们仍然可以和父母住在一起。不过，对于那些离乡别井在大城市或其他州工作或定居的人来说，他们可能会成为无壳蜗牛而必须租屋生活。
在吉隆坡、巴生谷和其他的大城市，由于房价高涨使到许多受薪阶级的人无能力购买房屋。80后的人必须一人或夫妻两人共同工作并存钱5至数十年才能购买首间自住的屋子。90后有可能需要亲子两代共同存钱才能购屋。
更有甚者，在日本东京的高价地段，甚至有三代共同存钱才有购屋的可能。其他亚洲高价地段包括中国、印度、台湾、香港和新加坡的某些地区，也可能面对同样的困境。
以前孟子曰“富不过三代”。现代麦子（笔者）曰“富不过（要努力）三代”。
怎样能大量买房？
那么在存足首付款购买第一处房产之前，我们可以做些什么？
你希望成为一个能够购买大量房产的业主吗？
就有如百万富翁棋盘游戏中的玩家，可以尽情的购买大量房产，而不再是只出现在梦中的情景。
是的，现在人人都是可以购买大量房产的。
我时常在研讨会上向投资者推荐一种投资的产品，因为它拥有下表中列出的产品交易功能和好处。
它就是房地产投资信托（产托）。
资产多元回酬高
产托与单位信托基金类似，即由多元化的资产投资组成。
不同的是，单位信托基金是以股票，固定收入证券和流动资产（包括货币市场工具及现金）组成的。
产托的多元化投资是不同类型的房地产，而营业收入是以收租金为主。投资的商业地产包括购物中心、医院、酒店和办公大楼等等。它像股票一样，是可以在交易所买卖的证券房。
它可享有特殊的税务优惠（如果产托将至少90％的盈利作为股息，分配给所有的股东，盈利则免税）。所以一般上产托可为投资者带来比其他种类证劵更高的收益。
如何选择好产托？
1.查看他们过去的记录，有没有不断增长的利润和派发不断增加的股息。
2.他们是否继续收购并改善房托的资产，并为投资者创造更高的收入（提高其净租金/利润）。
3.他们投资的房产类型和租户。该物业是否有好的大租户？如果这个大租户离开，该房托是否有足够的数量和其它种类的租户来维持其收入和保持其发展。
4.查看他的资产负债比率（资产负债率）。产托进行收益增值收购的能力在很大程度上是取决于这比率的。资产负债率越低，产托就可以借更多钱以资助收购和建立其投资组合。
5.他们是否有投资于海外房地产，这有利于进一步的多元化，以对冲本地经济衰退和汇率风险。
6.管理层是否由专业，优秀且良好诚信的人员组成？
另类“居者有其屋”
政府已经采取各种措施，通过国家住房政策制定经济适用房计划来帮助无壳蜗牛，希望大多数的人都可以达到居者有其屋的目标。
我相信大多数人一生的梦想是建立一个幸福和美满的家。而且，不管你现在的住家是正房（笫一次自己名下的产业），偏房（渡假屋）还是填房（卖了“正房”再买的屋子），家永远都是所有人的避风港。
无论你是拥有实物的房产还是无形的房托，如广东人所说的，希望是“年晚煎堆，人有我有”。
你是不是去你拥有的房产里面的商店消费？如果不是或没有拥有房产的话，阅读我的文章后，你应该知道怎么做。让我们将百万富翁棋盘游戏中的梦想变为事实吧。
【灼见】影视文化城可期/魏开星
中国内地改革开放四十余年，伴随着城镇化的加速推进，房地产行业曾迎来突飞猛进的发展。
据统计，房地产作为过去20年中国经济增长的火车头之一，占国内生产总值(GDP)的比重达7.34%，带动相关产业合计占比高达约17%。
然而，随着冠病疫情的冲击及后疫情时代的到来，内地经济加速转型，重点发展高新技术等新质生产力，房地产泡沫被戳破，行业发展逐渐回归理性。2024年，房地产增加值占国内生产总值的比重已降至6.3%。
房地产曾是各级政府财政的重要来源之一，这就是所谓的“土地财政”。
然而，同样是土地开发，一些地方政府在转让土地时跳出传统模式，不再单一依赖住宅开发或工业园区建设，而是另辟蹊径，建设影视文化城。
在房地产泡沫破灭后，这类文化产业的优势愈加凸显。
例如，在一些三四线城市，许多房地产项目不是“烂尾”，就是空置率极高的“空城”；而位于贵州南部的都匀“秦汉影视城”却是一抹文化亮色。
该影视城规划占地900亩，建筑面积16万平方米，是集影视拍摄制作、文化旅游互动、古装饰品租赁、休闲观光与度假旅游于一体的全产业链文化项目，为西南地区增添一座文化地标。
都匀“秦汉影视城”坐落于贵州省黔南州都匀经济开发区，主题为“梦回长安”。
一条中轴主线贯穿全城，其中的未央宫为全世界最大的汉代宫殿式建筑，总占地面积13万平方米，建筑面积达6万多平方米；主殿宣室殿内含国内最长景深，气势磅礴。
“秦汉影视城”是都匀经济开发区三大影视基地之一。该基地原为电视剧《霍去病》的拍摄而建，自2016年启动、2017年建成，包含六大区域、230栋建筑。项目建筑风格、规模布局均依据史料记载与专家考证，尽最大限度还原秦汉皇都的历史风貌。
亲临现场，秦砖汉瓦、墙高院深、气势恢宏，皇家气派一览无遗。热播剧《庆余年》、《陈情令》、《大秦赋》均在此拍摄。
《大秦赋》中，秦王嬴政与吕不韦、李斯等大臣在此共商国是，唇枪舌剑、谋定天下，荆轲刺秦王的惊心动魄亦在此地重现……只可惜我参观当天，宣室殿正为五一活动作准备，暂不对外开放，未能一窥朝堂之威。
综合价值远超一般房地产
然而，在景区游览途中，偶有仿古民间技艺表演穿行其间，恍若“梦回长安”，时光交错，令人流连忘返。
思绪回归现实，我不由自主地为这一文旅项目点赞！与传统房地产相比，文旅项目更需远见卓识与全局意识。
从经济回报来看，文旅投资周期长、回报慢；但从社会效益、城市活力和就业带动等方面，其综合价值远非一般房地产可比。
以“秦汉影视城”为例，据经营管理人员介绍，为吸引更多影视制作团队入驻，场地租用不收取费用，当地政府亦出台一系列扶持政策；在门票方面，对不少地区游客实行免票，以期带动酒店、餐饮、交通等行业联动发展，实现整体就业增长与收入提升的综合效益目标。
都匀“秦汉影视城”作为中国内地同类项目中唯一位于西南地区者，具独特区位优势。
其他十大影视基地大多分布于江浙、华北。而西南地处多民族交汇地带，正可利用这一特色举办丰富多彩的民族文化活动，吸引来自大湾区及海内外游客。
此外，影视创作不应仅限于历史剧题材。都匀可进一步打造少数民族与热带风情场景，为影视制作提供更多元的选项。同时，也应主动对接东南亚市场，推动跨境影视合作。
随着中国影视作品日益“出海”，中外合拍日趋频繁，相信“秦汉影视城”将迎来更多机遇，吸引更多剧组与游客，真正实现“文化及经济”的双赢。
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