从住宅区到商业中心 蕉赖马鲁里披新装

提到吉隆坡蕉赖马鲁里,人们印象最深的,就是当地一家份属国内最早期购物广场之一的佳世客购物中心(现为永旺),以及许多数十年历史的老旧4层楼店屋。

事实上,马鲁里早于上世纪60年代就开始发展,前身是一个以政府宿舍为主的住宅区。

不过,在翻新计划及多家新的大型购物广场进驻下,马鲁里和周遭地区已从一个传统的打工族住宅区“华丽转身”,摇身一变为一个拥有丰富生活方式和当地社区生活元素,令人雀跃的全新商业中心。

占地约730英亩,坐落在半山芭和陈秀连路一带的马鲁里,是吉隆坡最著名的城郊地区之一。

过去10年,马鲁里周遭主要公路和地区,诸如葛京路(Jalan Cochrane)及啤路(Jalan Peel)相继在重建计划下进行大翻新,展现了新的活力。

此外,毗邻长达30年历史的蕉赖永旺购物广场,也已进行大翻新和扩充,加上多家新的购物商场,令整个马鲁里商业活动更为朝气蓬勃。

除了四通八达的交通,以及新的商场如雨后春笋般涌现,马鲁里一带的基本建设非常齐全,学校、酒店、医疗中心、食肆等应有尽有。

经多项发展改头换面

城市土地运用及交通规划专家吴木炎指出,马鲁里早期是以4层楼高的店屋、公务员宿舍,以及中低价的组屋为主,迎合普罗大众的需求。

他对《南洋商报》说,然而,随着时代的进步和变迁,在旧区翻新计划下,马鲁里经过多个新发展项目的改头换面,如今已呈现完全不同的风貌。

其中,属于吉隆坡市区衔接马鲁里一条主要延伸公路的葛京路“居功至伟”,它成功打通了马鲁里的“任督二脉”,并将桑林花园(Taman Shamelin Perkasa)和马鲁里两个原本毗邻的地区合成一体,将当地产业市场提升到更高的层次。

这个老城区过去的一些单层排屋和廉价屋,如今已被捷运站、蕉赖宜家(IKEA Cheras)、MyTown购物中心、双威伟乐购物广场(Sunway Velocity)等取而代之。

双威伟乐是于2016年杪开张营业,蕉赖宜家和相连的MyTown购物中心则分别于2015年11月及2017年3月新张。此外,啤路的NSK霸级市场则于2018年初投入营业。

吴木炎指出,由武装部队基金局旗下莫实得打造,占地约110万平方尺的MyTown购物中心,以及毗邻的宜家蕉赖分店,整个发展计划让马鲁里焕然一新。

地段前身是政府宿舍

“这些地段前身是政府宿舍及一些组屋,在老城区翻新计划下,重金打造成今日的大型商业购物中心。

莫实得在葛京路一带拥有超过50英亩土地,计划供未来发展。该公司在该区的其他发展项目,还包括住宅及办公楼,而这些项目并不属于“MyTown”发展计划。

亨利行(Henry Butcher)总营运长邓志明指出,与其他和吉隆坡市中心同样距离的地点,如孟沙、金地花园、满家乐和十五碑相比,马鲁里的房价和租金相对可负担。

他说,旧的公寓主要是屋主自住,新的较小面积公寓售价介于每平方尺700至逾1000令吉,主要销售对象是投资者,价格更容易受市场情绪影响。

多项新房产兴建中
有望成隆市最繁华区

基于备受看好成为吉隆坡最繁华的城郊住宅区,马鲁里有多个新的房产项目正兴建中。

这些新项目以共管公寓及服务式公寓等高楼房产为主,主因是可供发展的土地已非常匮乏。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills Malaysia)董事经理拿督邝宝耀指出,2008至2012年期间,马鲁里的高楼房产单位约为3688个单位,新增供应走势平平。

据EdgeProp.my报道,他说,Amaya Maluri于2013年竣工后,新的高楼房产供应开始明显增加。

邓志明指出,共管公寓和服务式公寓一般都取得不俗的销售成绩,但需视地点、规模、设计和价格而定。

高楼住宅升值40%

据EdgeProp.my’的数据,马鲁里达部分的高楼住宅发展项目,于2012至2018/19年期间,升值约15至40%。

不过,上述数据,不包括2012年仍未竣工的双威伟乐的Amaya Maluri V Residence @ Sunway Velocity。

尽管马鲁里和其周边地区的房产自2012年起普遍增值,但价格已比2015年的顶峰有所回软。

截至去年11月,马鲁里双层排屋平均售价为75万9200令吉或每平方尺435令吉,是自2012年以来最高的售价。

2012年的平均售价为57万900令吉或每平方尺310令吉。

已完工的高楼住宅中,转手价最高的是V Residence @ Sunway Velocity,每平方尺超过1000令吉,其他项目的成交价均低于这个水平。

根据EdgeProp.my的数据,截至去年11月,马鲁里地区的旧公寓如Bam Villa、Manor Apartment及Casa Ria,平均售价分别为每平方尺340、360及415令吉,较为可负担的新项目则有马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)的M Vertica,每平方尺要价约560令吉。

租金方面,旧的高楼建筑月租叫价1500至2000令吉,或每平方尺1令吉50仙至2令吉。较新的公寓例如Amaya Maluri和V Residence @ Sunway Velocity则要价2000至3500令吉,或每平方尺2令吉60仙至3令吉60仙。

国贸中心捷运大大加分

除了策略性的地点及作为购物新目的地的新形象,马鲁里还可为产业投资者带来什么好处?

如火如荼施工中的大型发展计划敦拉萨国际贸易中心(TRX)距离马鲁里不远,以及双溪毛糯-加影线捷运的通行,为马鲁里地区的产业大大增值。

捷运在马鲁里一带共设有2个站点,分别是葛京站及马鲁里站。此外,马鲁里还有一个轻快铁站。

占地70英亩的TRX是一项大型综合发展计划,全面落成后,将成为吉隆坡新的商业中心,也是马来西亚新的国际金融中心。

目前,吉隆坡-布城大道(Maju Expressway)及新街场大道的通行,也大大提升马鲁里地区的交通便利。

兴建中的斯蒂亚旺莎-班底大道(DUKE3,又称大使-淡江大道第三期),将使巴生谷北部、孟沙南城通往马鲁里的交通更方便。

此外,捷运第二路线(双溪毛糯-沙登-布城)将途经TRX和陈秀连路,将为马鲁里带来更多人潮。

与桑林花园结合
可晋升中上阶层市场

吴木炎指出,基于葛京路打通了马鲁里的“任督二脉”,并将桑林花园和马鲁里两个原本毗邻的地区合成一体,马鲁里房产市场有望提升为中上阶层市场。

他对《南洋商报》说,虽然邻近的双威伟乐广场,目前的购物人潮会比My Town购物中心来得多,但伟乐广场所在地的啤路可供发展地段很少,而且当地的发展层次较低,未来的发展和升值潜能,不比葛京路和“My Town”周边发展计划来得大。

另据EdgeProp.my报道,邝宝耀说,估计2019至2022年期间,将有约3000个新的高楼房产涌入市场,而M Vertica预计2023年完工后,又会有另3684个单位投入市场。

他预见未来将有更多的政府和私人土地可供重新发展,因此预计未来会有更多项目出现,高楼房产供应也可能在2023年后继续增加。

邓志明指出,然而,随着预计未来数年的房产供应显著增加,或将迫使屋主们调降租金,以吸引租户。

更多的新房产涌入市场,马鲁里未来也将面临交通堵塞的问题。

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