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【独家】政府须规划监督勿建了就走 可负担屋管理费需妙招

独家报道:何燕羚

无论是屋价使然、土地限制抑或治安考量,如今越来越多人住进高楼分层产业,这已是无法改变的居住模式和趋势。

举凡提及高楼住宅,动辄就是数千人口的贴身利益,然而不管是平民组屋或高档公寓,都会面对同样的问题——拖欠管理服务费!

许多高楼住宅入住初期富丽堂皇,多年后却因一些住户接二连三拒绝缴付管理费而开始日久失修,不仅大幅度降低房产价值,还衍生出各种问题,如环境肮脏、设备老化、外墙陈旧等,最终更可能演变成一栋又一栋的“鬼楼”,欲脱售或出租都无人问津。

如今我国政府宣布将在吉隆坡推出“昌明邻里计划”、共有5项可负担房屋,让中等收入群(M40)、低收入群(B40)及年轻人有机会拥有房屋。

问题来了,这些可负担房屋计划要如何确保不会“虎头蛇尾”呢?业者认为,政府的角色非常重要,要负起规划和监督两个重担,确保建筑物不“褪色”,要成为城市的“指标”而不是“笑柄”。

收再多也不堪负荷
劣质屋管理费如无底洞

国人收入因冠病疫情而受到严重冲击,很多家庭收入大减,连日常开销都受到影响,更别说要拿出大笔资金购买房产。

政府为了让更多年轻人实现拥屋愿望,将在隆市推行5项可负担房屋计划,以低价格售出或租给中低收入群,此消息一出,市场一片欢腾,人人有机会成为业主。

然而市场人士认为,政府万万不能“建了就走”,必须长期介入监督,确保楼宇的保养到位,避免日后引发各种民生问题。

每每提及可负担房屋,许多人就会联想到单位设计简陋,使用低廉和劣质的建材,或委任造价较低的承包商来兴建,长期之下,这些高楼会需要更频密的保养和维修,即使收再多管理费皆无法抵消,犹如无底洞。

房产咨询师侯碧云告诉《南洋商报》,可负担房屋计划初期根本没有发展商愿意兴建,因他们认为是亏钱生意,最后即使建成,也是使用次等的建材或二手设备。

她表示,低劣用料的使用寿命很短,约15到20年后即冒出各种头痛问题,包括电缆无法承担更大的容电量、电梯频频故障、外墙破裂等。

“楼龄越大,需要更多费用维修,加上可负担房屋的住户多半都不愿付管理费,管理委员会入不敷出下,建筑物会变得越来越残旧,或沦为危楼。”

效法雪隆政府发补贴

也是房产估价师的侯碧云指出,政府应从失败中学习,不可“袖手旁观”,必须全程参与,确保房屋素质长期达标。

侯碧云提到:“到后期我们看到‘我的雪兰莪房屋计划’和‘联邦直辖区房屋计划’完全不同面貌,建筑物的素质至今仍保养得当。

“这是因为政府在兴建和管理费上,都分别给予发展商和业主补贴,形成三赢方案;发展商可使用高级别材料、住户无需100%缴付管理费,政府更能树立更正面的形象。”

她希望现任政府延续好政策,继续提供补贴,避免日后留下一堆棘手的手尾,间接影响国家的经济发展。

房产高级项目经理王美君则说,政府可根据可负担房屋购买者的收入水平,制定“合理”的管理费,在没有太大压力下,让住户“乖乖”缴付。

换句话说,除了推行兴建可负担房屋,政府也须关注住房的保养,包括各类维修工程如屋顶维修、水槽维修、建筑物翻新、粉刷工作等。

绿色建筑省管理费

为了日后能一劳永逸解决楼宇管理者与住户的各种纠纷,政府或可考虑在可负担房屋计划引入“绿色建筑”概念,并套用日渐普遍的家居智能系统(smart home)。

侯碧云和王美君异口同声表示,绿色建筑是未来趋势,政府不妨当起先锋部队,将即将推行的可负担房屋,打造成绿色高楼建筑,以带动更多发展商参与。

侯碧云指出,随着越来越多人住进高楼,住户日后将面对昂贵或合理的管理费,是非常值得市场关注的课题。

“试问,各种设施和设备逐年老化,管理费只会一直上涨,最后可能涨再多,也无法进行保养,而要花费大笔钱劳师动众更换所有设备,这种情况叫住户如何吃得消?”

她举例,最近吉隆坡市中心新推出的公寓,管理费每平方尺仅35仙,让市场一片哗然,因为隆市一般需要介于70到80仙的费用。

“原来该公寓用了各种智能系统,包括照明感应、太阳能发电、循环再用水等,将管理费成功压制一半!”

管理费成发展商战场

侯碧云指发展商的战场已从一般的设施提供,延伸至谁有能力给予最低的管理费;住户都不想日后在缴费上有太大压力,开始比较各发展项目的费用。

侯碧云说,相比10年前,智能系统已相当普遍,成本并不高,普通家电如电风扇、冷气机都备有智能功能:“政府可考虑引入智能系统在可负担房屋,可有效解决管理费长期调涨的问题。”

王美君亦说,在槟城已有数项绿色公寓进行中,这肯定是未来的趋势:“这与再生能源车同样道理,政府应推出更多税务奖掖或补贴,吸引更多发展商和购屋者转向绿色建筑。”

“绿色建筑可能是短期痛(发展商成本或稍高),但绝对是长期优(管理费维持合理)政府应把目光放远。”

30%住户不缴费即出事

在城市化、土地逐渐稀少的情况下,住房的建筑格局普遍往上攀升,分层或共管产业的管理也随之衍生许多問題,只要30%住户拒付管理费超过半年,保养工作便“出事”。

佳德楼宇管理有限公司(Gather)董事经理张惟越接受《南洋商报》访问时说,打从有分层公寓的出现,即一直存在住户拖欠管理费的问题。

“一般人认为,只有大批住户同时拖欠,才会造成问题,其实只要30%住户拖欠超过半年,现金流马上受影响,楼宇的保养工作随即陷困。”

他表示,特别是超过1000个单位的大型公寓发展计划,最容易因管理费拖欠而失修。

“你想想看,这么大的项目,如果卖不出又租不出,管理委员会缺乏收入来源下,只能减少日常的维护,哪里坏修哪里。”

发展商拒付额外开销

张惟越指按照规定,发展商必须为滞销的单位支付管理费,但多数发展商都不愿承但其额外开销,而委任倾向于发展商的管理公司,进而关闭部分设施降低开支。

他解释道,高楼保养一般分3类,包括修复性维修、定期维护及预防维护,国内的公寓多半属于修复性维修,后两者非常难执行,住户的心态是能拖则拖。

他直言,很多购屋者因虚荣感,喜欢购买夹带一堆有维修成本的设施,问题在于“需要吗?”。

“根据我们的调查,少过3%住户会用泳池。”

分层管理法应加强

保障及制衡业主和管理委员会的法令——2013年分层管理法令已实行10年,虽然起了阻吓作用,但执法力度有待改善。

垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池失修、电梯频频故障、住户拖欠巨额管理费、楼宇管理层跑路等,这些是几乎每天都上演的纠纷。

为了让楼宇管理者和住户有法律约束,我国在10年前推行2013年分层管理法令。在这法令下,政府成立分层管理仲裁庭,解决棘手的分层产业问题,并阐明不按时支付管理费的业主,管理委员会可采取法律行动,一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款、坐牢不超过3年或两者兼施。

张惟越说,2013年分层管理法令确实有阻吓作用,业主接获传召书后,都会主动缴清费用。

“我们试过,发出20份传召书给业主,19人未开审前已解决欠款。但是,执法单位的执法力度欠佳,据知10年来仅有梳邦市议会,因拖欠管理费,将业主告上法庭的唯一一个个案。”

他指出,如果业主无视法庭下判的指令,仍拒付管理费,管理层可向地方政府申请,扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产,以抵偿所拖欠的管理费。

王美君表示,政府或可对严重拖欠管理费的业主,纳入信贷情报服务私人有限公司的黑名单,一旦他们再向银行申请贷款买房,将遭到拒绝,直到还清相关管理费为止。

缺专业管理人员

分层产业在国内有其历史,奈何,市场至今未有楼宇管理人员的专业培训机构或课程。

张惟越指出,市场严缺符合资格或专业的楼宇管理人员,以应付高楼的日常维修工作。

“我们常看见所聘请的管理人员,对楼宇保养等基本维修工作皆一窍不通,甚至找导游做管理。

“政府必须关注这现象,成立培训机构或相关课程,对所有管理人员制定考核制度。”

他说,大约只有一半的分层业主愿意定时缴交管理费,由此可见我国公民意识仍不足,各方在灌输正确国民意识的同时,也需确保管理人员的管理能力,以营造和谐的分层居住环境。

书到用时

分层产业早期是由政府拥有。

在最初期,分层产业主要由政府拥有,政府组屋多数名为“州大厦”(Wisma Negeri),“联邦大厦”(Bangunan Persekutuan)或“政府大厦”(Wisma Kerajaan)。

80年代后,私人界在发展分层产业上发挥重要角色,开始大规模在全国各地推行分层产业计划。

根据佳德楼宇管理有限公司的数据,我国目前约有2万栋高耸的分层产业。

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倪可敏:大马首座·拥1500屋 安顺5亿建PR1MA城

(安顺14日讯)我国首座PR1MA城房屋计划今天正式在安顺推介,占地56公顷,耗资5亿1100万令吉。

房屋及地方政府部长倪可敏说,这项计划将预备逾1500间房屋,满足低收入至中等收入家庭的需求。

“……接下来,可以帮助解决安顺和周边地区房屋不足的问题。”

倪可敏也是安顺区国会议员,他今天主持安顺PR1MA城动土礼后在记者会说,PR1MA城计划也提供各种社区设施,如休闲公园、多元用途礼堂、回教堂、托儿所、幼儿园和美食中心。

拨5.2亿提升基建

他指出,提供完善社区设施旨在满足居民日常需求,并为社会和宗教活动提供场地。

此外,倪可敏说,房政部总共拨款5亿1900万令吉在安顺国会选区推行发展计划和提升基础设施计划。

他说,通过房政部关爱接触计划,这笔拨款用以推行28项公共基建、发展、房屋和景观计划。

他也指出,这是安顺国会选区至今接获的最大笔拨款,显示联邦政府与霹雳州政府始终紧密合作发展安顺,造福当地居民。

房政部拨款870万用作升级计划

1.昌明领养村下霹雳幸福村-250万

2.安顺国会议席房屋修复计划-8万

3.升级两个组屋的储水池及其他项目-20万

4.升级安顺市议会下的多种公共设施-592万6640

领养下霹幸福村

房政部较后也发声明说,该部团队也到了领养的下霹雳幸福村(Kampung Bahagia)。

倪可敏希望这个领养村项目不只是提升当地基础建设,同时推动政府与地方领袖及民众的合作。

倪可敏到访时,也巡视当地码头的升级计划、当地的室内足球场和相关村子。

房政部也拨款250万令吉升级该村子的基础建设,包括升级回教堂巷码头、美化安申桥 (Jambatan Anson)、升级室内足球场、打造以安申桥为主题的地标。

倪可敏此行也前往巡视安顺三民小学一、二校,巡视年轻消拯员推介礼,这项措施是为了在学生里面培养有关火灾中如何维持安全的观念。

倪可敏也提到,房政部批准的拨款是根据表现来决定。

其他出席嘉宾包括副部长拿督艾曼阿蒂拉、秘书长拿督威拉诺阿兹曼、安顺市议会主席再鲁卡欣、房政部副秘书长苏海米阿里、下霹雳县官员赛迪等。

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