产业发展南移 大型工程启动
武吉加里尔飞上枝头
武吉加里尔（Bukit Jalil）是雪隆居民熟悉的名字，而对外州人而言，也许是1998年共和联邦运动会赛会才开始认识它。
没错，约莫30年前，根本没有武吉加里尔这个地方，这里只是毗邻大城堡（Sri Petaling）的大片荒地和垃圾场，直至1992年才定名。
然而，优越地理位置、过去20年来的迅速发展，加上吉隆坡市区可供发展的地段已寥寥无几，近年产业发展往南面的市郊移动，以及目前有多个重大项目如火如荼施工中，众多利好因素的加持，令武吉加里尔飞上枝头变凤凰。
武吉加里尔是吉隆坡南部人口增长迅速的地区。
城市土地运用及交通规划专家吴木炎指出，随着武吉加里尔柏威年广场的发展，以及黎明小学从吉隆坡市区安邦路迁校到武吉加里尔，已令武吉加里尔的发展更上一层楼，并回到吉隆坡的发展主流。
他对《南洋商报》说，早期谈起武吉加里尔产业市场，当地的房产发展主要集中在新街场-蒲种大道，从武吉加里尔往蒲种方向，可见零零星星不少的房屋发展计划。
金銮镇一并归纳
“从大马科技园往蒲种方向，一路上有不少地段过去都属于武装部队基金局所有，有不少兴建公寓和共管公寓，供武装部队公务人员住宿。
“加上岛屿（I&P）发展的金銮镇，这些都是大型且规划良好的发展项目。
他指出，谈起武吉加里尔的产业市场，就必须把金銮镇这个大型城镇归纳在内。
“武吉加里尔真正起飞是在2000年过后，尤其是这几年，柏威年购物广场和黎明小学的入驻，令整个武吉加里尔的面貌大为改观。如今，新街场-蒲种大道从大马科技园开始，一直到金銮镇，多个高架公路耸立，近期也有多项大型项目施工中，这一切都显示武吉加里尔地区的欣欣向荣。
“如今，武吉加里尔已是吉隆坡市郊一个基础设施齐全，商用产业发展也非常蓬勃的大型城区。”
人口增长迅速
国际综合产业咨询公司Rahim & Co研究与策略规划主任苏莱曼萨希就指出，武吉加里尔坐拥多项优势，除了策略性的地理位置，人口增长迅速，交通更是四通八达。
武吉加里尔北面是旧巴生路和大城堡，西面与蒲种、金銮镇接壤，东面和新街场交界，南面则有沙登和布城，周围有多条大道横贯穿梭，可说是一块福地。
据The Edge财经网早前引述其谈话说：“武吉加里尔周围有多条大道及公路环绕，公共交通也非常便利，包括轻快铁大城堡及武吉加里尔站。
其中，大城堡轻快铁干线也在武吉加里尔增添两个站点，即阿旺柏沙站（Awan Besar）及亲善站（Muhibbah）。”
设施便利吸引投资者
第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）研究总监王秀凤说：“武吉加里尔已崛起为一个繁华的城镇，并拥有许多便利设施。
“它是大吉隆坡地区的城镇之一，而大吉隆坡拥有卓越的交通衔接，并吸引许多投资者和购屋者。
“武吉加里尔也是多家高等教育学府，如国际医药大学、亚太大学及武吉加里尔体育学校的所在地。”
租金前景良好
房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理符儒仁说：“大专院校所在地提供良好的租金前景。
“除了多个轻快铁站点，武吉加里尔也靠近蕉赖南湖镇综合交通总站 （TBS），距离梳邦机场及吉隆坡国际机场也不太远。”
房价大幅增值
武吉加里尔房产价格过去几年大幅度增值。
王秀凤就指出，成功置地（BJLAND，4219，主板消费股）发展的KM1及Exsim集团的The Treez，每平方尺价位分别从2014年的590令吉及687令吉，于去年分别增至747令吉及735令吉。
EdgeProp.my 及国家产业资讯中心的数据显示，Trinity集团发展的The Z Residence公寓项目，一个建筑面积1410平方尺的公寓，去年以每平方尺468令吉或总额66万令吉脱售。此外，KM1一个占地1324平方尺的产业，叫价105万令吉。
在有地房产方面，云石机构（DOLMITE，5835，主板工业股）发展的Mutiara Bukit Jalili项目，一间建筑面积1647平方尺的排屋，以128万令吉或每平方尺777令吉脱售；大通机构（GCorp）的TamanEsplanad一间建筑面积4209平方尺的独立式洋房，去年以380万令转手。
租金回酬率可观
根据EdgeProp.my，建筑面积介于800至2000平方尺的公寓和共管公寓，每月租金叫价介于650至1万2600令吉。至于有地房产，建筑面积介于1000至3200平方尺的房产，每月租金叫价介于1300至4500令吉。
武吉加里尔无地房产的每平方尺平均叫价为371令吉（联邦直辖区为396令吉）。至于有地房产，每平方尺平均叫价为2051令吉，相较联邦直辖区为2525令吉。
大型发展商伸触角
苏莱曼指出，过去5年，武吉加里尔的平均租金回酬率介于3.5至5.6%。
王秀凤指出，过去几年，著名发展商如成功产业(Berjaya Property)、Trinity集团和马顿（MALTON，6181，主板产业股）已开始把触角伸至武吉加里尔。她说，这主要是因为，吉隆坡市内可供发展的土地已非常有限。
苏莱曼说：“随着未来几年将有数个重大发展计划登场，武吉加里尔的发展料将欣欣向荣，交通往来活动也更加蓬勃频密。
“WZR集团发展的The Earth Bukit Jalil、马顿发展的武吉加里尔城等，令人满心期待目前被视为体育活动中心的武吉加里尔，将可借此转型为一个全方位发展的城市，也为当地商务和住宅注入新的生命力。”
吉隆坡体育城施工提升
王秀凤预期，武吉加里尔柏威年广场，将成为整个武吉加里尔的新地标。
“武吉加里尔柏威年广场的净可出租空间为180万平方尺，它将带来新的元素，成为武吉加里尔地区的新选择。它也将成为可以推高当地产业价值的催化剂之一。”
符儒仁说，当地新的房产项目以高楼为主，售价属于可负担水平，而数个大型发展项目，料将刺激当地房产与商务产业需求。
今年杪完成发展的项目，包括Aset Kayamas 发展的The Havre、Pioneer Haven私人有限公司的Park Sky Residences，以及SkyWorld Development Group 发展的SkyLuxe on the Park。
“武吉加里尔国家体育中心并没有被遗忘，反之，它获得马资源（MRCB，1651，主板产业股）重启，易名吉隆坡体育城（KL Sports City）。”
目前，第二期正如火如荼施工中，包括兴建一座全面综合体育中心，建竣后将是世界级的基本设施及以体育为主的广场。
金銮2地库推高发展
谈到武吉加里尔产业市场前景，吴木炎指出，金銮地区还有两大地库，已被鉴定发展和重建，未来将成为推高武吉加里尔发展的催化剂。
“金銮镇的高尔夫球场发展已进行重新规划，除了拨出7至8亩的地段充作绿肺，另有约200英亩地段则进行中密度房产项目。
“当地壁球学院地段也将进行重新规划，还有原属空军军营的地库将另作发展。”
他总结说，今天的武吉加里尔已属于中上市场，而一旦上述计划一一落实，将进一步推高产业价值链，成为高档产业市场。
专家:过度开发却要人民买单 征拥堵费恐恶化“公交客满”
（吉隆坡1日讯）道路安全和公交专家认为，当前并不适宜征收拥堵费，当大家为了避开付费而改用公共交通，将加剧原本已“客满”的公共交通问题。
专家指出，征收“拥堵费”要先改进城市规划和公交系统，不然无法达到预期的效果。
道路安全社运人士阿兹兰指出，现今的公共交通都是“客满”的，如果政府征收拥堵费，迫使人们改用公交，到时会是什么情况可想而知。
舒适才能吸引乘客
他说，公交应该是替代选择，而不是强加给人们的。
“当公共交通足够舒适，让公众愿意选择它作为他们的交通方式，以避免交通拥堵和收费时，那就更好了。
“因为政府有错于过度开发，譬如吉隆坡大城市过度发展，而向人民征收拥堵费是不合理的。不停的发展和更多的新房地产，以及兴建更多的高层建筑，你认为会发生什么？”
阿兹兰接受网媒“当今大马”访问时指出，政府应该把留在吉隆坡的政府部门迁移到布城行政中心。
他希望政府向新加坡和澳洲的一些城市学习，即在提供完善的城镇和运输基础设施后，才采用拥堵费政策。
改进基建更重要
交通智库主要负责人旺阿吉虽然支持政府征收拥堵费，不过还是强调改进基础设施的重要性。
他接受收费能够有效解决交通拥堵和提高流动性，包括如伦敦和纽约的情况。
他说，至于我国，特别是在吉隆坡、柔佛和槟城，有关收费计划的实施必须与全面提高流动性的几项重要举措相结合。
他指出，其中包括增加巴士专用车道和增加通往中转站的通道；共车豁免拥堵费，以及更严格的停车管理政策。
吴木炎
吴木炎：要大众改用公交
须先削弱拥车能力
城市土地运用及交通规划家吴木炎认同征收拥堵费，不过他说，政府必须在落实前，进行多方面的考量。
他在接受媒体访问时说，公共交通现阶段无论在费用、方便或舒适度上，都无法与私家车相比，所以如果没有一套策略去限制人们使用私家车，就算公共交通系统如何完善，也很难鼓励或启发大众乘搭。
两边补贴存在矛盾
他指出，便宜的泊车费、路税价低、汽油补贴、汽车售价亲民，这些都是对拥车有利的条件，也提高了私人汽车与公共交通的竞争能力。
“搭乘公共交通是享有补贴的，而这种双方面都有补贴的情况，就在策略与方向存在矛盾，好比政府在积极提升公共交通系统包括建设轻快铁莎阿南线与捷运第二路线的同时，却也批准大道规划与建设，如新街场-淡江大道(SUKE）及斯迪亚旺沙班底高速大道(SPE） 一样。
“要吸引大众尤其是拥车人士改用公共交通，就必须削弱拥车的能力，以及协调好所有矛盾包括提高开车的费用，而征收拥堵费是其中主要的策略，再来是提高市区的停车费及取消汽油津贴等。
“我认为，在一个大家都能接受的情况下，就可以落实征收拥堵费了，不应该等到公交十分完善，否则就等于让私家车与公共交通自由竞争，那就很难吸引大众去搭乘公交。”
公交系统欠衔接性
吴木炎坦言，吉隆坡目前拥有的公共交通系统欠缺衔接性，使得公共交通完全无法与私家车竞争。
“因此，将现有公共交通系统包括单轨火车、捷运、轻快铁、电动火车及巴士等发展成为一个多元化综合性的交通系统，应成为主要目标。”
须考量收费时间地点
他说，拥堵费策略原则上是对的，但需要协调适当的时间、方式与地点，且也不能单靠参考美国纽约及新加坡等国家的模式。因为在吉隆坡，塞车的可不只是市中心，一些外围包括梳邦及八打灵再也等地都在塞车。
“因此，收费区域和时间，包括是高峰时段收费或全天收费，都有很大的考虑因素，且收费也牵涉社会问题，因为有些办公楼在收费区域内，很有可能会考虑迁到没有收费的地方，继而影响城市经济。
“那些住在收费区域内的，是一出门就付费，这些都会形成另外一个社会问题，所以不能单从交通角度，也需要考虑运用的方式、人民居住、收入和费用等，但最终征收拥堵费还是必须的，才能使大众转向使用公共交通。”
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