两年“钱”买产托好时机/麦传球
巴生谷的人们,可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯,这可能是真的。
然而,如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值,那么基于建筑面积,新山的KSL购物中心,可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。
想象一下,不用等到周末,商场里也可能挤满了人,尤其是在学校放假期间(新加坡学校,哈哈!)
大马房地产投资信托(REITs,简称产托),一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下,无论是全球还是大马,产托显得格外具有吸引力。
然而,现在会否是投资大马产托的正确时机?以及,与传统的单位信托或共同基金相比,它们的优势和劣势是什么?
1.全球经济形势与大马产托
1.大马利率看跌趋势:
●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势,同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率(OPR)维持在3%,未来若经济需要,可能进一步下调。
●对产托的影响:
■较低的利率降低了产托的借贷成本,从而提高了盈利能力。
2.经济复苏推动力:
●大马国内生产总值(GDP)在疫情后已逐步复苏,国内消费和旅游业成为主要推动力。
●零售型产托,如怡保花园产托(IGBREIT)(拥有谷中城购物中心和The Gardens商场),随着消费者支出的反弹,正迎来客流量的显著增加。
●酒店型产托,如城中城产托(KLCC)(管理着东方文华酒店),也随着大马旅游业的复苏而回暖。

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金?
■产托的优势:
1.高且可预测的分红:
●大马产托法律规定,当产托分配至少90%的应税收入给投资者,可以免征企业所得税,因此,提供了具有吸引力的分红收益。
●相比之下,单位信托的分红不固定,金额和时间均缺乏可预测性。
2.有形资产支持:
●产托拥有实物房地产,提供了内在价值,并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期,租金收入和房产价值通常会随之增加。
●例如,柏威年产托(PAVREIT),其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡,为投资者提供强大的资产支持。
3.流动性强:
●产托在马交所上市,投资者可以轻松买卖其股票。相比之下,共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。
●如果投资者需要即时资金,他们可以迅速出售产托股。
4.对冲通货膨胀:
●房地产价值通常会随通货膨胀而上升,租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。
■产托的劣势:
1.对利率敏感:
●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低,但未来若利率上升,可能会对估值产生负面影响。
●例如,城中城产托的长期固定租赁协议,可能在利率上升时出现价格下跌。
2.集中风险:
●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化,共同基金是更好的选择。
3.现在是投资好时机吗?
1.强劲的分红与低利率:
●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间,远高于定期存款(约3%)和债券(约4%),对追求收益的投资者极具吸引力。
2.估值机会:
●许多大马产托以低于其净资产价值(NAV)的价格交易。
大马产托在当前的低利率环境下表现良好,为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会,同时受益于大马经济的复苏。
然而,随着线上平台的迅速崛起,企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台,以及基于云的服务提供商,显著减少了对实体办公室和零售店的需求。
随着越来越多的业务和消费者转向线上,出现了一个值得关注的问题:这是否对产托构成了威胁,尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托?
线上平台的崛起,确实对某些类型的产托(尤其是传统零售和办公室物业)构成了挑战。然而,这并不意味着该行业会遭受重大打击。
实体空间正在适应数字经济,零售空间正在转型为生活方式中心,而办公空间则向混合办公友好的布局发展。
电子商务的增长,还为工业和物流型产托带来了新的机遇,因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代,位于战略城市地段的优质资产,仍然具有强大的价值。
通过投资大马产托,同时密切关注全球经济趋势和利率变化,你可以在当下不确定的环境中,打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。
两年前(图表内蓝色箭头期间),我有感而发,于是写了一篇文章,来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章,为什么我两年前写了一篇关于产托的文章,并对产托的前景持积极态度。
现在投资风险更低
两年后的今天,我再次有感而发,并希望能够激励人们重新思考产托的投资。
现在,投资产托的风险应该更低,因为总体而言我国经济增长较高,加上利率前景看跌。
当然,就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章,来证实我的观点。
可能你有相同的问题,“是时候捞底吗?”
当以后价格较高时,今天的高点实际上是一个低点。
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股市下调,防不胜“房”/麦传球
当股市疲软和熊市时,黄金相关股票和房地产投资信托(REITs,简称产托),往往会从其他行业中脱颖而出,原因如下:
黄金相关股票:
●黄金在市场不确定或经济下行时期,通常被视为避险资产。当股市疲软时,投资者通常会转向黄金,作为保值和对抗通货膨胀、货币贬值或地缘政治风险的手段。
●在经济不确定时期,比如股市疲软时,投资者会将黄金视为对抗通货膨胀和货币贬值的避风港。
产托:
●产托常被视为防御性投资,因为它们通过产生租金收入的房地产,提供定期的股息支付。当股价波动且不确定时,这些股息能为投资者提供稳定的收入来源。
●对抗通胀:与黄金类似,房地产也被视为对抗通货膨胀的手段。在熊市中,当通胀上升时,房地产价值通常会增加,产托则受益于租金收入的上升,因此,对寻求通胀保护的投资者更具吸引力。
什么是产托?
产托是一种拥有、运营或为收入地产提供融资的公司。它允许个人投资者将资金集中投资于高质量的、能产生收入的物业组合。这些物业的收入——主要是租金收入——然后以股息的形式分配给投资者。
在马来西亚,产托主要在马来西亚证券交易所上市,并像普通股票一样交易,提供流动性并带来房地产投资的好处。
产托最具吸引力的方面之一是,它们为投资者提供了一个多元化的物业组合投资机会,无需直接拥有或管理实体物业。
产托允许投资者通过单一投资工具,投资于大型、收入产生的物业,如办公大楼、购物中心、酒店和工业园区来获得收益。
马来西亚产托的一个突出特点,是其税收高效结构。马来西亚政府通过提供税收豁免来激励产托。为了享受这些豁免,产托必须将至少90%的净收入,以股息的形式分配给单位持有者。这个分配要求确保产托对寻求定期收入的投资者具有吸引力。
这种免税优惠在产托层面发挥作用。通常的公司需要为其收入缴税,但产托在分配收入时不需要缴税。

产托有何吸引力?
1.流动性和可获取性
产托在马来西亚证券交易所上市,这意味着它们像股票一样具有流动性。投资者可以像买卖其他公开交易的股票一样,买卖产托单位。这使得产托投资者能够灵活地进入或退出市场,而不必像直接拥有房地产那样长时间投入资本。
例如,双威产托(SUNREIT,5176,主板产托股)持有零售商场、办公楼和酒店组合,提供了一种便捷的方式,使投资者能够在不需要管理物业的复杂情况下,进入马来西亚繁荣的房地产市场。
2.多元化和风险缓解
产托的最大好处之一就是多元化。通过投资产托,你实际上是在多种物业上分散投资,而不是暴露于单一物业的表现。这对风险管理至关重要,因为单个物业的表现不会显著影响整个产托的投资组合。
此外,马来西亚的产托通常在不同的物业领域中得到充分的多元化——例如零售、办公、工业和酒店,从而进一步缓解风险。
例如,柏威年产托(PAVREIT,5212,主板产托股)拥有位于马来西亚一些黄金地段的零售和办公物业,包括吉隆坡的柏威年购物中心(Pavilion Mall)。
3.对抗通胀对冲
一般来说,房地产被认为是对抗通货膨胀的可靠对冲工具。随着商品和服务成本的上涨,租金和物业价值也会随之上涨。产托,尤其是那些持有商业和工业物业的产托,受益于通货膨胀压力,因为租金通常会与通货膨胀同步上涨。
例如,怡保花园产托(IGBREIT,5227,主板产托股)拥有谷中城购物中心(Mid Valley Megamall)和The Gardens Mall,这两座是马来西亚最大的零售商场。
这些商场受益于长期租赁协议,其中通常包括与通货膨胀挂钩的年租金上涨条款。随着通货膨胀的上升,这些物业的租金收入也会增加,从而为投资者的回报提供自然的通货膨胀对冲。
4.全球多元化机会
马来西亚投资者还可以通过全球产托进入国际市场,获得美国、新加坡和香港等市场的房地产投资机会。这对于那些希望投资外国房地产但不希望处理海外房地产所有权后勤问题的投资者尤其具有吸引力。
城中城产业(KLCCP,5089,主板产业股)、AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)、双威产托和柏威年产托,展示了马来西亚产托市场内,从商业物业到高端零售和工业空间的广泛投资机会。
无论你是经验丰富的投资者,还是希望进入房地产市场的新手,马来西亚产托为投资组合多元化、税收效率和全球接触提供了强有力的理由。
如果这是你第一次了解产托,那也绝不算晚,因为现在是学习产托的第二最佳时机。最佳时机是在2018年,当时我的专栏读者从我第一篇关于产托的文章中学到了相关知识。
当市场继续波动,且由于全球不确定性和经济前景进一步下跌时,产托将成为更好的投资选择。
股市下调時,很多股票是防不胜“房”的。
如果你想了解更多关于产托的信息,
请阅读我之前在本专栏中发布的四篇文章。