巴生穀的人們，可能認為穀中城美佳廣場或布城IOI廣場每天的顧客數量可能是最多的。嗯，這可能是真的。
然而，如果我們以人均平方英尺顧客為基礎進行估值，那麼基於建築面積，新山的KSL購物中心，可能會更有利可圖。原因是商場內幾乎所有可以出租的走道都已經出租了。
想象一下，不用等到周末，商場裏也可能擠滿了人，尤其是在學校放假期間（新加坡學校，哈哈！）
大馬房地產投資信托（REITs，簡稱產托），一直以來都是尋求穩定收益和投資組合多樣化的投資者的可靠選擇。在當前全球經濟動蕩和利率看跌的趨勢下，無論是全球還是大馬，產托顯得格外具有吸引力。
然而，現在會否是投資大馬產托的正確時機？以及，與傳統的單位信托或共同基金相比，它們的優勢和劣勢是什麼？
1.全球經濟形勢與大馬產托
1.大馬利率看跌趨勢：
●全球利率逐步穩定甚至下降的趨勢，同樣反映在大馬。國家銀行將隔夜政策利率（OPR）維持在3%，未來若經濟需要，可能進一步下調。
●對產托的影響：
■較低的利率降低了產托的借貸成本，從而提高了盈利能力。
2.經濟複蘇推動力：
●大馬國內生產總值（GDP）在疫情後已逐步複蘇，國內消費和旅遊業成為主要推動力。
●零售型產托，如怡保花園產托（IGBREIT）（擁有穀中城購物中心和The Gardens商場），隨著消費者支出的反彈，正迎來客流量的顯著增加。
●酒店型產托，如城中城產托（KLCC）（管理著東方文華酒店），也隨著大馬旅遊業的複蘇而回暖。
2.為什麼選擇產托而不是單位信托或共同基金？
■產托的優勢：
1.高且可預測的分紅：
●大馬產托法律規定，當產托分配至少90%的應稅收入給投資者，可以免征企業所得稅，因此，提供了具有吸引力的分紅收益。
●相比之下，單位信托的分紅不固定，金額和時間均缺乏可預測性。
2.有形資產支持：
●產托擁有實物房地產，提供了內在價值，並能對衝通貨膨脹。在成本上漲時期，租金收入和房產價值通常會隨之增加。
●例如，柏威年產托（PAVREIT），其資產包括大馬最優質的零售地段Pavilion吉隆坡，為投資者提供強大的資產支持。
3.流動性強：
●產托在馬交所上市，投資者可以輕鬆買賣其股票。相比之下，共同基金可能會有鎖定期或贖回延遲。
●如果投資者需要即時資金，他們可以迅速出售產托股。
4.對衝通貨膨脹：
●房地產價值通常會隨通貨膨脹而上升，租金收入也往往包括與通脹掛鉤的條款。
■產托的劣勢：
1.對利率敏感：
●產托的價格與利率呈反比關係。雖然當前利率較低，但未來若利率上升，可能會對估值產生負面影響。
●例如，城中城產托的長期固定租賃協議，可能在利率上升時出現價格下跌。
2.集中風險：
●產托專注於房地產領域。若想在科技或醫療等其他行業進行更廣泛的多元化，共同基金是更好的選擇。
3.現在是投資好時機嗎？
1.強勁的分紅與低利率：
●當前大馬產托的分紅收益率在4%至8%之間，遠高於定期存款（約3%）和債券（約4%），對追求收益的投資者極具吸引力。
2.估值機會：
●許多大馬產托以低於其淨資產價值（NAV）的價格交易。
大馬產托在當前的低利率環境下表現良好，為投資者提供了獲得高且穩定分紅收益的機會，同時受益於大馬經濟的複蘇。
然而，隨著線上平台的迅速崛起，企業運營和消費者購物的方式正在發生重大轉變。像Shopee、Lazada和Zalora這樣的電子商務平台，以及基於雲的服務提供商，顯著減少了對實體辦公室和零售店的需求。
隨著越來越多的業務和消費者轉向線上，出現了一個值得關注的問題：這是否對產托構成了威脅，尤其是那些投資於辦公室和零售物業的產托？
線上平台的崛起，確實對某些類型的產托（尤其是傳統零售和辦公室物業）構成了挑戰。然而，這並不意味著該行業會遭受重大打擊。
實體空間正在適應數字經濟，零售空間正在轉型為生活方式中心，而辦公空間則向混合辦公友好的布局發展。
電子商務的增長，還為工業和物流型產托帶來了新的機遇，因為倉儲和履約中心的需求迅速增長。在數字化時代，位於戰略城市地段的優質資產，仍然具有強大的價值。
通過投資大馬產托，同時密切關注全球經濟趨勢和利率變化，你可以在當下不確定的環境中，打造一個穩定且回報豐厚的投資組合。
兩年前（圖表內藍色箭頭期間），我有感而發，於是寫了一篇文章，來引發人們對產托投資的思考。請閱讀下面的文章，為什麼我兩年前寫了一篇關於產托的文章，並對產托的前景持積極態度。
現在投資風險更低
兩年後的今天，我再次有感而發，並希望能夠激勵人們重新思考產托的投資。
現在，投資產托的風險應該更低，因為總體而言我國經濟增長較高，加上利率前景看跌。
當然，就像兩年前你錯過了它一樣。你還是可以再等兩年後我的下一篇文章，來證實我的觀點。
可能你有相同的問題，“是時候撈底嗎？”
當以後價格較高時，今天的高點實際上是一個低點。
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