这个其实是我从朋友听来的，说有位很出名的房地产“专家”，四处教人不要惧怕债务，只要勇于举债就能够靠一间房子变两间、两间变四间、四间变八间，犹如丝菌生长般倍数成长，然后就成为一代房地产大王。

朋友说到这里不禁问，此类推论是否可信。故此，就有了这篇文章。

事先声明，我没有见过这位“专家”，也不知道其课程内容，接下来写的只是我给身边朋友一些忠告，希望帮到正在阅读这篇文章的你。

在房地产投资领域里，很多人都喜欢拿马来西亚过去10年的数据来说服人，可是一旦深究就会发现如今的客观环境根本就无法和10年前相提并论。

10年前，次贷危机刚结束，为了刺激疲弱的市场，央行调低利率来鼓励借贷活动。与此同时，发展商借助发展商承担利息计划(DIBS）大幅降低购房门槛，吸引了大批买房者，其中包括不少年轻首购族。之后，国家银行担心房产过热，于是规定银行在计算贷款申请只能用净收入。在2011年，国家银行进一步规定第三间房最多融资70%。2014年财政预算案，DIBS被勒令停止。

住宅房产交易量下滑

2012年后，马来西亚的住宅房产交易量可说是徐徐下滑。

虽然我们都明白 “过去的投资表现不等于未来的投资表现”，但这句话依然见于许多投资文件。这除了免责声明的作用，也是为了当我们看到亮丽的投资回报率头脑发热时，拿来泼冷水用的。

其次，债务，或者说杠杆是一个危险的工具，不宜公开教授。

应不应该借钱投资

“应不应该借钱投资”是投资领域的永恒辩论，反对借贷者有巴菲特，赞成借贷者则是对冲基金经理。

杠杆是一把双刃剑，用得好是锦上添花，反之则引火自焚，取决于使用者的技术优劣和风险承担能力高低。即使是华尔街的顶级投资人，操盘几亿美金的投资机构都未必能够化杠杆为投资回报。美国的长期资本管理公司就是一例。

就我不客观的观察，大部分人是不具备这两项条件，遑论说靠负债为王？

也许很多人以为自己供完了的房子，当房子已经升值许多，那不如重新融资来获取更多现金流。不过，很多人没有意识到，增加个人债务会侵蚀投资风险的承担能力，哪怕手头上握有一笔“借来”的现金。

再来，如果你的生产力增加得比债务慢，那么你终有一天被债务卡死。这无需什么科学论证，简单的数学公式就可以证明了。

因此，想要重新融资房子来获取大笔现金的朋友就要问自己：你有没有一个明确，而且回报率比贷款利息更高的投资计划？倘若你的答案是不够坚定和明确，那么你很有可能就是拿着笔钱去花天酒地，然后偿还更高的贷款（因为再融资的金额更高）。而大部分人是没有这个自制力，扪心自问：如果账户里多了10万令吉，你会全数拿去投资还是拿去消费？

当然，如果是和某些人从事不道德勾当，蓄意抬高房价来获取更高贷款金额，就是一种变相自杀。

到时，能不能为王，我是不知道，希望不会搞到负债为亡就好。