全球经济不确定性 产托成乱市避风港
（吉隆坡23日讯）美国挥舞“关税大棒”，给全球经济带来了极大的不确定性，而分析员认为，在众多板块中，产托领域完美提供了防御避风港，且国行预计将开始下调利率，让产托更具吸引力。
联昌国际投行研究分析员表示，产托之所以能提供避风港，主要是净利表现较为稳定，且比起租金收入，一些产托的更看重消费情绪，因为租金高低，基本与销售表现挂钩。
此外，在美国决定实施一些列对等关税后，分析员就调整了国行利率预期。
借贷成本降低
目前，分析员预计国行将在7月下调25个基点，即从原先的3.00%，降至2.75%，而这也是自2020年7月以来首次降息。
这一举措对产托有利，因为能降低借贷成本，且在覆盖的产托中，融资费用平均占总成本的42%，因此，对利率变动尤为敏感。
根据分析员的敏感度预计，在2026财年，每下调25个基点，将推动产托每股净利和每股派息最多提升0.3个百分点。
就个别产托来说，回教实业投资（ALAQAR，5116，主板产业信托）对利率走向最为敏感，因为该产托的浮动利率借款敞口高达100%，且负债比例高达41%。
分析员点出，在2026财年每降息25个基点，预计将带动该产托的净利增加3.1%，周息率更是能从6.1%，提升至6.3%。
相比之下，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）基本不会受到利率波动的影响，因为借款利率基本固定在4.5%。
仍有潜在风险
不过，分析员也点出，美国推动的对等关税如若一直维持在高水平，可能会对租约续签、租金调整，以及销售构成下行风险。
分析员表示，一些出口导向型租户，可能会受到外部需求减弱的影响。
至于零售产托，则对消费支出变化更为敏感，且有些租约，将于2025年到期并需续约。
分析员指出，尽管在美国对等关税措施潜在连锁反应中，对消费者情绪的担忧持续存在，不过，去年杪至今年2月期间，实施的最低薪金上调，以及公务员薪资调整，可能会部分缓冲这一下行影响。
此外，双威产托（SUNREIT，5176，主板产托股）和怡保花园产托的租户组合都相对均衡，主要面向中等收入群体，这可能有助于增强其韧性。
就整体而言，分析员继续对产托给出“中和”评级，而首选股项是双威产托和AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）。
分析员表示，之所以看好这两个产托股项，主要是公司的股价上涨空间具有吸引力，可达10%至16%，且周息率在5.4%至5.8%之间。
股市下调,防不胜“房”/麦传球
当股市疲软和熊市时，黄金相关股票和房地产投资信托（REITs，简称产托），往往会从其他行业中脱颖而出，原因如下：
黄金相关股票：
●黄金在市场不确定或经济下行时期，通常被视为避险资产。当股市疲软时，投资者通常会转向黄金，作为保值和对抗通货膨胀、货币贬值或地缘政治风险的手段。
●在经济不确定时期，比如股市疲软时，投资者会将黄金视为对抗通货膨胀和货币贬值的避风港。
产托：
●产托常被视为防御性投资，因为它们通过产生租金收入的房地产，提供定期的股息支付。当股价波动且不确定时，这些股息能为投资者提供稳定的收入来源。
●对抗通胀：与黄金类似，房地产也被视为对抗通货膨胀的手段。在熊市中，当通胀上升时，房地产价值通常会增加，产托则受益于租金收入的上升，因此，对寻求通胀保护的投资者更具吸引力。
什么是产托？
产托是一种拥有、运营或为收入地产提供融资的公司。它允许个人投资者将资金集中投资于高质量的、能产生收入的物业组合。这些物业的收入——主要是租金收入——然后以股息的形式分配给投资者。
在马来西亚，产托主要在马来西亚证券交易所上市，并像普通股票一样交易，提供流动性并带来房地产投资的好处。
产托最具吸引力的方面之一是，它们为投资者提供了一个多元化的物业组合投资机会，无需直接拥有或管理实体物业。
产托允许投资者通过单一投资工具，投资于大型、收入产生的物业，如办公大楼、购物中心、酒店和工业园区来获得收益。
马来西亚产托的一个突出特点，是其税收高效结构。马来西亚政府通过提供税收豁免来激励产托。为了享受这些豁免，产托必须将至少90%的净收入，以股息的形式分配给单位持有者。这个分配要求确保产托对寻求定期收入的投资者具有吸引力。
这种免税优惠在产托层面发挥作用。通常的公司需要为其收入缴税，但产托在分配收入时不需要缴税。
产托有何吸引力？
1.流动性和可获取性
产托在马来西亚证券交易所上市，这意味着它们像股票一样具有流动性。投资者可以像买卖其他公开交易的股票一样，买卖产托单位。这使得产托投资者能够灵活地进入或退出市场，而不必像直接拥有房地产那样长时间投入资本。
例如，双威产托（SUNREIT，5176，主板产托股）持有零售商场、办公楼和酒店组合，提供了一种便捷的方式，使投资者能够在不需要管理物业的复杂情况下，进入马来西亚繁荣的房地产市场。
2.多元化和风险缓解
产托的最大好处之一就是多元化。通过投资产托，你实际上是在多种物业上分散投资，而不是暴露于单一物业的表现。这对风险管理至关重要，因为单个物业的表现不会显著影响整个产托的投资组合。
此外，马来西亚的产托通常在不同的物业领域中得到充分的多元化——例如零售、办公、工业和酒店，从而进一步缓解风险。
例如，柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产托股）拥有位于马来西亚一些黄金地段的零售和办公物业，包括吉隆坡的柏威年购物中心（Pavilion Mall）。
3.对抗通胀对冲
一般来说，房地产被认为是对抗通货膨胀的可靠对冲工具。随着商品和服务成本的上涨，租金和物业价值也会随之上涨。产托，尤其是那些持有商业和工业物业的产托，受益于通货膨胀压力，因为租金通常会与通货膨胀同步上涨。
例如，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）拥有谷中城购物中心（Mid Valley Megamall）和The Gardens Mall，这两座是马来西亚最大的零售商场。
这些商场受益于长期租赁协议，其中通常包括与通货膨胀挂钩的年租金上涨条款。随着通货膨胀的上升，这些物业的租金收入也会增加，从而为投资者的回报提供自然的通货膨胀对冲。
4.全球多元化机会
马来西亚投资者还可以通过全球产托进入国际市场，获得美国、新加坡和香港等市场的房地产投资机会。这对于那些希望投资外国房地产但不希望处理海外房地产所有权后勤问题的投资者尤其具有吸引力。
城中城产业（KLCCP，5089，主板产业股）、AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）、双威产托和柏威年产托，展示了马来西亚产托市场内，从商业物业到高端零售和工业空间的广泛投资机会。
无论你是经验丰富的投资者，还是希望进入房地产市场的新手，马来西亚产托为投资组合多元化、税收效率和全球接触提供了强有力的理由。
如果这是你第一次了解产托，那也绝不算晚，因为现在是学习产托的第二最佳时机。最佳时机是在2018年，当时我的专栏读者从我第一篇关于产托的文章中学到了相关知识。
当市场继续波动，且由于全球不确定性和经济前景进一步下跌时，产托将成为更好的投资选择。
股市下调時，很多股票是防不胜“房”的。
如果你想了解更多关于产托的信息，
请阅读我之前在本专栏中发布的四篇文章。
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