独家报道：苏韵鸰
国内各式各样的商场如雨后春笋般四处林立，单是在我国经济中心吉隆坡和雪兰莪，截至2020年12月就共有701家购物商场与零售中心，今年预计再添7家全新的购物商场。
客流量就是界定商场“生死存亡”的关键与意义，有了庞大的客流量，可定夺商场的布局、租户位置与租金定位，但商场之间竞争越来越大，为避免受时代巨轮淘汰，提出较灵活性的租约模式。
“定租或抽成2选1 ”租约方案成了不少商场与租户“荣辱与共”的关系，但在草拟租约时，双方都必须详阅每一条款并协商，以保障自身权益，切勿发生纠纷时变得模棱两可。
Alex Chang&Co 律师张惠华指出，疫情前商场竞争非常激烈，尤其新商场开创初期，甚至开出3至4个月免租金优惠、租金回扣、入驻6个月后才开始缴付租金等配套，积极向商家“招手”希望引入多样化品牌商店带动更多人潮。
他说，反观雪隆区一些每日人潮涌动，尤其是入驻率超过150%的商场，则在与租户谈判租约时占上风，租户后备名单“排长龙”，几乎采取固定租金模式，趋向较为稳定经营效益与管理。
张惠华说，统一的无现金消费模式，让商场的系统能精准地掌握每个食摊的营业额，若实施店租营收抽成，或“定租抽成2选1 ”，也无需担心申报营业报告事宜。
他举例，商场的美食区为例，具备中央收银机，或以预付卡形式掌握每个租户摊位的每日营业额。
“消费者需要先购买一张卡，往卡里面充值，才能使用此卡到商场内的食摊购买食物。”
张惠华
可先咨询资深律师
张惠华认为，店租营收抽成及“定租或抽成2选1”较适合小型或微型商店，若套在连锁或加盟店，则需要检讨租赁合约的条款，避免出现不必要的法律漏洞，放大营收分成，随时导致赔了夫人又折兵。
他坦言，在租约上必须小心字眼上的漏洞，可先咨询曾有打过官司或拥有上庭经验的律师，而非出事后才来找律师。
“具备诉讼经验的律师才能从法官的视角和思路，陈述整起租约纠纷案。”
他举例，租户资产约100万令吉，一年生意额可达到1000万令吉，即便合约清楚列明毁约需赔偿1500万令吉，但实际上债主或收不回这笔赔偿额。
张玮真
张玮真：抽成难精算盈亏
“定租最保险”
Valerie Chong&CO律师张玮真认为，固定租金最保险，反而“营收抽成”或“定租或抽成2选1”模式则难以精准盘算盈亏的实际情况，而造成疑问。
据她观察，一些采取“营收抽成”模式的租约，因营业额的变化导致租金方面飘浮不定，租户可能要有心理准备，演变成另一种局面，就是业主变身“半个老板”。
业主可能随时抽查租户的账目或干涉内政，介入提出各种策略以提高营业额等操作，业主进而获取更高的营收分成。
“业主有时‘过度’关心租户内部事务，或可能违反大马特许经营法令也浑然不知。
牵涉大量资源
“定租抽成2选1”未盛行
“租赁合约限期多长？为什么提供店租营收分成模式，双方是否获益？”
张玮真指出，一旦租约需要与承租人的公司营业额挂钩，首先要如何鉴定租户的营收或盈利，而且商场管理层也需要投入资源去监管与掌握实际数额。
她坦言，租赁关系额外添加检查租户财务报告的层面，涉及商业隐私，稍有不慎容易“踩雷”违反租赁合约，因此在合约必须清楚列明详细条款。
她指“定租抽成2选1”的租赁模式在国内不算盛行，主要牵涉投入大量的资源，以履行合约上的监督管理条例。
一旦租金纠纷闹上法庭，站在法官的角度，必须了解损失程度作出判断。
“为了避免双方关系闹僵，必须把细节条款清楚列入合约，租户不能摊开所有事，不能有求必应。”
营收抽成不包括开销
张玮真说，无论是连锁店或加盟店，营收抽成不包括开销，谨慎掌握预算和资金，往往七除八扣，随时倒贴亏本。
她认为，“定租抽成2选1”租约模式保障双方利益，因为归根结底商场也需要维护商业利益，评估店铺租金价位，至少能收取最低额租金，“保底”减低亏损；而租户则在低租金下专注提升商业业绩。
注意租约7大事项
张玮真表示，在租约合约上需要注意7大事项，尤其面对“店租营收抽成”或“定租抽成2选1”的租约模式，必须关注提呈文件的条款，租户应列明只向业者提呈指定的报告如销售报告。
“在审计的部分，双方必须针对每月、每三个月或每半年展开稽查工作，达成一致的协议。”
她也强调，合约当中的终止条款，也必须清楚列明提前解约、如何解约等的损失赔偿，其他商业条款如装修或被指示搬迁等，由哪一方承担相关费用的责任和义务。
她说，合同也必须列出管辖权，一旦毁约或闹纠纷，可入禀民事法庭或仲裁庭解决。
租赁合约需注意事项：
1：合约各方的详细信息(Parties to the Agreement)
2：合约的有效期限
3：对价(Consideration)：包括订金和如何支付租金等
4：解约条款(Termination Clause)
5：文件(审计、营运等文件)
6：其他商业条款(装修、搬迁、由哪一方承担责任和义务)
7：管辖权(Jurisdiction)
*以上资料由张玮真律师提供，仅供参考，实际情况需征询法律建议
相关新闻：
