独家报道：苏韵鸰
一场疫情改变了零售业的风貌，更颠覆了国内商场租金的支付模式，固定租金或租户营收抽成之间2选1(Rental Formula，以下简称为“定租抽成2选1”) 的租约模式蔚然成风，成为时下商场尤其是新商场最流行的收租方式。
“定租抽成2选1 ”，意即在每月固定或保底租金数额，以及从租户每月营收抽成的数额之间，商场将视何者为高，收取较高的那一项作为租金。
举例说，若保底月租为10万令吉，而某个月份从租户营收中抽成的数目达到12万令吉，商场将取12万令吉作为该月份租户所缴付的租金。
如果你在商场租店做生意，这样的租约模式对你有哪些好处和坏处？对商场又有哪些利与弊？
潘瑞莲
马来西亚购物中心协会(PPK)第一副会长潘瑞莲指出，国内大部分商场普遍上实施3种类型的租约模式，分别是（一）固定基本租金(Fixed Base Rental，简称定租)、（二）商场纯粹从租户的营收抽成来收取租金(Gross Turnover,简称GTO或营收抽成租金)，以及（三）“定租抽成2选1”（Rental Formulae）。
她接受《南洋商报》专访时说，早在疫情前，上述3种租约模式已渐在商场领域形成一股趋势，而疫情冲击经济，也影响租户信心下，“固租加抽成”成为许多商场，尤其是新商场与租户之间的新宠。
她解释，一般入驻率超过90%的商场采用固定基本租金的租约模式，而较为弹性租约的“定租抽成2选1”则会出现在2019年及过后开业，营运少于3年的新商场，这些新商场希望通过不同租赁策略招租，吸引更多商家入驻带动人潮。
“定租抽成2选1”之所以会蔚然成风，是因为商场租户在不确定能否长期经营下，寻求短期且较灵活变通的租约。
进驻国外品牌不多
此外，冠病疫情所遗留的长期创伤，加上全球经济面临衰退的挑战下，这些年选择进驻大马商场的国外品牌并不多，“僧多粥少”下，商场之间的竞争也自然变得十分激烈，商场各出奇招，纷纷以创新的租赁模式提振业务，不仅推出较为弹性的租约，更不时举办活动吸引客流量。
潘瑞莲举例，某品牌的租户选择“定租抽成2选1”，商场会评估商铺地点(楼层与位置)判断租金价位，租户只需缴付低租金，商场再根据租户每月营业额抽成10%，而视固定租金与提成租金何者为高。
但她强调，商场的租赁市场最终还是回到“谁需要谁”的谈判桌上，要达成长期合作商业伙伴的协议，双方都必须慎重考虑和给予配合，缔造双赢的局面。
3类型租约模式
（一）固定基本租金（Fixed Base Rental，简称定租）
（二）商场纯粹从租户的营收抽成来收取租金（Gross Turnover,简称GTO或营收抽成租金）
（三）“定租抽成2选1”（Rental Formulae）
灵活收租吸引新租户
“定租或抽成2选1”租约模式固然为商场和租户带来了好处，但也有其弊端。从租户的角度来说，这个模式下需支付的固定租金较低，因为商场从其营收抽取分成，来补足应收的租金余额。
这让租户手中有更多资金可调度，把省下的租金改为应付其他开销，而且也可专注的冲刺业绩。
但坏处就是，一旦生意量和营收增加，必须把更多的营收分给商场，变相的额外多付租金。
对商场而言，这种较为灵活的收租方式，可留住现有租户和吸引更多新租户入驻，当可吸引消费者光顾的零售租户越多，商场的客流量自然就越高，从而保持高租用率和高租金收入。而缺点就是，由于须鉴定租户申报的营收是否属实，商场必须另安排员工监督管控。
也是双威伟乐城（Sunway Velocity）高级总经理的潘瑞莲以该商场为例，指该商场设有销售点终端系统(Point of Sales,简称POS系统)直接与商铺租户的系统连线，共享每日营业额的实际记录，可有效监管“定租或抽成2选1”模式。
疫后商家倾向短租
“许多新品牌商家都选择1年短期租约，直到生意量稳定，才选择签下3年租约。”
潘瑞莲表示，商场租赁大部分以“3年生+3年死”租约，但疫情重挫商场的生意超过3年，经济面临长期创伤，假设租约“锁死”3年，对一些“试水温”试营的商家而言，无疑是增添难度。
所以，近期许多商家都倾向于短租。
她坦言，选择短租的租约期间，一旦有其他品牌自荐签长租，商场就会优先把机会让给长租的商家，届时短租的商家将失去长驻商场商铺的机会。
陈玉玲
陈玉玲：若非知名品牌入驻
高昂租金恐影响现金流
“除非是知名品牌入驻商场，并具备固定的客源，否则要承担高昂的租金，恐怕难以负荷影响现金周转，随时演变成商城才是企业‘大股东’的窘境。”
马来西亚零售连锁协会(MRCA)理事陈玉玲说，直营企业要达到品牌效益可选择入驻购物商场，借商场带来滚滚客流量的东风，为企业助力比其在街道商铺，更快速打响知名度。
然而，租户极力争取入驻商场，和商场主动将租约送上门，租金待遇差别很大。
她指出，雪隆区一家知名商场向她提出300平方尺快闪店月租1万8000令吉的报价，而这笔租金不包含商场服务费及推广费。
以商场服务费每平方尺1令吉80仙，以及推广费每平方尺50仙计算，估计300平方尺的快闪店，每月的服务费和推广费合共690令吉。这样一来，每个月300平方尺快闪店的租金总和为1万8690令吉。
然而，该协会一名会员去年致力争取入驻吉隆坡一家顶级商场，对方却以固定租金方式，800平方尺的商铺单位，每平方尺要价55令吉，月租高达4万4000令吉，让该会员却步。
不同形式收相近租金
与此同时，商场内百货商店则与其他商铺的营收抽成约15%比例大不相同，百货商店品牌营收抽成介于30%至45%不等，假设品牌公司安排销售员，需自行承担库存等各事项的责任。若品牌为减少人力，全程由商场安排，营收抽成可达45%。
她说，商场也提出另一个“店租营收抽成”租约模式，若以每月13万令吉销售额为基准，商场抽取15%分成，也就是租金为1万9500令吉。由此可见，商场以不同的形式，收取相差不远的租金。
她指出，一般零售商在管理方面，固定租金与“定租或抽成2选1”租金模式相差不远，在营运开销分配上，雇员薪资占30%、租金15%及推广费15%。
大部分商场都具备POS系统，连接租户每日的营业额，也有个别租户提呈营业报告给商场管理层，作业方式不同。
明日预告:租户如何保障自身权益？
