多个重大发展项目蓄势待发
登嘉楼产业春天到来?
说到国内产业市场，大部分人会先想到高楼遍布的雪隆巴生谷地区、大马东方之珠槟城或者甚至是由中资聚焦的柔佛伊斯干达经济特区。但是，却鲜少留意半岛东海岸的房市。
而提及登嘉楼，除了有怡人的海滩景色和古色古香的回式建筑，一般人对该州的印象都是认为当地的经济活动较西海岸淡静。然而，如今有即将开展的大型基建项目，登州的产业市场似乎将可从中受益。
另外，登嘉楼也即将迎来数个引人注目的产业发展项目。这是否意味着登州产业市场的春天的到来？
大马亨利行（Henry Butcher）在九月份的月刊中指出，登嘉楼已有多个重大的发展项目蓄势待发，其中包括瓜拉登嘉楼的瓜登市议会大楼、朱盖的商业地产项目甘马挽海岸（Coast Kemaman）、珍德玲的Movenpick Spa度假村等。
除了上述的产业发展，登嘉楼也将迎来数个基建项目，包括一条638米长，连接瓜登市中心和武吉拉基的开合桥、肯逸湖区浮罗巴雅斯免税中心，以及全国瞩目的东海岸铁路（ECRL）。
大马亨利行认为，上述项目预计将可为该州带来更多增长。事实上，该行在文章中以“新浪潮”来比喻登嘉楼的产业市场前景。
另外，大马亨利行也将登嘉楼产业市场的分析细分成四个领域——住宅房市、办公楼、商业以及工业地产。该行认为，住宅房市是当中最活跃的市场。
“当地的需求依然强劲，尤其是在瓜登市中心、龙运和朱盖地区。”
该行指出，虽然市场持续低迷，但房价料仍可抗住跌势。瓜拉伊拜区的双层排屋每单位价格依然介于45万至48万令吉之间。
“不过，登嘉楼的分层地契产业，如组屋和公寓等的楼价在2017年首季后，将会面临下行压力。”
办公楼市场交易量少
办公楼市场方面，大马亨利行点出，交易量依然是稀少，而租金水平亦无多大波动。
“2017年初的空置率与2016年依旧是不分伯仲，但PERMINT大楼却是例外。该大厦的大客户——内陆税收局搬到了巴雅武雅广场。”
登嘉楼现有的办公楼库存达366万平方尺。随着瓜登市议会大楼将在年底竣工，该行认为，这将使登州的办公楼单位剧增。而租金则是继续保持在每平方米30令吉至50令吉左右。
商业地产:供应过剩商铺价微降
大马亨利行指出，登嘉楼商业地产市场在过去七年间，录得了极大的价格增幅，并以数个地区为最。
“不过，由于供应过剩，传统商铺的售价和租金已经稍微下滑，尤其以郊区更为明显。”
该行举例，最近在Austin广场一间三层楼的店铺办公室以110万令吉易手。相似的产业在2015年时的价格是介于120万至130万令吉之间，因此110令吉的成交价是相等于10%至15%的折价。
另外，在市中心有两座新建好项目——Panji Curve和Alamanda广场。在推出两年后，认购率确实不尽人意。
“有鉴于目前经济充满不确定性以及令吉处于近18年低位，登州商铺市场的空置率在2017料会更高。”
工业地产:近年没新发展项目
工业地产方面，大马亨利行点出，登嘉楼近年没有新的发展项目，而该市场依然相对稳定。
“Gong Badak工业园的每平方尺售价已趋稳，现介于45至50令吉之间。”
该行认为，政府有计划要通过改善基建设施，来在东海岸经济特区(ECER)建立一条属于东海岸的工业走廊，这将对登嘉楼大有裨益。
“由吉隆坡直到吉兰丹道北，建后会有600公里长ECRL铁路，将会改变东海岸各州尤其是登嘉楼的社会和经济格局。”
另一方面，登州甘马挽也迎来了一家新的重量级工业项目——Eastern Steel 私人有限公司的炼铁厂。
“该厂仍在建筑中，占地1260英亩，而承建商是一家中国和大马联营的公司。”
ECRL将掀发展新浪潮
展望未来，大马亨利行认为，登嘉楼的产业市场未来九个月依然会较弱。
“登州的房市曾经有一丝的积极光景，但随即却止步不前。这情况可归咎于产业价格的悬殊以及令吉的弱势。”
不过，该行认为，登嘉楼的产业市场还是有不少正面的迹象。
“ECRL将会在登嘉楼掀起一波发展的‘新浪潮’，而届时登州的社会经济潜力将会得到极大的实现。”
ECRL:料2024年竣工
ECRL在今年8月9日时，由首相拿督斯里纳吉主持动土礼，正式揭开了搭建铁路的序幕，料会在2024年竣工。
这项雄心勃勃的铁路计划将耗资550 亿令吉，并会有全长688公里的双轨干线。建成后，从丹州彭加兰古堡到巴生港口，只需4 小时。
东铁一旦启用，货运服务每日达22.5 小时，客运服务时间则是凌晨5 时至翌日凌晨1 时。其营运收入预期30%将来自客运，而70%会来自货运。
ECRL将采用中国国家一级客货两用标准电气化铁路电动火车，客运服务时速每小时160 公里，货运则每小时80 公里。
由于东海岸一些地区属水灾区，故东铁全程中的88.8公里铁路将属高架铁路，以避水患。而所有的站将设于路面上，因此不会有地底站。
Movenpick Spa度假村:五星级认证
Movenpick 是知名连锁度假村品牌，在全球26个国家经营超过110家酒店。2015年，公司将版图扩展到了大马半岛东海岸。
由高峰控股（BPURI，5932，主板建筑股）承建，瓜登Movenpick Spa度假村位于珍德玲海边，占地25英亩。
该项目的工期为22个月，已在今年中竣工。瓜登Movenpick Spa度假村有五星等级认证，并由八栋大楼、九座阁楼、一间水疗中心和一栋多用途大厦组成。
甘马挽海岸:101店铺办公楼
甘马挽海岸（Coast Kemaman）是UDA控股旗下的首个商业地产项目。
UDA控股是在2015年时正式推出上述项目。该项目位于朱盖的甘榜勿述，发展总值达6655万令吉，占地1.37公顷。
根据公司文告，甘马挽海岸将会由三栋3至4层楼高的大楼组成，并会有101间店铺和办公楼单位。
而承建商将会是UDA控股旗下的UDA置地(东海岸）私人有限公司。工程已于2015年3月开启，当时估计会在今年11月完工。
肯逸湖免税区:每年吸引75万游客
说到登嘉楼，自然不能不提风景宜人，东南亚最大的人造湖——肯逸胡。
肯逸胡于今年8月1日时，正式列为免税区。当时由登州务大臣拿督斯里阿末拉兹在免税区商店主持剪彩开幕。
阿末拉兹估计，升格成免税区后，肯逸湖全年会吸引75万名游客光临。
肯逸湖由登嘉楼中区发展局负责管理，共有340余个岛屿，面积共6万5650公顷，包括储水区。
登嘉楼中区发展局总经理奥玛依斯指出，肯逸湖免税区首阶段将着重予发展彭加兰卡威（Pengkalan Gawi）及浮罗波（Pulau Poh），接下来是浮罗巴雅斯（Pulau Bayas）免税中心。
“升格为免税区无形中也提高肯逸湖形象与地位，尤其是经济效应。”
瓜登新开合桥:两桥终端矗立大楼
连接瓜登市中心和瓜拉尼鲁斯，长638米的新开合桥建成后，将会成为登嘉楼的地标。
东海岸经济特区（ECER）总经理阿末苏莱曼指出，这座大桥的建筑成本为2.4亿令吉，两桥终端各别将有两栋四层楼高的大楼矗立。
“这条独特的开合桥将会是亚洲首创。两端的大楼将会有餐馆、瞭望台和大厅。而公众将可租用大厅做婚宴和展览用途。”
他称，新桥将可缩短瓜登到机场距离，民众大概可省下约10分钟车程。与此同时，瓜登到瓜拉尼鲁斯路段的交通堵塞也能减轻。“新桥将由瓜登市议会全权管理。”
专家:供需错配 首季房产交易量跌
（吉隆坡10日讯）专家认为，尽管国内建筑活动和新发展项目激增，今年首季的房产交易量却下滑，反映市场实际需求与发展商预期存在错配。
产业分析师告诉《商业时报》，此现象可能源于一些之前较乐观时期规划的项目，受买家在经济不稳定、贷款条件趋严和可负担问题影响下变得更谨慎。
根据房产估价及服务局数据，大马产业市场首季表现下滑，交易量减少6.2%，交易总值下降8.9%。
该局总监阿都拉萨表示，首季总交易量为9万7772宗，总值514亿2000万令吉，去年同期交易为10万4194宗，总值564亿7000万令吉。
他指尽管产业交易开局较慢，但建筑活动和住宅新项目的增加，将支撑产业市场增长及维持今年正面趋势。
不过，大马理工大学（UTM）产业经济学副教授莫哈末纳吉认为，大马在供需之间长期存在不平衡，尤其是在可负担房屋领域。
“为解决此问题，发展商须强化市场分析，确保新推出的项目符合实际需求，而不仅依据一般市场趋势，以免在错误的市场区段出现供应过剩。”
莫哈末纳吉指尽管首季反映出放缓趋势，但现在判断是长期趋势还为时过早。
大马产业市场历来呈周期性波动，数据可能受季节性或短期因素影响，如项目推出时机、利率预期或政治发展。
住宅建筑增长近40%
“若经济不确定性持续或消费者信心减弱，市场疲软趋势可能会延续至年中，尽管可负担房屋或特定利基市场可能仍存在一些韧性。”
居外IQI联合创始人兼总执行长卡希夫安萨里表示，尽管交易量下滑与建筑活动激增相矛盾，但实际上反映了两个不同时间线。
“现在看到的大多数建筑项目，都是几个月或几年前的规划，发展商下注的是未来，而非当下。”
他指出，去年的强劲表现进一步增强发展商信心。去年建筑工程总值激增20%，达到1588亿令吉，其中住宅建筑增长近40%。
他也说，尽管在首季购买产业的个人和公司减少，但部分细分市场其实表现良好：“住宅交易占了全部交易的61%，显示其持续需求，尤其是排屋，价格在一季上涨2.2%。”
卡希夫安萨里认为，首季放缓为短期，加上年初通常较为淡静，全球不确定性可能使一些买家观望。
然而大马基本面良好，利率稳定和就业稳健增长，预计次季和第三季市场动能将恢复。
他估计交易量将会上升，此前因全球局势而犹豫不决的买家预计将重新开始购买。
他提及，销售活动通常会在一两季内反弹，若市场情绪保持稳定，首季出现的延迟交易很可能会在下半年转化为实际成交量。
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