我最近在處理一宗入稟分層管理仲裁庭，關於某管理機構向其公寓原任發展商，追討對方所擁有某個單位的案件時，面對相當棘手的問題。
盡管這個屬於原任發展商的業主沒有提出要求，但負責聆審案件的分層管理仲裁庭庭主，卻基於管理機構未根據2013年分層管理法令之規定，從2015年6月1日（檳州則是2015年6月12日）開始，依據每個單位之面積單位(Share Unit)來計算各別業主所需繳付的管理費，導致我在最後一分鍾不得不要求撤回這個案件。
若我沒有主動撤回此案，或對方不讓我撤回此案，仲裁庭庭主將因2013年分層管理法令的限製，不讓我所代表的管理機構有權取得對方從2015年6月12日起至管理機構開始改以面積單位計算管理費的這段期間，所欠的管理費數額。
若扣除利息不算，單是這名業主在這段期間，即從2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理費、儲備金，加上地稅及保險費，總額為7040令吉70仙，同時期所累積的利息是4600令吉47仙；若管理機構無法取回這筆欠款，這個業主則平白省下1萬1641令吉17仙。
這個原發展商業主所擁有的單位，其面積為1712平方尺，若以每方尺16仙計算，每月管理費為274令吉；從2017年5月起，這個擁有161個面積單位的產業，其管理費則以每個面積單位2令吉20仙計算，則每月須繳付管理費354令吉20仙。
當然，管理層有權在任何時候通過召開常年大會或特別大會來製訂新收費率，不過，從2013年分層管理法令生效的日期算起，不管是發展商、共管機構(JMB)或管理機構(MC)，一律須以面積單位來計算各別業主所繳之管理費。
管理機構須改變結算方式
我們看回2013年分層管理法令，當中針對管理層須以面積單位計算各別業主所繳付管理費之各項條文如下：
(a)第12(3)條文：針對發展商管理時期（即未成立共管機構或管理機構之前）；
(b)第25(3)條文：針對共管機構管理時期；
(c)第52(2)條文：針對發展商以管理機構名義來管理之時期；
(d)第60(3)(b)條文：針對管理機構管理時期；以及
(e)第68(2)條文：針對管理分機構(Sub-MC)管理時期
這些條文皆很清楚闡明，所有管理單位皆須以面積單位，來計算各別業主所須繳付的管理費；至於儲備金，則一律是管理費之10%而定。舉個例子，若每月管理費為100令吉，儲備金則是10令吉，總額為110令吉。
我嚐試提出不同的論點，包括指這些負責管理分層建築的單位，即使他們因法律規定而須改以面積單位來計算各別業主所繳付之管理費，他們仍須等到下一次常年大會或特大，通過提呈新的動議來改換這個計算方式。
我亦爭論隻要管理層所收取的費用，在2015年6月1日（檳州是2015年6月12日）之前所召開的常年大會或特大獲得通過，這個收費率不應在新的法令實施之後立即受到影響，而須改變其結算方式。
無論如何，我們所提出的這些論點，未必能獲得仲裁庭庭主所認同。
為了避免影響管理層今後所要追收的管理費，我勸請所有共管機構或管理機構，立即著手改變其結算管理費的方程式，並以面積單位來重新製訂各別業主所須繳付的管理費及儲備金。
不能另收地稅保險費
2013年分層管理法令還有另一規定，即管理層只能收取月費(Charges)及儲備金(Sinking Fund)，而不能另行收取地稅及保險費等。
即使管理層耗5000令吉為整座樓宇購買保險，管理層絕不能將之除以200個單位，然後向每個單位收取25令吉的保費；同樣的，若這個樓宇的每年地稅為2000令吉，管理層絕不能直接除以200個單位，並向每名業主收取10令吉之地稅。
根據法庭之前所作的諸多判例，不管是共管機構或是管理機構，若他們要收取任何費用，就須通過召開常年大會或特大來批準有關收費率；管理層無權根據他們所承擔的開銷，直接向每名業主收取各別的費用。
至於2013年分層管理法令規定管理層只能收取月費及儲備金，管理層則有必要將地稅、保費等其他開銷，納入其財務預算案，然後以此結算每名業主所須繳付的月費。
當您跟發展商購屋並簽署買賣合約時，有關合約將附錄一份由發展商所製訂的常年預算案；同樣的，發展商在召開共管機構或管理機構首次大會時，或共管機構或管理機構每當要調整或提高管理費時，亦需在大會當天提呈並尋求通過常年預算案。
這份常年預算案將列出管理層在未來12個月內，所需承擔的維修與管理開銷，這個總額將除以整座樓宇的面積單位總數並除以12個月，以此結算每個面積單位之常月管理費。
隨後，管理費再以這個平均收費率，乘以各別業主之面積單位，以此來結算每名業主所需繳付的管理費及儲備金。對於那些還未有分層地契之樓宇，則可能無需以面積單位來結算各別業主須繳付之管理費及儲備金。
