按時繳租卻被控“非法占屋”/劉健輝

問：

劉律師，你好。我有一個關於店鋪租約的法律問題想谘詢你。我在去年向現在的屋主簽署了一份為期3年的租約（Tenancy Agreement）。過去的一年，我每一期的租金都準時以銀行轉賬的方式繳付給屋主，從來都沒有逾期或拖欠。

問題來了，最近一名突然自稱是屋主老婆的女人找上門，說她老公從未收到過任何租金，並且直接進來我們店鋪裏搗亂，強行進入我們的倉庫。經過和我們簽署店鋪租約的屋主查詢，才得知原來那位女人是他弟弟的老婆，而他弟弟和他是共同擁有這一間店鋪的。

請問面對這種情況，我和屋主所簽署的店鋪租約是否有法律效益？

答：

你好，租憑合約受管轄於合同法。一份有效的合同就必須符合4個主要因素：

●要約（OFFER）

●接納（ACCEPTANCE）

●代價（CONSIDERATION）

●受法律約束的意圖（INTENTION TO CREATE LEGAL RELATION）。

基本上，如果與你簽署租約的屋主是店鋪的合法共有人之一（如共同業主之一），且租約中沒有明確要求其他共有人同意，該租約通常對簽署的屋主具有約束力。

我們可以參考馬來亞高等法院在的這宗案件，在這個案件裏，租戶簽訂了一份店屋租賃協議，該店屋由屋主和他的已故兄弟共同擁有。在他已故兄弟去世後，屋主和租客簽署了一份租憑合約。然而，兄弟的遺孀得知後在租賃合約仍有效時強行進入房屋，並且質疑其合法性。

擁有合法的協議

經過審理，法庭裁決身為共同擁有者的屋主和遺孀一樣，是有權就其所占的一半份額自行行事。在這種情況下，他所簽訂的租賃協議是有效的，而他與租客之間簽訂的協議也是有效的。不但如此，法庭也進一步裁定，租客的權利已受到了侵犯，這是屬於非法侵入（TRESPASS）。

所以，建議你馬上報警處理，並且警告該女人你已經擁有一份有效的租憑合約。如果你還是持續受到那位女人的打擾，我建議你通過法律途徑明確權利，並製止幹擾。