武吉免登（Bukit Bintang）是吉隆坡主要的金融、商業和娛樂場所集中地；也是旅客必到之處。
很多人將武吉免登看成是新加坡的烏節路、日本的銀座和倫敦的牛津路。
自1977年金河廣場啟用以來，武吉免登一路興旺至今，這裏的新樓盤身價越漲越高，數千令吉一平方尺的也有不少。
但面對“無地可建”的局面，重建工程處處可見，武吉免登正迎來新一輪的改頭換面，當這些更新穎的建築物落成後，市容必再添新景象。
雖說房市有放緩，但在武吉免登（Bukit Bintang）似乎絲毫看不出來，多項新的服務式公寓、甲級辦公樓，以及全國注目的新捷運工程目前更是如火如荼。
但是，如今的武吉免登，除了原本的武吉免登路（Jalan Bukit Bintang），已“擴展”至燕美路（Jalan Imbi）、蘇丹依斯邁路（Jalan Sultan Ismail）和拉惹朱蘭路（Jalan Raja Chulan），甚至是延伸到富都（Pudu）。
新樓盤行情早就超越每平方尺1000令吉的價位，如今已來到3200令吉；但假如你有興趣在晝夜都一樣熱鬧和充滿活力的武吉免登落戶，並非沒可能，舊樓每平方尺600令吉也就有交易。
武吉免登房市持續看旺
有柏威年（Pavilion）、升禧廣場（Starhill Gallery）、Fahrenheit 88、樂天購物中心（Lot 10）、金河廣場、劉蝶廣場(Low Yat)和時代廣場(Times Square)等商場護航，令武吉免登成為旅客必到之處。
旅客帶來的消費能力，概括了酒店住宅、購物、餐飲……，造就了武吉免登的各類房地產尤其旺盛。
Oregeon房產顧問董事經理黃玟傑形容，政府早年將武吉免登定為商業區，就奠定了這裏今時今日無法取代的地位。
之後才出現太陽大廈和Sri Emas公寓，成為旅遊景點後，慢慢的出現了更多的酒店（包括廉價酒店）和服務式公寓。
是的，武吉免登除了購物商場多，酒店也多（廉價至5星級），服務式公寓和辦公樓也多，售價和租金高居不下之餘，增值更是亮眼。
店鋪價格每年增5%——威廉氏、達哈與王私人有限公司董事經理符儒仁
談到產業價值，威廉氏、達哈與王私人有限公司（CBRE WTW）董事經理符儒仁針對武吉免登核心區評論說，從2005年到2010年間，店鋪的價格暴漲了一倍或每年平均增長15%至20%。“不過，過去5年內，漲勢已漸漸放緩，每年大概增長5%或更少。”
但房產顧問公司亨利行（Henry Butcher）指出，新推的樓盤，尤其是服務式公寓價格卻仍高居不下。
例如興建中的Dorsett Residences公寓，每平方尺價格已突破2000令吉，估計建竣後，每平方尺叫價會達到2000至2300令吉。這項目單位面積介於652至1331平方尺，預計明年完工。
地價不會大幅暴漲
符儒仁指出，不同類型的房產，會因位置、產業狀況等條件，價位不同。
他說，武吉免登核心區多以店鋪為主，價位受到位置是否面向大路、產業狀況、年齡等影響，但近年交易活動相對低。
至於住宅產業如公寓的價格，因非常賴於地點，所以無法反映整個區的產業價格趨勢。
他還說，武吉免登核心區相對成熟，產業價格已很高，實際上交易不多。
“因此預見，產業價格雖仍繼續揚勢，但主要跟隨通脹走勢，因店鋪的發展潛能有限，地價不會大幅暴漲。”
但符儒仁說，若出現一塊面積大的土地可交易，價格無疑將大漲。
公寓尺價最高3千——資深估價師張仰榮
資深估價師張仰榮分析，武吉免登公寓尺價最低也要1000令吉以上，最高可達3000令吉。
在他看來，位於星光大道一帶的高級公寓，每平方尺要價3000令吉不足為奇。
“而同善醫院一帶看來也要每平方尺2000令吉，再遠一些或有問題的產業，也要1000令吉或以上。”
不久前，柏威年旁邊的一塊空地創下全國最貴地皮價格，一平方尺7200令吉的紀錄，目前動工中的Pavilion Suites，每平方尺定價3200令吉起，是全國最貴的公寓。
2焦點計劃推高房價
如此高的價格，可還有上漲的空間？
黃玟傑受訪時指出，當武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre，簡稱BBCC）和大吉隆坡計劃焦點計劃敦拉薩國際貿易中心（TRX）建竣後，武吉免登將如虎添翼。
“這兩項計劃建好後，除將進一步推高武吉免登的房價外，也為遊客提供多出2個必去的遊覽地，屆時，這裏的服務式公寓市場需求更高。”
各大財團進駐武吉免登
符儒仁指出，武吉免登原本的核心範圍，僅在武吉免登路上，即從西邊的富都路，一路延伸到東邊敦拉薩路路口。
武吉免登路上，中間與敦伊斯邁路交接，到東邊敦拉薩路出口前，還有一個路口通往拉惹朱蘭路。
他指出，以前，武吉免登路由兩個巨擘所掌控，即已故丹斯裏劉蝶和邵逸夫，著名的產業包括聯邦酒店（Federal Hotel）、Capitol酒店和劉蝶廣場，及BB廣場。多年來，國內各大財團陸續進入武吉免登區，過後範圍也漸漸擴大。
符儒仁說，武吉免登的吸引力不退，發展商積極發展更大更好的商務產業，包括拆除舊建築物重建，或尋找未開發的珍貴土地。
“武吉免登路上的土地有限，隨著發展商自然的往外移，武吉免登的範圍也越畫越大。”
不過，他認為，武吉免登的範圍也不能無限大，將失去意義，因此城中城公園（KLCC Park）和TRX將是分割線。
越繁華越陰暗
越繁華的地方就有越陰暗的一面，武吉免登一區可說是龍蛇混雜，有許多小巷和陳舊大樓。
而且，店屋樓上更住著許多外勞，其中色情行業藏匿其中，但並無損這裏的房價和租金升勢。
黃玟傑指出，目前，武吉免登核心區服務式公寓的租金每平方尺介於4至6令吉，在吉隆坡算是很高的價位；柏威年服務式公寓尺租更達5.50至7.50令吉之間
“柏威年的品牌和水平足以比美吉隆坡城中城（KLCC），圍繞在它周邊的除了國際大酒店和名牌店外，各種設施和設備一應俱全，所以才敢索取高價。”
至於新建的服務式公寓，他指出，尺價大概1000至1700令吉之間；樓齡10年的服務式公寓，每平方尺的平均售價是600至800令吉，支撐力不俗。
新樓盤沒減少
2003年，吉隆坡單軌火車開始營運，當時全國最大兼世界排名第四的時代廣場（Berjaya Time Square）開幕後，不僅吸引更多人流，也讓這個地區發展成為旅遊區。
九一一事件後，許多中東人來馬旅遊，市政府更刻意在惹蘭蘇丹依斯邁路邊打造了一個小型阿拉伯公園。
隨著柏威年（Pavilion）在2007年開幕，更多外國名牌進駐這個黃金地區，而周邊的房產也吸引了更多外資和富人。
即使是房地產市放緩的消息不斷，冠著武吉免登區的新樓盤並沒有減少過，而且售價也沒受影響。
興建中的項目，包括Tribeca公寓，推介價每平方尺2200至2600令吉之間；而在頂樓上安置一個巨型摩天輪的M101 Degree目前叫價每平方尺1400至1500令吉。
重建是唯一出路
張仰榮說，武吉免登路夾雜著新舊建築物，未來唯一的出路就是重建。
“金河廣場和劉蝶廣場已經陳舊；再過30年，其他建築物也會變舊。”
他認為，如果不翻修或重新發展，將成了一個低端區，變成另一個茨廠街、金馬購物中心和第一廣場（Pertama Complex）。
他說，武吉免登的舊區，夾在柏威年和武吉免登城市中心（BBCC）2個高端區之間，處境非常尷尬，長久下來恐怕還會衍生一些社會問題。
“60至70年代的金馬區或茨廠街非常熱鬧，是人人必到的景點，現在成了什麼模樣？”
張仰榮認為，除非所有業主聯成一線，或有財團進來重新發展，否則在社會發展、人類習慣和生活方式轉變下，包括阿羅街也也會變成低端區。
“我的看法是，業主們都必須慎重看待這個問題，想重新發展這一區更需趁早，最好在近5至10年內。”
最後一塊旺地受注目
經曆數十年的發展，武吉免登的土地已經是買少見少，大多在核心區的新樓盤都是重建計劃。
亨利行形容，武吉免登路到了“無地可發展”的情況，除了拆除舊樓重新發展，另一就是向外伸展。
符儒仁指出，目前，武吉免登核心區內，最後一塊面積最大的土地，就位於武吉免登路西邊末端上。
“該地段是莫實得集團的資產，空地對面的Royale Bintang酒店是莫實得集團所有。”
符儒仁說：“市場都對這地段的發展很期待。但會否興建新地標，還是會被毗鄰的大型計劃如TRX和BBCC等的光芒覆蓋掉，尚須拭目以待。”
繼續改善提升設施
當一個地區不斷發展和興旺，房地產的需求就越大，而且彷佛冠著這個旺區名堂的樓盤，身價都可略勝一籌，因而武吉免登的版圖也會自然而然的擴張。許多發展商沿著武吉免登這個被譽為“金三角”中央商務區（CBD）推出一個接一個樓盤，直至富都路口（Jalan Pudu，又稱富都路）、燕美路（Jalan Imbi）都“變成”了武吉免登的一部分。
精明的發展商和房仲，將富都和燕美路收編且列入金三角版圖內，順勢帶起這裏的房價。
過去20年來，隨著時代廣場和麗茲卡爾頓酒店（Ritz Carlton）建起後，燕美路一帶的面貌也起了變化。 加上這裏非常靠近大吉隆坡計劃下的TRX，未來發展和升值潛能的確不容小覷。
黃玟傑認為，隻要政府繼續改善或提升設施，即使是武吉免登舊區，也會有很好的支撐力：“就像吉隆坡中環（KL Sentral）附近的十五碑（Brickfields），政府也隻是稍微改善設施，今天的它還不是那麼熱鬧，仍是外國人必去的景點？”
舊樓身價也暴漲
在武吉免登周邊的地區，例如富都和燕美路一帶，即使是舊樓也身價暴漲。
例如已經算是富都區的Season Tower公寓，每平方尺叫價已漲到600令吉以上，即使已有相當樓齡的Bougainvilla公寓，尺價也在550至700令吉之間。
其他舊公寓如Casa Mutiara也叫價每平方尺900令吉，Sri Emas最低門檻也要500令吉。
舊公寓價格雖不算太高，但新建的Casa Residency、D’Majestic、The Robertson和Swiss Garden Res，每平方尺價格都突破1000令吉，而且逼近1500令吉大關。
亨利行表示，富都和燕美一帶，在市場眼中不算是高級地區，所以地產價格無法和武吉免登核心區相提並論。
富都區房產身價不菲
富都過去是片樹林，因此才有半山芭之稱，由於處於市中心地帶，因此在發展上受到重視。
雖然位於富都車站的人民廣場（Plaza Rakyat）擱置已久，但富都剛剛又迎來了新的激素。
富都監獄原址將用來發展成武吉免登城市中心（簡稱BBCC），往後，連帶富都區的房產也將身價不菲。
BBCC是綠盛世（ECOWLD，8206，主板產業股）和城市發展局控股（UDA）各持股40%，以及雇員公積金局（EPF）持20%聯營的發展計劃，被視為武吉免登另一次蛻變的項目。
亨利行認為，武吉免登城市中心（BBCC）建好後，整個武吉免登區將起著結構性的變化。
這個占地19.4英畝的綜合發展項目，除了將建一座出自設計大師手筆的辦公樓外，還有酒店、服務式公寓、高級公寓、花園與公園。 另外，日本三井不動產株式會社（Mitsui Fudosan）將入股50%，聯手發展140萬平方尺的零售廣場，服務式公寓估計每平方尺叫價1330至1400令吉。
提振隆市生活環境——BBCC總執行長拿督王克成
BBCC總執行長拿督王克成指出，這計劃突顯了政府欲提振隆市內生活環境的宏願。
世界各地，市中心產業是購屋者的夢寐以求，但有別於他國，大馬人一般在城市上班，卻居住在郊外。
王克成認為，城內產業價格過高可能是其中原因，但同時也缺乏綜合型的產業項目，無法滿足新一代購屋者的需求。
“我們希望把武吉免登城市中心發展為結合工作、居住、娛樂一身的產業。將住宿、零售、酒店等元素集一身，為新一代購屋者打造更便捷和舒適的生活環境。”
此外，他還說：“城市發展最大的挑戰就是綠色元素，然而武吉免登城市中心發展計劃關注綠色元素。我們計劃在其中一個購物中心的屋頂打造空中公園。”
屆時，該空中公園將成為隆市中心內最大的綠肺之一。
回首來時路
武吉免登（Bukit Bintang）在馬來語意即星星之丘，這個名稱源自金河廣場（Sungai Wang）和武吉免登大廈（BB Plaza）前身的中華遊藝場。
1957年獨立後，夜總會、電影院、商店和露天市集開始林之，成了吉隆坡最時髦的地區。
遺憾的是，1969年發生五一三悲劇，70年代後冒現許多新的娛樂場所，中華遊藝場沒落和倒閉。
全國最著名購物商圈
1977年，當時全馬最大的購物中心金河廣場開張，於是武吉免登重拾昔日光輝，更成為全國最著名的購物商圈。
1997年，升禧廣場開幕，吉隆坡市政府將樂天廣場（Lot 10）至升禧商場（Star Hill）的路段規劃成星光大道（Bintang Walk），且在路邊設置許多露天咖啡亭和酒店，行成一條連接多個購物中心的行人步道。
從此，這裏的興旺繁華和多姿多彩更勝一籌。
