獨家報道：林秀芳
（吉隆坡12日訊）房屋先租後買計劃在我國已實行多年，但至今未能成為房市主流，如今政府再次力推這項計劃，產業界人士認為，關鍵在於能否保障買賣雙方的利益，否則該計劃將始終熱不起來。
無論是發展商或產業中介，他們接受《南洋商報》訪問時皆不約而同的指出，表面上，先租後買計劃有利於活絡房地產市場，但政府若隻討好買方（購屋者），以致賣方（發展商和產業中介等）需要付出各種不必要的代價，最終在羊毛出在羊身上的效應之下，買方依舊難逃承受高房價的代價。
為此，他們認為，隻有擬定利惠雙方的協議，才能讓此理想計劃獲得有效執行，從而避免讓計劃流於空談。
昨日提呈國會的第12大馬計劃中期檢討報告顯示，政府發展房屋領域的大方向改弦易轍，從向來鼓勵國人買房，改為鼓勵租賃可負擔房屋，尤其是力推先租後買計劃。
陳建銨
馬來西亞房地產中介師協會（MIEA）會長陳建銨表示，先租後買房屋計劃有其執行上的困難，因為房產價值鎖定與否，都對買賣雙方帶來衝擊。
他說，縱觀過去10年的房地產價格走勢，尤其雪隆區一帶皆是升多跌少，若合約鎖定協議簽署期間的售價，舉例在3年後正式轉售購屋者時，房產市價上升，賣方肯定變成折價銷售了。
“而且先租後買也讓賣方在期間也承擔了頭期、貸款利息、印花稅等‘損失’，在這種情況下，賣方自然會通過租金來轉嫁成本，最終還是由購屋者承擔代價。”
他表示，此計劃雖有助低收入群擁房，即無需在短時間裏拿出頭期、交付印花稅等大筆費用，但，當租買計劃涉及的執行方是私人界（發展商或銀行）時，“賺錢”依舊會是大前提考量。
“若政府無法提供發展優惠，這些成本實際仍會通過租金轉嫁購屋者的，畢竟誰又能擔保租戶最終會在期限內買下有關房子呢？”
他說，換言之，賣方不但要承受最終房子是否能脫售的問題，而且，租借期間也讓他們的資金流套牢，種種不利因素，都是計劃可行與否的關鍵。
“實際上，上述計劃也曾獲本地銀行推行，如今該計劃正好運行第3年，也是時候審視計劃的成果之時，如果可行，確實值得參考該方案。”
張潤安
張潤安：須有優惠才會參與
和麗園發展有限公司董事經理拿督張潤安表示，政府須提供多項優惠條款，包括低息、分散承擔公共設施建設費用、減少繁文縟節等，才能吸引發展商參與有關計劃。
他說，有關計劃絕對有利於幫助年輕人或低收入群體擁房，但是，在實施方面需有深思熟慮的周詳規劃，尤其不能朝令夕改，否則將讓計劃胎死腹中。
“實際上，此概念也曾多次被提出，然而，最終因雙方利益無法得到保障而不了了之，比如租借將讓發展商面對資金周轉問題、無法擔保房子最終得以出售，以及購屋者擔心租金被抬高等。”
身為資深發展商的張潤安也分享說，發展商須承擔建設成本，包括貸款利息、公共設施建設費用、土地轉換用途稅務等，如果政府要推行上述計劃，就應考慮在計劃上提供優惠政策，以減輕發展成本的壓力。
“若要私人界直接參與計劃，雖然可提出2種協議，即一、私人參與者直接出租給購屋者，但需要有擔保人確保房子最終會被買下、二、政府擔保，同時提供各類優惠措施，包括獲銀行提供低息率等，但其始終仍存在缺陷。”
擴大計劃讓選擇多樣化
政府將擴大先租後買計劃，以讓房屋融資選擇多樣化。
此計劃也將允許目標群體在規定的租賃期內，可以選擇買下本身租賃的房屋。
政府過去曾實施多項先租後買計劃，包括一馬房屋計劃和雪蘭莪州推出的“我的雪蘭莪房屋”（Rumah Selangorku）。
先租後買的首期費用通常較小額，為尚未做好準備購屋的國人，提供一個靈活性的選擇。
首相拿督斯裏安華昨日在國會提呈第12大馬計劃中期檢討報告時說，為了讓人民有一個安全舒適的居住環境，人民房屋的主體轉變將不斷完善，從“擁有權”向“居住”觀念轉變。
政府推新租賃條規
政府將推出新的租賃條規，以促進租賃製度成為房屋擁有權的替代方案。
同時，政府也將加強先租後買房屋計劃，以提供更好的房屋融資管道和增加可負擔房屋的供應。
根據經濟部在昨日提呈國會的第12大馬計劃中期檢討報告中指出，政府的房屋發展政策將以基本需求和人權概念作為出發點，而非房屋擁有權。
“因此，公共和私人界扮演關鍵角色，以便積極參與提供安全、有保障和可負擔的房屋。”
報告指出，在此概念下，政府在發展房屋計劃上將重點從銷售轉為租賃。
“政府擁有的可負擔房屋發展機構一馬房屋計劃（PR1MA）和國家房屋公司（SPNB）將會聯合支持促成這個轉變方案。”
製定評估指南
報告說，為了提供具吸引力且可持續的房屋融資方案，經濟部將尋求與金融機構的合作。
政府將製定評估和標準土地轉換溢價和合規成本的指南，以加速可負擔房屋的發展和審批。
此外，政府也將探討，為在建築工程質量評估體係中，獲得70%以上分數的發展商，設立獎掖方案。
報告指出，由建築業轉型計劃委員會所製定和預先批準的計劃，將作為設計準繩，以加速地方政府的建築計劃審批，更快、更高效地建設可負擔房屋計劃。
“同時，將設立一個整合所有宗教基金土地信息的土地信息庫存，以便確認適合建築更多可負擔房屋的土地。”
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