孫子巄：管控令與疫情所帶來的影響，未顯現出來。
（八打靈再也2日訊）政府的延緩還貸措施使國內不少貸款買產業的人士暫緩一口氣，但還貸蜜月期一過，還不起房貸供款的業主料被迫拍賣產業，拍賣產業數量激增的情況或在明年中旬出現。
根據檳城拍賣官協會前主席孫子巄接受本報訪問時指出，如今被拍賣的產業數量與以往一樣，管控令與疫情所帶來的影響，並未顯現出來。
“這是因為當局之前推行6個月自動延緩還貸至今年9月，如今又對特定目標群體提供延緩還貸援助至12 月。”
無法還貸被迫拍賣
他認為，拍賣產業數量激增的情況，應該會在明年中才出現。
“管控令造成很多人面對經濟問題，隻是因為延緩還貸措施，他們暫時不必供款，所以還有得喘息。
“但是，一旦過了延緩還貸期，借貸者若未能解決所面對的經濟問題，屆時他們可能會無法繼續供款還貸，面對破產等，導致房屋被迫拍賣。
孫子巄也說，三四年前，產業一般會以比市價低20 %的拍價拍賣出去。
“但今時今日，基於消費者更謹慎，抱持要投資可以，但要更便宜的心態，所以，如今產業拍賣平均都會以低於市價30、40%才會成交。”
全面電子拍賣
誰處理準備及後續工作？
孫子巄談到全面推行電子拍賣係統，對拍賣官的影響和該係統的弊端。
他說，若當局在房產拍賣方面全面推行電子拍賣係統，不僅會使拍賣官們被終止服務及失去工作，也會影響到買家，因為除了沒人協助處理原本由拍賣官所執行的拍賣前準備及後續等工作，欲競標者也不了解相關房地產的資訊。
他說，雖然高庭如今已經執行電子拍賣係統，但是銀行依然需要派人去做拍賣前由拍賣官所處理的程序。
“銀行可能委任他們原本委任的拍賣公司執行程序。”
孫子巄解釋，銀行這麼做的原因，在於它們每個月在全國不同地區都會有產業拍賣，而拍賣前的準備工作，又無法交由律師事務所去處理，所以只能委任拍賣公司去執行。
他指，大馬公務文員職工總會（CUEPACS）稱拍賣官是銀行、高庭與買家的橋梁說法是對的，因為高庭始終是一個政府機構，他們沒設特定客戶服務來協助解決買家的問題。
“一般情況下，當拍賣官接到拍賣任務後，必須自己去檢查所要拍賣的產業，以及閱讀銀行所給的資料，因為他們要準備拍賣通告。此外，拍賣官也需要將拍賣等相關文件，提交給高庭。
“不知大家是否有留意，報章刊登高庭電子拍賣的通告，未進一步說明有關產業的更多資料，隻是要求民眾到通告中所列下拍賣網站去查看。
“當你要競標銀行的產業的時候，其實有很多程序是必須注意的。”
他說，一般的買家都不具有競標銀行產業方面的知識或者經驗，所有才會需要拍賣官這個橋梁。
孫子巄認為，基於當局推行電子拍賣係統，才間接促成一些拍賣公司受委處理拍賣準備與後續工作。因為銀行會將原本由拍賣官所處理的程序，交由與前者合作的拍賣公司。
他指，若要說壟斷市場，實際上是高庭隻委任一間軟體公司來提供電子拍賣係統服務，才是壟斷市場。
“所以，我認為，CUEPACS所說的這10間（公司壟斷市場），實際上不是他們要壟斷，是銀行自己必須要委任一間公司去處理拍賣官所遺留下來的程序。”
電子拍賣宣傳不足
據孫子巄了解，我國的一些州屬如霹靂及吉打等，已推行電子拍賣，而其他州屬在進行一些案件的銀行申請拍賣過程中，也已經采用電子程序。
他說，基於拍賣官的執照是向個別州屬的高庭所注冊的，而不是全國性的，所以，一旦個別州屬，如彭亨的高庭推行電子拍賣，那麼該州屬的所有拍賣官，就會面臨失業。
根據高庭早前所發布的一份通告，所有從今年1月1日起注冊的不動產公開拍賣（kod 38）案件，將全面使用電子拍賣。
“然而到現在為止，當我們詢問個別州屬高等法院的工作人員，發現其實他們對電子拍賣也一知半解。
“電子拍賣，高庭宣傳不足，這是肯定的。
高庭未聽取拍賣官意見
“高庭如今並沒有一套推廣策略，讓人們能進一步了解高庭拍賣是怎麼舉行，和對我們的買家、競標者，會帶來什麼便利。”
孫子巄說，數年前，高庭曾為了要推廣電子拍賣，召集律師公會及各州的拍賣官協會代表開會，並谘詢業者的意見。
“然而，即使當時所有拍賣官協會代表皆持反對意見，但高庭依然一意孤行，未接納代表們提出的建議，要在無需拍賣官服務的情況下，全面推行電子拍賣。
他說，拍賣官協會代表當時已聲明，有些任務依然需要拍賣官去處理和執行。
當時，當局根本就未考慮到這一點。
九成拍賣官恐丟飯碗
孫子巄稱，一名拍賣官，原本一個月最多不會處理超過2 宗的拍賣，如今再加上政府推行電子拍賣係統，這將會造成約九成的拍賣官，失去工作。
他解釋，我國不像其他國家般盛行拍賣不一樣的物品，包括古董、文物、酒類、藝術品及汽車等，大馬隻盛行銀行的產業拍賣，這也致使多數本地拍賣官，隻會執行高庭或者各州土地局的產業拍賣。
“大多數大馬拍賣官，都是以高庭的銀行產業拍賣為生。”
孫子巄補充，在我國，沒有一間拍賣行像MNP拍賣行一樣，拍賣多樣化的產品。
他說，銀行的產業拍賣一般是因為借貸者無法繼續供期。
“然而，銀行拍賣產業，它們是不會協助清空屋子、裝修後才拍賣，所以買家可能會遇上仍有人住在裏面等等的情況而投訴。
“銀行都是采取‘as is where is’的方式，拍賣產業，即你看到的產業是如何的狀態，你買到的就是你所看到的 。
“混合拍賣兩全其美”
孫子巄認為，當局最好是推行混合拍賣機製，既有現場拍賣，也同時進行電子拍賣。
“我本身的平台都是用這一類（混合拍賣機製），因為一些人不喜歡電子拍賣，他們要到現場、有些人喜歡現場，混合拍賣製是兩全其美。”
他表示，買產業與上超市不同，一些人買產業，喜歡現場舉手，他們無法100%相信電子係統。
私人產業拍賣料成趨勢
也是MNP拍賣行有限公司董事主席的孫子巄說，依他所見，若拍賣公司做足宣傳工作，預計私人產業拍賣，將會是未來的拍賣趨勢。
也就是說，未來人們賣屋子時，除了可找房產中介，也可托拍賣公司拍賣屋子。
在澳洲，有很多私人產業拍賣進行。孫子巄指出，據調查，至少50%澳洲人會想到讓拍賣公司協助他們賣掉房屋。
他表示，若本地賣家了解整個拍賣程序，說不定通過拍賣公司拍賣產業，會吸引更多潛在買家來競標，能在更短的時間內，以更理想的價格把房子賣出。
