房屋以“分租”的方式出租，並不是什麼新鮮事，“包租公”和“包租婆”不僅僅是電影角色。
但過去幾年，盡管大馬產業價格飆漲，但租金沒有跟著上，導致租金回酬率疲弱。
業主若要在淡市中取得更高租金回酬，或許該考慮分租策略，以拉低每個租客平均租金，來吸引更多租客，進而帶來整體較高的租金收入。
租金較低 環境舒適
房屋分租吸引上班族
作為產業投資者，整個單位出租給一人，當然省掉不少煩惱。但行情不好，尤其目前房屋供應過剩時，整間出租未必有好的租金回酬，很多時候甚至不夠償還每月的房貸。
這時，不妨考慮分租的方式，拉低每個房間的平均租金，帶來整體較高的租金收入。
當然，分租要獲得更高租金，還要搭配更多附加價值，不然消費者自然會偏向更便宜的。
林福成：分租策略能賺錢
房屋以“分租”的方式出租，並不是什麼新鮮事，當然電影中“包租公”或“包租婆”的角色也不是虛構。
相信，不少人有租屋的經驗，尤其是從外坡到大城市求學的學生或打工族。無論是否自願，肯定也有人曾當過“包租公”或“包租婆”。
很多時候，屋主出租屋子卻不想煩惱，就會整間屋子出租給一個人，分租的人自然就成了“包租公”或“包租婆”。
不少人會認為分租是苦差，且詢問多個產業經紀後，都異口同聲說不做分租的業務，因為他們認為分租太瑣碎，賺頭也不大。
但事實未必如此，分租不一定只能分攤掉租金，有人甚至把“分租”打造成一門賺錢的事業。
Aquatic Capital私人有限公司創辦人林福成接受《南洋商報》訪問時說，事實上，分租需求存在。而租金較低，幹淨整潔和安全的房間有市場，分租策略能夠賺錢。
Aquatic Capital旗下的TheKatil，2016年開始利用店鋪樓上的空間，改裝成供專業人士的宿舍，以分租模式出租，反應不俗，短短一年多，分行就增加到14間。
完整家具 定期打掃
林福成說，TheKatil的房租每月800令吉，比起租整間屋子便宜，加上環境舒適、幹淨和安全，非常受落，尤其是收入穩定的上班族。
雖然對很多人來說，店鋪樓上，未必是合適的居住地點，但經過裝修，提供了完整的家具，又有管理和定期打掃，還是獲得不錯的反應。
“我們一開始的目標，就是年輕上班族，而不是學生。因為上班族的收入比較穩定，才可以確保準時交租，租金收入穩定。”
他補充，當外州人離鄉背井來到吉隆坡工作，找到工後，第一件事情就是要找住宿地點，但基於預算可能無法選擇租金太高的房間。
同時，可能還沒有買到自己的車或交通工具，所以需要距離公共交通更近的居所，比如輕快鐵站和捷運站等。
中國“包租婆”
改善租住品質
根據網絡資料，在中國公寓出租行業內，有一個幾乎沒有人不知道的“包租婆”平台。
“包租婆”是中國首家女性租住生活平台，它真正實現了互聯網租住，租客可以在包租婆的網站、手機程式及微信，租到真實的房子，房子不但時尚漂亮，而且沒有中介費，還有24小時管家服務。
根據該租住網站的資料，2013年，創辦人郭禕因想要改變北漂的租住方式，改善北漂的租住品質而創辦了該網站。
“包租婆”的目的就是要讓從鄉村來到大城市找生活的人，可以不必為了租房而困擾，並為租客提供溫暖的居所，因此吸引了大批擁躉。由此可見，當人離鄉背井去到大城市生活和打拚，不少人會要求比較好的住宿環境，若可以滿足這個需求，就可以開創藍海。
租客想要附加價值服務
說到產業分租，其中最值錢的部分，就是管理。
若經營者可以為租戶提供一些附加價值服務，比如產業維修管理和打掃衛生，一定可以吸引高素質租客，進而提高租金收入。
產業經紀出身的林福成接受訪問時說，分租不是新概念，而分租也確實可帶來可觀的收入。
然而，分租要獲得高回酬並賺錢，最重要的是管理，和為客戶提供的附加價值服務。
他分享本身作為產業經紀時的經驗：“我發現很多時候，租客對房屋的要求，屋主都無法滿足他們。”
以TheKatil為例，他說：“你有看過屋主為租戶提供這種設備完善的屋子或房間？”
他把店鋪樓上的空間改裝成宿舍分租，並不隻是簡單4面牆的一間房，而是給予全空調環境，且家具齊全，還包水、電、及網絡費。
“以前租房或屋時，都是空房或隻提供部分家具，屋主都很不願意多給。而我們不願意妥協的就是生活素質，想要給予住戶高素質居住環境，所以提供完整的家具，讓租戶可以感受到‘家’的感覺。”
“這些人來看房子的時候，一看到就會‘嘩’一聲。”
他認為，許多租戶不介意付出高一點的房租，來換得較優質的居住環境。
利用店鋪空間改裝成上班族的宿舍，並分租成功後，最近，林福成私人在賽城的公寓單位，也進行一些裝修後，打算以分租的模式租出去。
他說：“也有一些公寓單位的屋主聯絡我，想屋子交給我們做分租。”
4年回本
詢及經營成本，林福成解釋，店屋的租金是每月約2000令吉，他們一般會與屋主簽下為期10年的長期租約，然後就要投入裝修費約15萬令吉。
賴於店屋的大小，將分隔成10到12個房間，並重新安排電線路線、安裝空調、為每個房間安裝風扇和電燈，準備家具包括床和書桌等。
除了單次的初次投資，過後每月需支付的開銷，包括負責檢查維修和安排租戶等事宜的管理人、打掃的清潔工人的人工、水、電和網絡費用。
每月每房800令吉，一個月就有8000至1萬令吉的租金收入，扣掉店鋪租金、水電費，和管理與打掃等成本，回酬不錯，大約4年就能回本。
他強調，與直接分租不同，要美化環境和準備家具設備等，需投入額外成本。
租賃市場競爭激烈
過去幾年，國內的產業尤其公寓類發展蓬勃，隨著市場供應多，租賃市場競爭自然激烈。
林福成說，現在一有新的公寓交屋，裏頭至少30%的產業都屬於產業投資者，所以競爭非常激烈。
因此，他認為，要脫穎而出，要有好的計劃和行動夠快。
“租戶和屋主的看法不同。一般租戶要親眼看到房屋已經裝修好、設備齊全、適合居住，才會舍得給錢。屋主相反，總是愛等到有租戶才願意去提供家具等。”
但新公寓落成，要競爭的房屋不是1間2間，為了要最快抓住租戶的心，一定要一交屋就以最快的時間裝修好，準備好水電和網絡等。
“隻有行動夠快，在其他單位什麼都沒有的時候，你的單位就已設備齊全，可以入住，租戶自然就會選擇你的單位了。”
他還說，由於產業供應過剩，目前市場上的租金回酬都不高，甚至不夠支付每月供款，隻有動作快才能盡早獲得租金收入，減少損失現金流。
租約最短一年
林福成強調，他雖經營分租，但租約最短一年，並不是時下流行的共享住宿或民宿。
由於近年房屋供應過剩，租客選擇多，房子也有難以出租的現象，不少屋主轉向市場上流行的共享住宿模式，把自己居住或空置的房子放到愛彼迎這樣的平台上。
但是，他說，這類模式的收入並不穩定。
且相信除了吉隆坡市等市中心，其他社區的房子作為民宿的需求不會很大，將無法取得想要的收入。
有效率的分租策略
1.提供水、電和網絡
2.齊全的家具
3.提供打掃服務，維持環境整潔
4.篩選租戶，確保安全
5.善用科技管理
整間出租回酬不高
假設一個人，以零頭期，買入1間50萬令吉的公寓，35貸款期限，5%的年利率，每月供款約2500令吉。
若要足夠償還每月供款，租金需要至少2500令吉；這還未包括維修費，若要收支平衡，需要更高的租金。
但除非是外國專才，很少人會願意出價超過2000令吉來租屋。而且本地人，若能夠支付這麼高的租金，寧願選擇自己買房。
所以林福成說，基本上，基於目前的市價，整間出租的租金回酬很低。
他解釋：“在吉隆坡市區內，若面積大有3房的公寓，屋主買入的價位肯定至少80萬至100萬令吉，每月供款大約4000到5000令吉。”
“而介於50萬令吉的大概是單間公寓或面積較小的2房公寓。單位小的，肯定無法取得高價位租金，因為目前租金介於1600令吉至1800令吉。整間出租肯定不夠支付房貸。”
他說，若把2房公寓分租，每間房的租金為1250令吉，一間房超過1000令吉的租金，出租一般也會有點困難。
因此他認為，再規劃一下公寓的格局，比如把2房公寓分割成3房，然後每間房平均租金900令吉，最後就可以獲得高達2700令吉的租金收入。
“若這是價位在50萬令吉的公寓，租金收入就夠支付房貸了。”
他說，這種方法將拉低每間房的平均租金，會更加容易吸引租客，同時整體收入卻會增加。
最近，他也要為個人在賽城的公寓單位分割後分租。
公寓格局受限
他舉例：“3間房的公寓，賴於原本的格局，可以分割成7到8間房。裝修費介於7萬到8萬令吉。”
分租後，一個公寓單位可以獲得比整間出租更高的租金收入，而且他認為，有額外的裝修和美化，才能跟市場競爭，因為租戶想要額外的東西。
不過，公寓的缺點是格局有點限製，無法像店屋可以空間利用到最大。
利用科技管理租戶
分租的收入固然會比整間出租的更高一些，但每間房都要各別管理，說到這些瑣碎的管理程序，林福成指出，為了方面管理，該公司將一切手續都用網絡處理，比如電子的出租合約、繳付房租的資訊，或者要向租客發出的通告，一律都用網絡解決。
“租約向來的成本都是租客負擔，所以各別租約不是主要的問題。但為了方便管理，我們規定每月首7天內就要繳清房租。”
另外，他們也善用目前的科技便利，把所有的租戶加入聊天室群組，讓租戶互相認識，並即時反映居住的地方有什麼問題或提意見。
他說，與租戶交流可以得到很多，包括知道他們需要什麼。比如以前隻提供水煲，沒有準備飲水機，過後才發現無法應付，就增加飲水機。
“我們也是從租戶的回饋中不斷改進和進步。”
住戶注重維修和安全
詢及公寓分割沒有違法？會不會受到公寓管理層的阻止？
針對這種灰色地帶，他認為，最重要是管理，隻要管理得當，相信不會受到居民反對。
“公寓住戶最注重的是維修和安全。而我們的分租，即有人管理維修，又有人流監控，就不會有這兩個問題了。”
他本身的分租公寓將交給TheKatil的團隊管理，因此，就有人來定期維修和打掃，解決了一般公寓單位出租後沒有人維修和管理的擔憂。
再者，他們嚴格篩選租戶，並且掌握每個房的租戶資料，也解決了常常有不明人士進出公寓的憂慮。
當屋主把整間公寓出租一人，卻不知道也無法掌握過後公寓裏還租了些什麼人，他的模式相比之下，會更加容易被其他屋主接受。他還說，分割出租事實上也不是什麼新鮮事，以前熱門的學生地區比如八打靈再也和文良港的屋子，也常常分割成許多房間出租。
謹慎篩選租客
為了控制租戶素質，保持整體住宿環境在優良水平，林福成指出，他們也會過濾租客，並且會列明住宿條規。
他還說，租戶一開始來看房時，就會讓他們填一些問卷，比如確保不是煙民等，這樣才能避免日後衍生一些不必要的問題，影響其他租戶。
而入住後，租戶也必須遵守一系列的規則，若有違反就會被驅逐。
他解釋，因過濾了租戶，且定期有管理人員來檢查等，還可以防止租戶在屋內犯罪，比如吸毒等；這些問題在一般的出租屋，都很難被發現，因為屋主不會定期上門檢查。
