问诊室

违建装修补救法/张惟越

问:张先生,您好!

我家正在装修,目前面对被委员会下令停工的状态,原因是在复式公寓那面空间加盖一层水泥地面(已经建成),委员会要求我到市议会申请进图,可是据说费用需要5万令吉起跳。

这是在委员会不妥协的情况下,唯一的建议解决方案吗?

同时我也发现,其实本身公寓有存在没有申请市议会装修准证下违建,比如私自改造阳台的窗口。

如果投诉市议会以上违建,会遭到什么惩罚?

Pei Boon

答:Pei Boon,您好!

您的提问包含了两项提问:

其一,合法性?

共管楼宇单位业主需要遵守楼宇的统一管理,2015年分层管理条例中的第三列表里,第11条例列明,如业主不可在未获得管理层或相关的官方单位授权下,擅自更改楼宇的围观、外貌、与外墙的颜色(Appearance, facade and colour of the exterior of parcel)

如果违规,管理处可指示业主恢复(Reinstate)或是当业主不给予答复时,强硬的恢复违建的范围,并由业主支付账单。

其二,执行力

我国对于执行力确实经常被人民诟病,但违规了的铁证还是存在的事实,与其与管理处对着干,我建议,通过提呈决议案,把修改的蓝图在年会提呈,并征取业主投票表决支持后,修改该楼宇的家规范围为好。

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问诊室

一马房屋公寓屋主抱怨管理费高/张惟越

问:

张先生,您好!

前年在马六甲买了间一马房屋公寓(Apartment)单位,面积1000平方尺。当时签买卖合约时,有向律师和发展商咨询关于维护费(maintenance fee),答案是每一平方尺是 RM0.10到0.13之间。

可是,当收到结单时,却是RM157. 50+15.75=RM173.25 (maintenance and sinking fee)。请问以上的算法是多少钱一平方尺呢?如好像是比律师告诉我们的价格,高出了好多!对不?

距离这公寓附近500公尺有一栋共管公寓(Condominium),他们的维护费跟我们的没什么差别!很多屋主都在埋怨,可是大家都不知道该怎么做。请问您关于这种事件,我们能做些什么呢?

Sharon Ching

答:

Sharon Ching,您好!

房屋及地方政府部在2013年分层管理法令在国会通过了,条例也在2015年通过。如今,共管公寓的日常运作都是在该法令下运行,管理费也包含在内。管理机构是非营利机构,征收管理费是用来支付服务提供者以及维修与保养建筑物,以确保它是安全宜居的。

新楼盘落成,受房屋发展商法令规管的发展商,可通过5th schedule申报表(form of charge statement)建议交钥匙(VP)后第一年的管理费预算,再根据业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)公平地摊分。

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。如果fifth schedule申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5.5万令吉。这开销通过300个单位平均分担。5.5万令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费。而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉 + 18.5令吉= 203.50令吉。

发展商填补管理费差额

这个阶段的管理费,发展商是被房屋发展法令授权推荐,无需另行征求买家的意见,因所签署的买卖合同中,买家签了公共契约(Deed Of Mutual Covenant,简称DMC),授权发展商直接执行,所以买家只能配合。

但是,如果发生发展商所推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销,发展商不可以通过举办特大要求增加管理费,所以居于这一点,业主不必担忧,所有的差额,全由发展商自行填补。因为这是发展商的错误估计。

如果不满意管理费,您可邀请管理处再次的提呈预算案,以便了解管理处是如何拟定楼宇开销的。可参考以下链接:https://www.enanyang.my/node/185476

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