问诊室

发展商逾期交房怎么办?

这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的,两个提问如下:

1)先售后建的分层楼宇,法定交房期限?

2)共管楼宇的管理费到底谁有权决定? 特别是刚交房的新建楼宇。

收到读者的提问,1)林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约,购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位,请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家?

林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书,并于2020年6 月19日领取钥匙。

2)林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约(Deed of Mutual Covenant),契约内容里表明,管理费是每平方尺30仙 ,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,比契约阐明的数目高出50%。

根据当时签署买卖合约的内容,该房子的交房期按照1966年房屋发展法令,是属于Schedule H,即先售后建的高楼建筑,并属于分层地契楼宇,法律规定的建筑期限是不超过36个月。

逾期赔偿从付订起追算

答1:按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约,推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日,但很不巧的,当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法(ACT342)授予的权限,颁布行动管控令(MCO)的生效日期,导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款,发展商需得为逾期提供赔偿,行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage(LAD)。

然而,针对逾期交房的赔偿计算公式,联邦法庭今年1月的一项判决指出,2015年修订的房屋发展(控制及执照)法明文严禁发展商收取订金,既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金,林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金,就不是根据买卖合约签署日期计算,而是从支付订金当天开始追算。

逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算,假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日,逾期赔偿金的推算如下:

1)按签署买卖合约的日期追算:

2020年6月19日减2017年3月19日,发展商一共迟了93天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙

2)按支付订金的日期追算: 

2020年6月19日减2017年1月15日,发展商一共迟了156天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙

管控期不计入无法索偿

根据联邦法院的上述判决来计算,赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。

然而,政府却针对2019冠状病毒病疫情,实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令,其中的一条,拥屋权转让及违约金(Delivery of vacant possesion and liquidated damages)阐明,买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。

所以,林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。

买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定

答2:虽然当初签署的相互契约(Deed of Mutual Covenant)阐明,管理费是每平方尺30仙,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,足足多了50%,确实有一定的幅度落差。

但遗憾的是,1966年房屋发展法令并没明文规定,发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。

而且这个报表一定会出现在买卖合约里,但通常都是没填上任何数字的空表格,所以最后的管理费价位的决定权,还是在发展商手上。

合约补两句条款免责

虽然相互契约是法律文件,受到合约法的制约,但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款:

其一,契约里的金额仅供参考;其二,发展商拥有最后的权限,来定夺最后的金额。

这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里,所以购屋者只能接受。

无论如何,马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。

如果您认为,发展商订下的管理费金额不合理,首先您得先缴费,并领取了钥匙,才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后,您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员,寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的?

这时候,守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。  这次您将获得有一份有金额的申报表,而不是买卖合约里的空表了。 

然后,业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表,它就是业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)。 

通过2报表推算管理费

有了这两份报表后,林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费,是否公平合理。

这里提供推算个案来让大家参考:

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。

若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以,每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费;而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。

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偿债基金和维护费:两者之间的差异

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型

● 建筑面积

● 可以使用的共享设施

● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。

因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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