问诊室

买拍卖屋无需买卖合约/谢廉义

作者:谢廉义(AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问:谢先生,您好!

请问买拍卖的房子,签买卖合约和一般买新房子有不一样吗?

Hui Fen

答:Hui Fen,您好!

买拍卖的房子,只需签拍卖合约,不需要重新再签买卖合约。一切以拍卖通告(Proclamation of Sale)和拍卖销售 (Auction Sales Conditions)的条件为主。

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财经新闻

投机买屋致断供严重 压缩贷款拖垮房市

(吉隆坡11日讯)经冠病疫情重大打击及不断受外围经济因素笼罩下,国内产业市场的发展力度一直受限,但你是否知道,撇开这些不可预控的环境因素,有者当年种下“恶因”,现在结出了“恶果”,导致大家自食其果!

当年,所谓的房贷奥秘--压缩贷款(Compress Loan)和套现(Cash Back),使我国产业偏体鳞伤,时隔约10年后的今天仍未从中复原。业内人士认为,只要市场房产拍卖单位依然高居不下,意即调整期尚未结束。

国内产业市场一直予人欲振乏力,忽冷忽热;新楼盘售情慢、二手市场则有价无市、拍卖屋多不胜数。眼见其他国家已相继从疫情中“熬过来了”,惟我国仍等待不知何时到来的“春天”。

归根究底,这都是许多人当年的“无知”,造成现在要花长时间收拾烂摊子。

相信产业投资老手,对压缩贷款和产业套现这两种“房贷秘诀”记忆尤深,正正是这类“不正规”的投资技巧,使产业市场陷入调整期多年。

一次购10房濒临破产

“压缩贷款”于约 8至9年前在国内大行其道,不少投资者误信“房地产导师”而砸巨额一次过购入多个单位,但这实际上是一个严重的“投资陷阱”,最终或把投资者推向破产边缘。

房产咨询师侯碧云向《南洋商报》说,不少投资者当时大胆一次过购入 10 个单位,涉及金额超过1000万令吉。

她表示,当时配合压缩贷款还有一种叫产业套现,意即购买房产无需出钱之余,还能套现拿回一笔,然而这对一味想赚快钱,却理财技能不足的借贷者而言,根本是个“死亡陷阱”。

曾是发展商的她指出,在压缩贷款被吹捧时,当时房产的利润非常丰厚,每个单位的赚幅可达到 50%之多。

房市大热成“假象”

“压缩贷款大热时,一项 300 个单位的发展项目能迅速售罄,以致发展商陷入错觉,误以为市场需求如此高,胃口开始变大,发展项目越做越大,房屋单位以上千计算,实际这是个‘假象’,购买需求是创造而来的。”

她指出,自从压缩贷款在 3、4 年前“爆破”后,整个买卖市场大受影响。

以往买家一买便是 4 个单位起跳,如今买一间都思前想后,发展商不再像以往般轻易让单位售罄,而需长达 3年或更长时间售卖。

投资者本一心迈向财务自由之路,但因一次过购入多个单位,同时间背负多项债务,超出个人负担能力,在长期的逼压下,不得不断供,最终房产遭拍卖,欠债累累。

侯碧云说,近年拍卖屋数量有增无减,除了疫情期间酿下的坏账,很大部分是压缩贷款爆破后产生的后遗症:“我认为,市场还需要多几年的调整期。”

此外,她坦言,市场调整非坏事,至少可淘汰当初为迎合压缩贷款购屋需求而建房、欠缺素质的发展商,以及杜绝过度积极的投机市场,还原市场原有面貌,恢复健康营运。

无力还贷 断供严重

“拜一些不负责任的房产投资导师所赐,足足搅乱了国内产业交易市场数年,至今仍不见政府对症下药,这一波是我从事房贷 10 多年来,最严重的寒风!”

专门提供房屋贷款解决方案、风险管理、财务规划等咨询公司 Diligent Panners 私人有限公司销售总监谢章荣受访时,对现房产市况发表以上谈话。

他表示,以房贷的申请数量来说,从零售、商业、住宅到新楼盘至二手市场,整个产业领域皆冷清,特别是过了农历新年后,“寒冬”的情况尤其明显。

他指马币走软、销售与服务税(SST)和主要数据库(PADU)网站注册、电子发票等新政策逐一落实,加上疫情期间习惯了居家工作,企业老板大多不愿把过多资金投资在办公室扩充上。

“他们甚至缩小办公空间,节省营运成本。(老板)宁愿把资金投资在营运系统上,会带来更大的经济效益。”

他说,介于 1200 至 1500 平方尺“不算大”的办公室单位,其需求量已大不如前,现租户倾向更小的办公单位。

谢章荣坦言,目前市场最棘手的是,当年抱着侥幸心态一口气大手买下多项房产的那群投机者,如今再无能力摊还房贷,市场断供情况严重,大量房产等待银行拍卖,直接拖累了二手市场。

二手市场有价无市

他表示,政府必须设法解决二手市场“有价无市”的问题,恢复或推行购买第二房产的优惠,重新为二手市场注入活力。

“自地契转名备忘录费用和律师费调涨后,置业的入场费非常高。例如购买一间 50 万令吉房子,首期 5 万令吉,外加其他交易费用,至少需 7 万令吉,尚未包括装修费,试问现在有多少人能一次过拿出 10 万令吉现金?”

高昂的置业门槛,不仅影响首购族要三思,连带升级换房买家亦取消“小屋换大屋”的念头。

谢章荣认为,即使是购买第二房产,若作为自住,自地契转名备忘录费用上应当酌情处理,政府应为升级换房者提供更多优惠,才能处理二手房屋滞销的问题。

“一旦激起二手市场销情,在供求规律下,新楼盘也会一同被带旺。”

拍卖屋成投资者新欢

产业拍卖市场是房市回暖与否的指标之一,目前拍卖屋数量依然多,所幸拍卖价出现了转机,不再较市价低 40%。

拍卖师傅玮蒖表示,拍卖市场选择多,银行拍卖不曾停止,说明国内房市尚调整中,还在消化投资者早前投资失利而背负的大笔坏账。

也是房产咨询公司 BP 集团执行经理的她说:“相较二手市场,投资者现在更乐于购买拍卖屋,最近的(拍卖)成交价都被抢高几个价位,甚至出现比市价高,主要是地点取胜。”

她指出,包括新楼盘和二手市场目前的交易量皆不稳定,受马币走贬等外围因素影响,投资者谨慎观望居多。

她分享道,有同事在网站花费刊登售屋广告,竟然无人问津,现在要做成一宗交易显得非常困难。她以槟城为例,租金 2000 令吉以下较容易找到租户,一旦超越此水平,仅海外人士能负担。

繁文缛节吓跑投资者

另外,我国受惠于多元种族和多种语言,加上屋价也比周边国家低,理应能吸引更多海外投资者,奈何自地契转名备忘录、律师费、印花税等各种交易费用高企,傅玮蒖也不晓得政府“葫芦里要卖什么药”。

她表示,除了房屋信贷担保计划(SJKP),未见其他更多实际的政策或措施推出市场。

压缩贷款曾是银行漏洞

何谓压缩贷款?

它曾是银行体系的漏洞,属于灰色地带。

例如在同一个时间点,投资者同时为 4 个单位,向 4 家银行申请贷款,并期望同时间全部房贷获批。

通过压缩贷款,投资者能做到不影响个人偿债比率(DSR)情况下,同时获得多项房贷。原因是各别银行在计算个人偿债比率时,仅纳入一个单位(假设价值 50 万令吉)的考量,非 4 个单位总值 200 万令吉,银行只会认为投资者单纯为同一个单位进行对比。

借由压缩贷款,投资者可在同一时间以90%的贷款额度,买下超过两个产业。所幸的是,这漏洞后来被银行发现,停止雪球再滚大。

买房套现铤而走险

买房套现是铤而走险的做法。例如投资者购入一间 50 万令吉的房产,与房产中介和发展商“合作”,将卖价定高至70 万令吉,后者再向银行申请 90%贷款,相等于 63 万令吉,扣除实际售价 50 万令吉,投资者可进袋 13 万令吉!

如果一口气买下 5 个单位,短时间获得合计65 万令吉的现金,试问谁不心动?

若妥善利用套现所得,也许能做到“钱滚钱”,但对理财不当、一心想赚快钱的买家来说,会因为个人债务提高,失去偿还能力,很快就因支撑不足产业而遭银行拍卖,变得债台高筑。

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