报道：李治宏

雪兰莪州梳邦再也市议会于上月20日升格为市政厅，梳邦再也也因此成为继首府莎阿南及八打灵再也之后，州内第三座享有市政厅地位的城市。

莎阿南和八打灵再也分别于2000年10月10日及2006年6月20日升格为市。

升格为市政厅，会对当地产业市场带来怎样的影响？房地产价格会否因此“水涨船高”？

梳邦再也市政厅管辖范围涵盖梳邦再也、蒲种和沙登，根据2035年梳邦再也地方发展蓝图，该地方政府的管辖范围为161.8平方公里（3万9982英亩），总人口估计为96万8930人。

产业顾问与估值公司亨利行总营运长邓志明指出，一个地区的产业需求和价格，不会因为当地政府从市议会升格为市政厅，就马上“水涨船高”。

吸引发展商开发项目

他日前接受《南洋商报》电话访问时说，升格市政厅意味着管辖的人口更多，并将有更大的开支预算，市政厅将得以拨出更多款项来改善人民的生活，以及提升其服务素质。

他指出，市政厅地位意味着市民是住在一座城市，这将有助于吸引更多寻求更好生活环境的人搬来梳邦再也居住，无形中也将鼓励发展商在当地展开更多发展项目，进而带动当地房产的需求和价格。

“然而，产业需求和价格不会一夜之间扬升。更早取得市政厅地位的莎阿南和八打灵再也，当初也没有因为升格市政厅，产业马上扬升，而是逐步的升值。”

与隆市地价相差10倍

Vivahomes Realty私人有限公司组经理李宥兴指出，与同样享有市政厅地位的首都吉隆坡相比，梳邦再也的产业价格可说是天渊之别。

“以USJ1地区为例，当地巨人霸市和迈丁霸市一带的工商业地段叫价每平方尺约300令吉，但吉隆坡金三角地区的武吉免登每平方尺高达3000至4000令吉。”

吴木炎：附近多地库

沙登发展空间更大

城市土地运用及交通规划专家吴木炎则指出，相对发展成熟及高度城市化的梳邦再也地区，同样是梳邦再也市政厅管辖，但发展相对较落后的沙登，其产业市场未来的发展空间相对会更大。

他在电话访谈中对本报记者说，从蒲种金銮镇一路到沙登，沿线还有许多地库可供未来发展，包括开发新的城镇。

发展成熟 空间饱和

因此对购屋者，尤其是年轻的一代而言，现有发展相对没那么完善，但正转型和提升的沙登和金銮地区，会是他们置业的更好选择，因为未来的升值潜能更大。

“今天，梳邦再也本身，例如SS15等地区的发展已非常成熟，各方面的价钱都比较高，发展空间也已饱和。

“梳邦再也从市议会升格市政厅后，会在发展较落后的地区推行更多发展计划，例如医疗设施、公共设施等，以进一步提升市民生活水平，但这些地区的未来发展将以梳邦再也的整体标准作为指标。

他指出，就如更早升格为市政厅的八打灵再也一样，梳邦再也发展成熟的地区周遭已没有多少地段可供发展，只能在旧城区重建，反而是之前发展失衡的地区，才是今后有望大事发展的目标。

疫情冲击经济

料近期不涨门牌税

一般相信，一个地方政府从市议会升格市政厅，随之而来的将是调高门牌税。

曾于2006至08年期间担任梳邦再也市议员的李宥兴指出，梳邦再也升格市政厅，意味着当地的产业须重新估值，门牌税料将调高，这些都是后续的连锁效应。

但他强调，由于目前冠病疫情重创经济，也许调高门牌税的举措，会拖多一段时期才会落实。

吴木炎则认为，梳邦再也升格市政厅后未必会在近期内调高门牌税，因为其管辖范围发展相对落后的地区，今后相信会有许多发展项目，市政厅可从中取得可观的税收。

根据地方政府法令，地方政府须每5年为管辖范围内的产业进行重新估值，以让市政府得以评估，每年的产业税收是否足以管理其管辖范围内的各个部门。

理论上，当一座城市不断的发展，她将得以从更多的税收、执照收费、门牌税等取得更多的收入。

然而，当有关市政厅开支更大，入不敷出时，才有可能调高税率和收费率。

升格为市的主要条件：

●人口超过50万人

●财政资源收入稳定（财政能力可以永续），年收入不少过1亿令吉

●地方政府必须有一个行政中心

●提供更高水平的服务，包括税收活动、批准各项发展项目、地方政府执法行动及地方政府的其他各类功能。

●城市发展须强调稳定的发展（永续发展），有能力聚焦应对市政厅一般面对的各项课题，如非法木屋、非法工厂、各项保安课题、低收入群体房屋及环保课题。

●在城市中树立适当的形象/身分，并与其城市的功能（经济作用）保持一致，并代表其历史和遗产价值。具有历史价值、建筑、文化和独特建筑的区域应予以保存和保护。

●供商务与贸易活动的工业中心、金融机构及酒店设施充足，以吸引投资者和游客。聚焦于可以带来增值和知识导向的服务与经济发展。

●拥有许多教育机构，如大学、学院、博物院及公共图书馆。

●成为举办国家级及国际水平文化活动、体育与休闲活动及大会的中心/主要地点。

●完善的基础设施及充足的公共能源，包括公共公园，尤其是供残疾人士。