独家报道:李治宏

首购族购买二手房屋的比率，过去3年明显增加。

2018年，有57.57%的房屋首购族买房时，是选择购买二手屋。到了去年，购买二手屋的首购族增至61.55%。这意味着，首购族购屋时，购买二手屋的比率提高，而购买新屋的比率则相对减少。

但另一方面，政府近年的刺激房产措施，却着重于新屋市场，而发展商们为了促销房屋和清理滞销房屋，也纷纷推各种各类的好康；反而二手市场，却未见有多大奖掖。

那么对购屋者来说，尤其是目前这个时期，到底是买新屋好，还是二手屋更好？

马来西亚房地产中介协会（MIEA）主席林文彬指出，购买二手屋的首购族比率过去3年持续增加，也许反映消费者购屋时的首选已从新屋转向二手屋。

Rahim & Co International私人有限公司研究主任苏莱曼沙赫指出，购屋者对二手屋的需求，主要是因为现成的房屋一般都坐落在发展已成熟的地区，当地设施一般上也已相当完善。

反观兴建中的新屋，一般都坐落在发展中的新城镇，基础设施尚未完善。

林文彬说，然而，新屋和二手屋各有利弊，购屋者究竟应买新屋还是二手屋，其实完全取决于个人的选择。

林文彬日前接受《南洋商报》电访时说：“比较新屋和二手屋的各项利与弊后，究竟这个时候应该买新屋或是二手屋，完全是看个人而定，要看哪个比较适合你，没有对或者错。

“对我而言，如果是买来自住，价钱不是最重要的考量，只要适合我，并在自己的经济能力范围内，售价即使贵一点，还是值得买。”

房子适合需求最重要

产业估价公司永利行（Raine and Horne International Zaki & Partners）助理董事陈建明同样认为，对购屋者而言，最重要的是选择最适合本身需求的房子。

他对本报记者说：“这取决于你本身的风险偏好、财务准备、需求和机遇。

“许多年轻有抱负的购屋者往往只把目光锁定在他们负担得起的新项目，但却忽略了一个事实，即二手房屋市场上有更多可负担房屋。

“反观购买新房屋，可能曝露于房屋搁置的风险之中。”

年轻人拥“处女情结”

林文彬直言，根据他从事房产代理多年的实际体验和观察，国内购屋者尤其是年轻一代许多都拥有“处女情意结”，即倾向于购买新屋。

反观年长的购屋者，则倾向于“看得到，摸得到”的现成旧屋，尤其二手屋一般都是坐落在发展成熟的地区，周遭基础建设完善和交通四通八达，出入方便。

不过，二手屋尤其是那些屋龄长达30至40年的旧屋，往往已因屋子老旧，而须花费一笔庞大的维修费用。

“就以我本身的个案为例，我住在共管公寓超过30年，早前打算改住有地排屋，但同一地区的有地房产都是30至40年的旧屋，市价120万令吉以上，而且买下来后几乎整间屋子需重新翻新，需耗费一大笔维修费，最后我只好买下附近的一间新排屋。”

新与旧4大不同

林文彬指出，在选择购买新屋或二手屋之前，需先仔细了解两者之间的5不同。

他说，除了上述不同年龄层购物者对新屋和旧屋的偏好和感觉大不同之外，还有另4大不同：

第一：头期付款

林文彬指出，目前，由于发展商提供林林总总的多项优惠，购买新屋时，购屋者须先缴付的付款，远低于购买二手屋。

反观购买二手屋，保守计算，就包括10+5（10%订金+5%手续费）。这5%的手续费，包括律师费、印花税等（请参阅范例一）。

“买新屋头期钱可能只需几千令吉，购买旧屋却动辄需在短期内支付数万令吉，两者的差别很大，因为两者的差额可以用来装修屋子。”

第二：交屋等待期

一般上，有地房屋需耗2年竣工，高楼住宅则是3至4年，意味着，购屋者在向发展商买房后，需等上2年或以上才能入住心仪的房屋。

然而，购买二手屋，则往往是几个月后即可入住。

第三：确定性

林文彬指出，现成屋子的各种确定性，是许多购屋者选择买二手屋的主因之一。

反观购买新屋，则因为屋子未盖好，以及有关住宅区可能是一个全新的发展项目，而存在一些不确定因素。

“例如，在屋子建好前，新屋购屋者无从知道，该住宅区的周遭环境如何、当地居民主要来自社会哪些阶层等等。未来的邻居是谁，现在也根本无法预知。

“此外，购屋者也无法预知，有关房屋手工品质的优劣。”相反的，二手屋由于是现成的屋子，购屋者订购前进行实地考察时，或多或少可了解当地周遭环境、居民背景、屋子品质等。

当然，二手屋一般都是发展成熟的地区，一般上这类地区很少新的发展项目。

第四：屋价

林文彬说，一般上，同一个地区的二手屋，会比新屋便宜约20%，但这并非绝对，毕竟还取决于其他因素。

“以吉隆坡旧巴生路为例，一般上，旧的共管公寓会比新共管公寓便宜约30%。当然，这不是全都如此，还有其他因素会左右新旧共管公寓的售价。”

范例:买二手屋须备更多现金

玉莲于2015年以25万令吉，买下吉隆坡蕉赖一间占地850平方尺的二手共管公寓单位。

与原屋主成交后，她需在3个月内支付4万令吉的款项，这包括10%首期付款、买卖合约印花税、买卖合约律师费、房屋贷款合约印花税、房贷合约律师费、房屋拥有权转名费，以及房屋拥有权转名印花税。

这4万令吉的款额还未包括维修这间屋龄已有十余年旧屋的费用，以及购买火险等费用。

她于2018年以60万令吉，向发展商购买武吉加里尔一间占地960平方尺的共管公寓。她支付了3万令吉的首期付款，以及贷款合约印花税等费用。

不过，发展商给予7% 首期付款折扣，并豁免房屋买卖合约及贷款合约的律师费，以及房屋买卖合约的印花税。

这意味着，玉莲只需支付为数约1万3000令吉的房屋拥有权转名费用。

根据房屋转名印花税的现有费用结构，房屋价格首10万令吉的印花税为1%、接下来40万令吉为2%、50万至100万令吉为3%，以及接下来的数目为4%。

贷款合约的印花税是贷款额的0.5%，而房屋买卖合约盖章费用为100令吉。

总结而言，玉莲购买价格59万令吉的新公寓单位，须先支付的款额总共为3万令吉；但她购买售价较低，只有25万令吉的旧公寓单位，须先付出的代价却更高，达4万令吉。

当然，新公寓和旧公寓的另一个主要分别就是，购买旧公寓只需几个月就可入住，但新公寓却因为还在兴建中，往往将在3至4年后才能迁入。

经济效应大
复苏计划着重新屋

政府今年第二季公布的短期经济复苏计划（PENJANA）各项刺激产业措施，被指只照顾新房屋市场，却忽略了二手房产市场。

为此，林文彬指出，政府着重于新屋市场，主要是通过重启拥屋计划（HOC），希望可产生一石二鸟的作用，即刺激新屋市场及清理滞销房屋。

其次，政府将重心放在新屋市场，也是因为这会产生较大的经济效应，带动整体经济。

至于2021年财政预算案针对首购族的新措施，即首购族购买50万令吉及以下的房屋，房屋转让和贷款协议豁免印花税，是否同时概括二手房屋，由于当局并未详细说明，市场对此也有不同解读。

林文彬说，无论如何，短期经济复苏计划的各项刺激产业措施，确实已提振了新屋的销量，不少产业代理接获更多来自潜在购屋者有关楼盘的询问，这或多或少也会间接带动二手房屋市场。

至于这是否会转化成更多的产业交易，林文彬说，目前手头上并未掌握相关的数据。

他直言，不过，整体而言，房产市场和整体经济走势相当一致，今年4月跌至谷底后已出现V型复苏，几乎已回到今年3月18日行动管控指令前的状况。

陈建明则认为，要刺激二手房屋市场，政府须全面撤销产业盈利税及削减印花税。

二手交投满家乐第一

在巴生谷，二手房屋交投最旺的地区，分别是满家乐、吉隆坡城中城（KLCC）、八打灵再也、孟沙、蒲种和蕉赖等地。

林文彬说，若以交易的频密度，相信满家乐是全马第一。