（本報製圖）
獨家報道：李治宏
出租房子或房間，如何找到準時交租金和照顧好單位的好租戶 ，是每個屋主共同的期許。
租戶或租客則莫不期望遇到好屋主或房東，租約過程順順利利，沒有發生爭議。
然而，租戶和屋主之間的糾紛總是屢見不鮮，似乎也難以完全避免，問題出在哪裏？該如何找到一個理想的解決方案？
對本身是屋主的房屋租賃平台Rumah-i聯合創辦人陳川會來說，如何避免或減少租房的糾紛，關鍵在於屋主和租戶雙方是否有建立互信，以及雙方是否有簽署一份對彼此都公平的租約，並遵守合約條款。
他指出，出租市場是個人為主，一般上，屋主和租戶都對彼此很陌生，能否建立互信就很重要，雙方要以誠相待，才能皆大歡喜。
“我認為屋主須秉持8字原則：己所不欲，勿施於人。如果屋主在對待出租的單位上，可以好像自住的房屋那樣，這就是成功的屋主和租戶關係。”
但口說無憑，要如何取信於人，建立信任，總要有一些依據，所以個人信用記錄就顯得格外的重要。
以Rumah-i租賃平台為例，它是一個獨立的平台，可以作為屋主和租戶之間的一個橋梁，讓彼此建立聯係和信任。
它所做的就是建立一個信用體係，包括用戶的信用風險評估、屋主和租戶對對方的評價，以及租金記錄等等，這些信息讓雙方了解對方，並產生信任。
陳川會
陳川會：與信評機構合作
租賃紀錄評估風險
那麼，該如何對租戶進行信用風險評估？
陳川會說，該平台與信用評估機構合作，由後者提供租戶在中央信貸谘詢資料係統（CCRIS）和信貸服務情報有限公司（CTOS）報告的紀錄。從中可以知道，如果租戶的信用風險係數高，還款能力就比較弱，反之亦然。這是其中一個可以提供給業主考慮的因素。
與此同時，每當通過該平台促成的一個租約結束時，屋主和租戶雙方都可在平台上給對方評價，到底對租戶而言，有關房屋的住宿環境如何，而對屋主來說，則是租戶在租用有關房屋或房間期間的品行如何。
有關信用評估報告紀錄相當完善，包含租戶在銀行的所有貸款紀錄，包括汽車貸款、信用卡交易紀錄，甚至電話賬單、Unifi賬單等。
“我們也有租客付還租金的紀錄，每個新的屋主都可以看到這些紀錄，來衡量有關租戶的還款紀錄是否良好，才決定是否要出租屋子或房間給對方。
“若遇到一些租戶遲還租金，我們會把遲還租金的租戶名單呈報到平台，對他們的影響就是日後跟銀行申請貸款會面對一定的困難，可以幫屋主追查租戶的還租金紀錄。”
信用評估雙刃劍
他坦言，信用評估其實是雙刃劍，有好有壞，但好處會比較多 。
畢竟我們是要提倡一個講求信用的社會，如果租戶的記錄不好，就需設法改善。
他說，如果租戶有心要租，當然要讓屋主知道其過往紀錄，不然口說無憑，要如何建立信任？
他指本地租賃市場還很原始，供應和需求都是個人提供，屋主和租戶的素質都參差不齊，住宿的環境不是很理想。
“所以我們2019年成立Rumah-i時的想法就是要提供一站式服務的平台，以提高整個租賃市場的素質，並盡量把線下完成的租賃程序都搬到線上，把所有程序整合到一個平台上，通過一個平台解決整個房屋租賃的所有事宜，這會對租賃市場帶來改變。”
租戶多沒捍衛權益
雖說現有法律更有利於租戶，但很多時候，大部分租戶都沒有或不懂得行使法律上賦予他們的權益。這主要可歸納2大主因。第一，他們根本不知道，第二是他們覺得很麻煩。
陳川會指出，尤其是隻租房間的租戶，很多都是大專院校學生或剛畢業的社會新鮮人，他們大部分都不懂自己在這方面的權益，所以我們作為平台，有必要通過標準租約來保護他們。
“所以我個人認為，房東在這方面占據更大的主動權。為了有效的解決任何糾紛，租賃合約的條款就顯得非常重要。”
例如在目前的房屋租賃市場，尤其是房間出租，有相當多的租戶沒有簽署任何合約，但雙方其實有必要了解簽署合約的重要性，而且必須蓋章。
電子租約保障雙方
“Rumah-i 在租賃合約方面也有下工夫，將租賃合約電子化、標準化。簡單來說，Rumah-i會提供一份標準的租賃合約，屋主和租戶雙方在Rumah-i的應用程式上簽約，之後Rumah-i會拿這份合約去蓋章。好處就是公平、方便又環保。”
陳川會解釋，當初該平台會推出租賃合約，也是想到很多租房的租戶和屋主雙方都沒有簽署任何合約，並發生很多糾紛，而且對雙方沒有什麼保障。
“我們的標準電子租賃合約是委任律師樓草擬的，當初也有比較過市面上各類租賃合約，而選擇當前的標準合約細則，而且不會偏向屋主或租戶的任何一方。”
隨意過目就簽租約
屋主/房東和租客在簽訂租賃協議時常犯的錯誤是什麼？大家常有的迷思包括哪些？
陳川會指出，一般上，很多人都是隨意過目租約就簽署，其實這等同於輕易放棄自己的權益。如果可以的話，租戶事前要求屋主先提供合約，讓自己先過目，面對不合理的條款，就要求修改。
“像Rumah-i提供的電子合約，雙方都可以在簽約前先下載，絕對有充分的時間審閱，若其中一方覺得有不合理的條款，都可先做修改，再簽署合約。”
拒上法庭寧“私了”
另一方面，在發生糾紛時，很多屋主和租戶認為法律途徑不是最好的選擇，很多時候都選擇私下解決。
“也許這是最快的方法，但卻不是最恰當的方式。因為最終的結果都是偏向如何詮釋。“作為租賃平台，我們時刻都強調簽署租賃合約的重要性，並簡化簽署合約的程序，讓市場知道，簽署合約是必要的。”
線上簽名不需要見面，隻是必須先確認雙方的身分，才進入簽署電子合約的程序。
“我們的平台就是免費讓屋主使用，通過平台找到租戶後，雙方其實不需要見面，就在滿意對方條件的情況下在平台上簽署電子合約，處理和解決整個出租房屋或房間的流程。
“在平台上出租的房間都有一個電子鎖，如果屋主已接受某個租戶，不必與租戶見面，隻需直接告訴對方房間電子鎖的密碼，租戶即可使用有關房間。”
租戶可以平台繳付租金，我們的係統就自動轉賬到屋主的銀行戶頭。至於水電費，租戶則必須自行繳費給水供公司和國能公司，而無法通過這個平台進行。
曹建益
Rumah-i如“潤滑油”
曹建益：減少雙方誤會
在房屋租賃管理方面有8年經驗的Rumah-i聯合創辦人曹建益說，屋主一般擔心收不到租金、屋子欠水電費、屋子或房間遭到破壞等問題；租戶則一般上擔心屋子壞了，屋主沒理會，屋主亂起租金等。
“我們的角色就是減少屋主和租戶之間的誤會和摩擦，就好像“潤滑油”那樣。
“我們會先審查租戶的個人資料和背景，除了信用評估，就是他們的工作、收入等。”
即使一名租戶不曾購屋，沒有房屋貸款記錄，Rumah-i也可通過CCRIS或CTOS的報告，了解他們的財務狀況，例如信用卡還賬記錄等。
如果租戶完全沒有任何銀行的交易記錄，租賃平台就必須自行詢問租戶有關財務上的資料，例如知道租戶在哪裏上班，以減少拖欠租金等問題。
曹建益坦言，除了一些租戶紀錄欠佳，其實也是有不好的屋主，所以我們平台也會給予屋主一些忠告，協助改善屋主和租戶 之間的關係。
“當雙方發生糾紛，如果是普通的爭議，我們可以幫忙解決。我們也會審查租戶還水費和電費的記錄。
“紀錄不好的租戶，可能無法租到租金較高的屋子或房間。”
減少租賃糾紛3妙招
1.準備一份完整清單
完整的清單對於提供屋主/房東財產的書面紀錄至關重要。這可以保護雙方在盜竊或損壞的情況下，和/或在租約結束時免受虛假索賠。
清單應詳細並針對每個生活空間進行細分。它應包括：
●餐桌、床、椅子、沙發、電視、音響設備、冰箱、冷氣機等家用電器和硬質家具；
●家居裝飾，如百葉窗、窗簾、床單、床墊保護套和椅套；
●裝飾品，包括牆壁藝術、盆栽和裝飾品；
●永久性固定裝置，例如風扇和燈；以及
●水表和電表讀數。
詳細記錄所有家用電器的品牌和型號，避免大屏幕電視、洗衣機等高價值物品被類似但劣質的產品替代。如果發生電氣故障，房東應掌握必要的詳細信息，以方便快速檢查和維修。
屋主或其指定的代理也應在簽訂租賃協議當天檢查所有電器，確保它們處於良好的狀態。
2. 拍照
很少人會拍下出租單位內的家具和擺設等的照片，但這其實可作為日後雙方發生任何糾紛的“呈堂證供”。
屋主和租戶可各自保存上述清單、照片和租賃協議的副本，以供相互參考。
一些單位可能會“按原樣”出租，存在劃痕和損壞，因此務必在移交前附上地板、牆壁和天花板的照片，以突出顯示任何預先存在的缺陷。
即使出租單位沒有任何瑕疵，照片也消除了對單位初始狀況的所有懷疑。
由於雙方都可以獲得可接受的證據，房東不能不公平地扣除租戶的押金。因此，逐一拍下屋內所有物品可能很麻煩，但有助於減少爭議或糾紛。
3. 擬訂護理清單
為防止損壞或故障，需要定期維護和保養。任務通常由租戶和屋主分擔，維護清單有助於清楚地概述每一方的責任。
租戶的責任可能包括每半年維修一次冷氣機，維護所有電器的狀況，以及清理廁所和廚房的排水係統，以避免堵塞。
屋主通常負責較大的物件，例如修理出租單位內的家用電器，除非這些問題是由於租戶的疏忽而引起的。
簽署的維護清單清楚地定義了租客和屋主所認可的責任。在最壞的情況下，雙方都可以參考它來緩和糾紛，提供解決方案並確保他們的權益獲得維護。
