【独家】冀预算案振房市 发展商5愿景
独家报道:李治宏、林嘉珉
2022年财政预算案即将于本月29日公布,每年这个时期,大家都对次年的财政预算案抱有各种期望,今年当然也不例外。
尤其是走过了将近2年的疫情艰难时期,经济全面重启的这个时候,各行各业莫不期望2022预算案能造惠他们,让业务重新步入正轨。
国内各大发展商又期待明年的预算案会有哪些“糖果”呢?
发展商去年10月在2021年财政预算案出炉前许下的7大愿望,有2个已经实现了,4个继续列入2022年预算案愿望清单中,1个则在今年的愿望清单旁落。

那对于2022预算案,发展商们的预算案愿望清单上,还有哪些期许呢?
《南洋商报》向6家上市产业发展公司搜集的愿望清单发现,发展商对2022预算案有5大共同愿望,即(一)放宽房贷条件(尤其是针对首购族)、(二)调低外国人置业门槛、(三)继续延长拥屋计划(HOC)、(四)降低合规成本,以及(五)撤销产业盈利税(RPGT)。
发展商争取重启未遂的DIBS,今年仍在大部分发展商的愿望清单榜上有名,他们都希望政府能重启这项房屋融资计划,尤其是让首购族可善用这项措施来达成居者有其屋的梦想。
此外,去年发展商建议重启MM2H的愿望虽然已经实现,但偏高的门槛和条件,令发展商不约而同的促请当局检讨和调整。

力助首购族拥屋
林木生集团(LBS,5789,主板产业股)执行主席丹斯里林福山说,政府应特别关注实施适当的措施,以减轻受疫情影响的首购族和有能力购屋者的负担。
他指出,HOC的延长对住宅产业市场产生了正面的影响。根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,今年上半年,除了整体产业按年增长21%(今年上半年产业总交易量13万9754单位,相对去年同期为11万5476单位),其中65.8%售出的产业为住宅产业,这个比率稍高于去年同期的65.2%。
需补充的是,今年上半年成交的住宅产业当中,高达81%是售价50万令吉以下的单位,显示购屋者选择产业时,是否有能力负担,仍是一大考量因素。
因此,随着我国逐步恢复到疫情前的正常状态,希望政府考虑永久实施HOC,而售价的首100万令吉可享有全免印花税的优惠。这将确保建筑和房地产发展领域的整个供应链不受干扰,同时维持购买情绪。

林福山
应放宽MM2H条件
马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)建议政府放宽MM2H的各项条件,包括降低最低收入、流动资产和定期存款的标准、定制申请类别以及保持10年有效期等,保留目前在此计划下的签证持有人,加强我国竞争力和鼓励更多符合条件的外国人在马投资。
该集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金说,政府重启MM2H后实施的各项严苛新条款,或将吓走有意选择大马作为第二家园的外国人。
“希望政府考虑实施较为宽松的条件,以留住现有的MM2H签证持有人,并继续在周遭邻国的竞争中占有优势,鼓励更多合格的外国人选择在大马定居和投资。”

梁海金
他认同各大工商组织和协会的看法,希望政府考虑以下数项建议:
● 降低MM2H参与者最低收入、流动资产和定期存款的门槛,而非大幅提高。
● 为不同的外国申请者量身定制不同类别的申请。
● 所有现有的MM2H签证持有人不应受到新规则的影响。
● MM2H签证的有效期应保持为10年。

林景清
让私人界参与基建
怡克伟士(EKOVEST,8877,主板建筑股)董事经理丹斯里林景清说:“政府为了抗疫耗资无数,所以我建议在这次的预算案上,政府应多让私人界参与基建项目发展,为国家复苏出一份力,让大马加快摆脱疫情阴霾。”
他接受本报专访时说,为了进一步活络经济,他认为政府可以提供税务优惠,以激励本地建筑活动。
“例如可奖励尽快开工的建商部分税务豁免优惠,这能激励建筑活动,直接开创就业岗位。”
同时,他还建议政府可以提供税务优惠,以吸引外资流入,好加速我国经济发展。
另一方面,尽管疫情重挫许多大马人财务状况,但政府仍应继续支持人民“居者有其屋”的梦想,因此,他建议延长将在今年底结束的HOC。

刘毅德
降成本拉低屋价
要降低屋价,让更多国人完成居者有其屋的梦想,降低发展商的合规成本将是一大关键。
置地通用(L&G,3174,主板产业股)董事经理刘毅德就直言,减低产业规划与发展阶段的合规成本,有助于减低整个发展项目的发展成本,最终也将拉低产业售价。
百乐园(PARAMON ,1724,主板产业股)指出,房屋成本上涨仍是当今的主要问题之一,迫切需要解决这个问题,以使房产更实惠。
该集团副总执行长张宗贤说:“因此,我们的预算案愿望清单上第一项就是降低营运成本,尤其是合规成本。我们也希望当局解决建筑材料成本上涨的问题。

张宗贤
钢价飙涨40%
“单是去年,钢筋就上涨了20至30%,甚至高达40%,导致房屋成本扬升。”
梁海金指出,根据大马房地产发展商会(REHDA)的一项调查,合规成本去年下半年仍是影响发展商现金流的重要因素,而合规成本扬升,是因为必须遵守政府在疫情新常态下实施的各项标准作业程序,包括2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令(446法令),以及钢筋价格等建材成本出现通胀现象。
“希望政府可以检讨并降低合规成本,包括让私人公用事业公司的资本支出由各自的资产所有者承担,以便将节省的资金转嫁给买家。”
振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)总营运长黄邦翔同样认为,住宅市场的可负担课题仍悬而未决,很大程度上归咎于发展商的合规成本太高。联邦和各州政府必须采取共同努力,降低发展商的各类合规成本。
“希望检讨和削减合规成本,例如土地拥有权转换税和批准发展费用,以及支付给私营能源公司,用在水电和污水处理的基建费用。”

黄邦翔
税务优惠可刺激市场
黄邦翔说,基于产业市场正经历一段滞胀或下跌时期,2022年预算案不应只着手于解决产业滞销课题,也必须同时刺激整个领域。
他说,拥屋计划除了应延长,更应同时适用于新屋和二手屋交易。
为了刺激产业市场,新屋和二手房屋无论是什么售价,都必须同时享有购买住宅产业(包括被当局归类为商用产业的服务式公寓在内)豁免缴纳转让备忘录印花税的优惠。
“同样的,售价300万令吉和以下的住宅和商用产业,都应豁免缴纳产业盈利税。”
银行应放宽贷款
张宗贤说,许多潜在购屋者在获得最终融资(房贷)方面面临困难。为此,希望银行检讨这个问题,并考虑更多的便利,尤其是在处理房屋首购族的房贷申请时。
他说,政府去年重启HOC、豁免产业盈利税、豁免房屋买卖合约印花税、豁免房屋贷款印花税等措施,已证明有助于刺激房屋销量和增加拥屋比率,尤其是首购族,这些措施都应该延长,继续实行。
刘毅德建议政府允许雇员公积金局(EPF)会员提款购买第二间房屋,将可鼓励更多人进行房产升级,以及进行产业投资。
“如果购屋者的EPF第二户头存款,不足以让他们在购买产业时一次过付款,则可允许他们分成几次提取EPF存款,分期付款给发展商。(延后分期付款计划)从每月缴纳公积金的存款中提出部分,作为每月的房贷还款。
“为让更多B40和M40群体置产,将合格的B40和M40购屋者可获得的房贷额度提高到95%,甚至100%。”
调降外国人置业门槛
发展商纷纷呼吁政府调降外国人来马置业的门槛,以吸引更多外国人来马购屋,带动买气。
目前,外国人购买产业最低门槛因州而异。
梁海金希望政府划一所有州属最低门槛为60万令吉,特别是在巴生谷、柔佛和槟城等滞销最严重的州属。
“目前令吉汇率偏低,它将吸引外国人投资有形资产,这将有助于减少滞销产业。”
林福山指出,过去多年来,大马一直是外国企业派驻的中心,降低外国人来马置业的门槛,将有助于刺激产业销量和减少滞销产业。
他建议将全国各州的外国人购屋门槛划一降低至50万令吉,这将协助拥有大量未能出售而空置单位的发展商,为其他发展项目腾出较宽松的现金流。
刘毅德建议,将外国人在巴生谷、柔佛和槟州置产的最低门槛下修至80万令吉,因为这3个地区是外国人移民大马和进行投资时的主要去处。
黄邦翔则认为,应该把外国人在吉隆坡和雪兰莪州置产的最低门槛,从目前的各为100万和200万令吉,调低至划一为70万令吉。
张宗贤说,如果我国政府推出更多有针对性的措施或奖掖,例如放宽产业盈利税,会让大马的房产更具有吸引力。

选对发展商 买房少烦恼/蔡文怀
我们都知道,在马来西亚,购屋往往是一生中最重大的财务决定之一。不论是为了自住还是投资,一栋房子不仅代表着经济实力,更承载着对未来生活的期待。
然而,在琳琅满目的房产项目中,购屋者如何“精挑细选”发展商,却往往被忽略。
其实,发展商的信誉与建筑品质,在决定房屋价值与居住体验方面,起着至关重要的作用。
一个可靠的发展商,可以让你安心落户、无后顾之忧;反之,不靠谱的建商可能带来连年烦恼,甚至付出沉重的经济与情感代价。 发展商的信誉,并非凭几则广告宣传就能确立,而是长年累月在项目交付、客户服务与市场口碑中一点一滴积累起来的。
有良好声誉的建商通常拥有稳定的财务背景,注重如期交屋、透明化资讯与买家权益保障。
他们更愿意公开项目进度、接受公众监督,并重视业主的反馈。 一般消费者在购屋前,都会去打听建商过往的的记录,了解是否曾发生烂尾楼、严重延迟交屋或投诉频繁等问题。

一个有责任心的建商,通常也会是马来西亚房地产发展商公会(REHDA)的成员,象征着其在行业内的专业性与规范性。
当然,建筑品质才是房屋最核心的灵魂。再美的样板屋也无法掩盖结构本身的优劣。
那些真正重视品质的建商,从建筑材料选择、施工工艺到交屋检验,都会层层把关。
他们不仅注重房屋内部空间的实用性,也重视公共设施如电梯、停车场、走道照明与绿化区域的整体体验。 身为发展商的我们,都知道专业水准,往往可从建案的耐久性中体现出来。
所以,我们的项目无论经过多久仍保有良好外观,水电系统是否仍顺畅稳定,这些都与建商当初的决策密不可分。
完善售后服务很重要
当房屋交付后,发展商的责任并未结束。
一个真正负责任的建商,会继续提供完善的售后服务,尤其是在缺陷保修期内,是否设有专属客服管道、是否能快速响应与处理问题,都是业主极为在意的部分。 在国内产业市场,也曾出现不少购屋者因选错发展商而陷入困境的案例。
例如,某些发展商因资金链断裂而导致项目停工多年,最终买家只能眼睁睁看着自己投入的积蓄化为泡影。 在这个资讯发达、选择多元的时代,购屋者拥有比以往更多的参考资源与判断能力。
而选对建商,不但能减轻日后维修与管理负担,也有助于未来房产升值与二手转售。
买房是梦想的开始,而梦想的实现,往往从一位负责任的建商开始。 家,是情感的归属,更是时间雕刻出来的堡垒。让好建商帮你建起这座堡垒,你才能真正安居乐业、安心生活。
因为在漫长的居住旅程中,一个可靠的发展商,不只盖房子,更守护着你对“家”的期待。