独家报道：王连贞、黎添华

房子也要免疫力（上）

过去半年，槟州某第三线发展商陷入了一片愁云惨雾中。

不是因为陷入了财困，而是其发展的住宅单位在解禁后越加卖不出，其中最坏事的，莫过于之前的一个错误设计——没有阳台。

2019冠状病毒病疫情爆发前，该发展商在一项调查中发现，民众很少使用阳台空间，所以直接取消阳台设计，还宣称本身单位的实际可居住范围更大。岂料，一场疫情后，阳台却成了购屋者最看重的一种必需。

如此一个措手不及的演变，让他们方寸大乱外，同时也为同业们敲响了一记警钟。类似的情况不仅发生在我国，本报就从中新港台的实况发现，疫情后的房屋原来也得要有“免疫力”才行……

PAM：4空间要求改变

抗疫期间，人类需要增强抵抗力，但很多人却忽略了原来房子也需要“免疫力”。其中最快察觉这一点的，莫过于马来西亚建筑师协会（PAM）主席拿督依祖米。

他接受《南洋商报》访问时指出，后疫情单位对内部空间的使用变得比过去更为讲究，而这可体现在客厅、厨房、书房及阳台4大方面。

居家作业需更大客厅

首先，因疫情启动的居家作业与居家学习模式，让客厅空间的需求比过去更高。哪怕如今各领域早已全面松绑，但疫情期间开启的线上作业，如网上补习、视讯会议、电商网卖、直播与群聊等，全都对单位空间有了一定的要求。

再来，过去厨房对许多年轻单身户或双薪家庭而言并不重要，尤其很多人宁可为了节省时间，或基于家里厨房过小，而不太注重厨房设计。许多年轻人也基于喜欢在外用餐和交际，不太重视家里的厨房。

然而，一场疫情后，厨房不仅成了大家居家烹饪烘焙的地方，开放式厨房更成为重要的休闲空间。

不仅如此，由于许多人开始经营烘焙副业，或通过拍摄烹饪视频赚取外快，因此大家对厨房空间的要求也比过去大了很多，其中，开放式厨房、中岛厨桌（Island Table）及光线充足都成了厨房的一种必需。

第三，过去，许多3房1厅单位中，最小的房间严格来说更本无法充当卧室，因此许多人会将家里最小的房间充作书房或储藏室。然而，疫情后，不少人开始将有关空间打造成工作室或休闲空间。如此一来，屋主既能保有隐私，也不会和其他家庭成员彼此干扰。不过前提是，这过去最小的所谓“书房”，未来将要求更大的空间。

阳台成公寓必需装备

对于阳台，依祖米也表示，这已成了高楼单位的一种必需，尤其长时间关闭在家或居家作业后，大家都希望能有一个能与外界接触的室内空间，而阳台自然成了一种必需。

本报就在接触一些发展商时发现，哪怕只是不足1000平方尺的可负担房屋，业者都会将阳台放在单位设计中。

以槟城汇华集团的可负担房屋Tree 0为例，900平方尺的单位中都附有阳台设计，结果1200多间单位在疫情这段期间悉数售罄，成为北马区近年来尚未竣工却售罄的项目之一。反观一些没有阳台设计的1000平方尺以上单位，则面对销售窘境。

依祖米认为，疫情后，建筑师确实重新思索未来的空间设计与内部细节的打造，尤其是在内部的空间设机结构上，更需要有一定的灵活性。

细节要求更“龟毛”

别以为后疫情的房屋细节要求只出现在外国，马来西亚建筑师协会就发现，我国的房产开始了更“龟毛”的高标要求。

询及这些设计会否将增加成本和竣工时间，依祖米表示，若在设计最初就作出安排，那么成本将能控制在不超过15%内，更不会拖延到竣工时间。

更重要的是，这些细节不仅能增加单位在后疫情时代的卖点，同时也是最佳的“抵抗力”。

毕竟，没人知道下一场疫情将在何时爆发， 而其威力是否又将一次比一次严重。

空间应用更灵活

对站在销售前线的房屋经纪而言，市场的变化是不可能感受不到的，马来西亚房地产中介协会（MIEA）就敏锐地察觉到这点。游走在发展商与购屋者之间的他们，不仅能第一时间感受到市场的变化，更一早为这走势做出策略调整。

该协会秘书长王意雯接受本报访问时指出，冠病疫情确实在某程度上影响了未来的房屋设计走向，其中，发展商也纷纷推出了全新概念，空间运用上极具伸缩性外，概念上也贴近后疫情的要求。

以“空间”为例，这已经成了一个非常重要的元素。例如，个人的活动空间如阅读室或工作间，以便居家工作或学习。

“疫情前，我们不会想到会居家作业，但现在一家大小在家时，是否有足够的空间？能否安静地进行工作或学习，这点变得很重要。”

她说，除了平地屋，高楼住宅因空间问题，住户不能一次性囤积多天的用品和新鲜食物，因此，地点是否靠近购物区，也变得极为关键。

此外，疫情后，购屋者对大自然环境的要求变得比过去高，他们除了不想要太拥挤的逼迫感外，更喜欢一望出窗外就是海阔天空或绿意盎然的山林，因此不仅地点选择变得和过去不同之外，更也影响了未来的房屋设计走向。

“疫情后，许多人倾向有地房屋，但在策略性地点可能买不到想要的单位。再来，价格超出预算也是一大挑战。若他们选择高楼住宅如公寓的话，空间、视野和方便度都是他们的考量。”

M Panora，Rawang——禅意乡居抚慰人心

一套单位能不能卖，很大程度取决于它多贴近民众的生活需求。这些住宅不仅是舒适和功能并存的地方，其设计在精良之余，更得具有实用的日常生活布局。

本报就发现，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）位于雪州万挠的M Panora项目选择了以低密度出发，其中396个有限单位满足了当前的市场需求外，其低密度社区更符合了疫情后时代家庭的需求——拥有更大的功能性家庭生活空间。

这个以禅意生活方式打造的轻松舒适单位，对准了现代人在疫情后，对自然绿意的要求，同时也了解这样的设计助于应对快节奏的城市生活，达到缓解压力和焦虑。不得不提，M Panora设计特地面向西北和东南，以提供遮阳和防晒。

另外，该集团位于雪州雪邦的项目M Senyum也取材自乡村生活概念，让购屋者多体验大自然。

这无论对原本就紧张的城市生活，又或因疫情延伸的居家作业、隔离封锁来说都是最抚慰人心的贴心设计。

空间自由成布局焦点

集团首席设计总监刘世忠表示，冠病后“空间”和“自由”成为该集团在布局和概念设计中的首要关注点。

“当我们建造房屋时，我们心中有一个不变的目标:为居民增加价值，提高生活质量，同时创造一个和谐的社区。因此，我们努力不断完善项目管理和建设，跟踪最新的市场趋势和需求，为购房者打造出更好的生活体验。”

设计理念遵循3C

他指出，疫情不仅带动全新房屋设计，更鼓励发展商打造出更永续且全面的城镇项目，其中该集团所有现在和未来的项目都遵循3C，即连接（Connectivity）、方便（Convenience）和公共空间（Communal space）的设计理念：

连接——除了连接房产的道路和交通基础设施，集团还强调数字连接，以及即将到来的国家5G基础设施倡议。

方便——马星集团现有项目都位于成熟的社区，即使物业本身也有零售设施，包括专门为居民提供便利的快餐，尤其是在行动管制期间。

公共空间——在公共区域内将有公共设施，如行动管控令期间可使用的共享工作空间和指定的‘口袋空间’、宽敞的开放式景观等。

设计细化紧贴需求

刘世忠坦言，过去2年来的疫情让业界上了宝贵一课，而这也让他们进一步了解客户的需求和期望。

在设计细化过程中，马星集团研究和调查了许多关键的设计环节，如，指定投递包裹和食物区、运动区域，例如物业内的慢跑及单车径，以及更大的开放空间与内外的小型景观空间。这些细节都让现有及未来的项目紧贴市场需求。

他说，若项目打从一开始就设计得很好，将有助于节省施工错误，并最终提高成本。此外，良好的开发设计提高了开发的价值，最终有助于提升房地产市场的投资信心。

“我们相信并应用蓝海战略，价值创新的应用将消除及降低成本，同时提高和创造价值。”

他强调，在后疫情时代，马星集团的理念不仅是“以产品为中心”更是“以人为本”为发展主轴，他们也更关注购屋者的需求与体验而不是市场的情绪。显然的，疫情改变了我们的生活，而房屋亦然，也唯有赶得上疫后变化的房屋设计，才能让房屋有面对疫后市场的韧性与实力。

中港台也大转变

购屋者对房屋空间需求的转变不仅发生在我国。据本报了解，中港台三地的房产也都因为疫情出现了转变。

首先，中国的房产设计已采取了全明卫生间，而非暗卫生间。

过去很多单位的卫生间都设有干区与湿区地漏（floor drain）。其中，由于淋浴房常有用水，一般存水弯（water trap）中都有水封住，因此病毒入侵的可能性不大。但干区地漏，长期缺少补水，导致水封干涸，病毒和有害气体可能通过地漏口进入室内。为此，考虑取消全部洗手间干区地漏，以断绝病毒层间传播途径。

再来，过去不被重视的下水道也成了房屋设计的关键细节之一。疫情期间，广州曾出现豪华公寓一栋楼同一户型出现多起案例，从而让人开始关注下水道传播风险。也因如此，中国房产单位开始按规范要求设置存水湾，其中更保证水封高度不低于5厘米。每个用水器具都通过一个水封装置，与下游排水管道隔开。另外，香港也曾发生类似事件，唤醒了大家对中央蓄水及下水道的关注。

不仅如此，过去不太被关注的升降机厅也成了需要被调整的一环。过去，升降机厅多处于封闭状态，不太重视自然风向的需求，如今则备有通风设备，甚至有消毒设置，或声控按键，以减低升降机内感染的风险。

在台湾，过去房门对房门的设计也随着要减低居家感染风险，因而开始出现各别房间尽可能不靠近，且避免房门对房门。

另外，多年前面市的“双钥匙”（Dual Key）概念也日益火红。这是因为类似概念不仅能方便进行隔离，更能作为工作室或休闲空间。此外，这类单位也方便疫情期间想与父母同住方便彼此照顾，却也想拥有私人空间的年轻人。