柔新捷运后年杪竣工 新山房价直追吉隆坡
柔新捷运系统的高架轨道和武吉查卡站已衔接，周边高楼公寓林立。
（新山10日讯）柔新捷运系统（RTS）兴建工程预计在2026年底竣工，如今新山和新加坡两地买家纷纷入手新山武吉查卡站周边房产，带动新山房价狂飙。
柔新捷运系统在2021年动工兴建后，明显带动新山房地产发展，尤其是武吉查卡（Bukit Chagar）终站周边地区，早已成为房地产投资热区，吸引许多狮城民众以及越堤族投资置产。
根据兴业银行8月份发布的研究报告，武吉查卡站周边的房地产项目，平均每平方英尺的价格已达1000令吉至1300令吉，相当于吉隆坡市中心许多公寓的价格。
《联合早报》也报道，房地产中介与市场分析师提醒，狮城民众以汇率优势在新山购房不能只看价格，须多了解地方条规和发展商的业务表现，以便买得安心、住得开心、租得放心。
武吉查卡站附近最吃香
大马房地产发展商公会（REDHA）柔佛分会主席陈伶俐则指出，柔新捷运将大大缩短新山与新加坡之间的通勤时间，这让国内外民众对捷运沿线的房地产项目产生兴趣，尤其是武吉查卡站附近的项目。
“随着捷运完工日期将至，柔州尤其新山的房地产需求与价格不断上升。”
ERA产业柔佛州总执行长戴于放也说，基础设施项目可改变房地产市场，房价应声上涨，发展商肯定会看到市场潜力，并推出新的住宅和商业项目来满足不断增长的需求。
“这是因为人们都预计这些地区的房地产价值会上涨，因为它们对日常通勤者和投资者都有吸引力。”
他表示，对许多越堤族而言，柔州是他们的“大本营”，他们可以在新山扎根，省却在狮城租房的开销。
近车站房产热销
橄榄树房地产顾问公司执行董事陈徽添受访时说，许多狮城人了解并体验到捷运与轻快铁等公共交通对房地产增值的积极影响，这或许是最近武吉查卡站附近推出的高端房产取得良好销售成绩的原因。
资料显示，武吉查卡站附近的服务型公寓项目，除了碧桂园金海湾距离超过6公里，其他包括富力公主湾、御庭阁、实达天空88、佳乐喜、TriTower Residence、SKS Pavilion Residence、V@Summerplace、Skysuites、Suasana Iskandar、Sky Habitat Residence和Paragon Residences，距离都在5公里左右。
其中，富力公主湾目前有超过7000个公寓单位，以“走路就能到新山关卡”作为主要卖点。发展商预计明年陆续推出另外3000多个单位，让单位总数超过1万个。
而根据PropertyGuru网站的“大马房产第二季市场研究报告”，富力公主湾、御庭阁、TriTower Residence和实达天空88都登上大马公寓10大热搜排行榜，而成交量最多的项目是碧桂园金海湾。其中，碧桂园金海湾与富力公主湾两个项目的转售价格不断上涨。
狮城租金贵
工程师碧桂园置产
来自森美兰的应用工程师冼裕泉（34岁）去年花了约63万令吉在碧桂园金海湾买了一套3卧房式单位。
他说，目前他在新加坡马西岭租房，但租金一直调涨，平均一个小房间须700元到800元（约2313令吉至2643令吉），主人房则要1000元到1200元（约3304令吉至3965令吉）。
“反观碧桂园金海湾一个房间租金约为800令吉到1000令吉，相信明年应该会有很多人搬回新山，因为可以省很多钱，然后再用省下的钱供另一套屋子。”
而来自台湾的新加坡永久居民吕树兰就在新山享受退休生活。今年64岁的她在2022年4月以约99万1350令吉在碧桂园金海湾买了一个单位。
她说，在狮城居住其实很不错，但如果要购买像碧桂园金海湾的海景公寓，要付出约10倍的价格。
“新山的巴士服务其实相当完善，尤其是在市区一带，是理想的退休地点。接下来，我打算卖掉在新加坡的房子，准备申请大马第二家园计划（MM2H）。”
依区公主城潜力高
陈伶俐分析，许多外国人和大马人都有兴趣到新山和依斯干达公主城等具高增长潜力的地区购置房产。
“对于想在国外置产的狮城人来说，柔佛是具吸引力的选择，因为一些狮城人将柔州房产视为长期投资或养老房。”
柔佛Hingst Research地产咨询公司总经理邢伟杰分析道，在推拉因素下，狮城人和越堤族更积极在柔置产。
“推力因素是指狮城的住房成本和整体生活费越来越贵，推动原本住在狮城的人士考虑到柔置产。拉力因素则是指柔房地产价格和生活费相对较低，加上近10年来道路等基础设施不断改善、生活设施和新购物中心的出现，使新山成为一个可行的居住地。”
陈徽添则认为，许多狮城人去年开始购买柔州房产，可能与新加坡政府去年4月提高额外买方印花税（ABSD）有关。
“但我们认为，新加坡人热衷于新山房产还有其他原因，包括分散投资、退休或拥有周末住宅，实现投资和退休的双重目标。”
【柔新经济特区特辑】通关更快·消费更高 柔夜经济崛起
柔新经济特区的设立将对柔佛零售业带来各方面的影响，主要体现在经济联系的深化、人口流动的增加以及消费力的提升。
随着特区的启动，柔佛与新加坡之间的经济互动将更加紧密，为零售行业创造更多机遇。
在柔新经济合作下，通关效率将提升，新柔长堤与马新第二通道升级使跨境更顺畅，而高铁建设与自动通关优化等举措，也将进一步便利跨境消费。
大马购物中心协会（PPK）副会长林育利在接受《南洋商报》访问时表示，若“无感通关”机制成功落实，或马新高铁如期建成，柔佛将成为新加坡居民理想的短途购物与周末消费目的地。
“尤其短时、高频消费意愿将大幅增长，进一步带动周期性消费与夜间经济的发展。”
受马币兑新币汇率优势推动，大量新加坡消费者将前往柔佛消费，尤其是在餐饮、超市、家具及大宗商品等领域，进一步推动当地零售市场的繁荣。
再者，国际资本的注入和产业升级将为柔佛零售业注入新动力。随着人口红利的释放，零售生态将得到进一步优化，推动传统零售向体验经济和数字化转型的方向发展。
“此外，任何促进马新互联互通的政府间合作（G2G）项目，都将成为马新共同挖掘东盟6亿人口市场潜力的重要平台。”
“面对即将到来的跨境消费潮，柔佛零售商必须主动调整策略。”——林育利
商圈迎转型良机
尽管柔新经济特区的启动初期仍有诸多不确定因素，但地理优势突出的购物中心，若能及早适应市场需求，并积极升级服务设施，将有更大机会率先受惠，抢占市场先机。
特别是位于主要交通枢纽区域，如新山中央车站（JB Sentral）、武吉查卡（Bukit Chagar）等商场，将因人流集中和交通便利而率先受益。
然而，林育利指出，整体消费热潮的全面爆发仍需依赖基础设施的完善及相关政策的落地。
“购物中心若能提前做好相应的升级优化，便能在市场竞争中占得先机。”
为了迎接不断增长的消费需求，柔佛的购物中心正积极推进扩张与升级。
林育利说，多个商场已启动短期升级计划，包括增设停车位、建设接驳站、优化退税服务等，以提升购物便利性和吸引跨境消费者。
在长期发展方面，购物中心正向多元化商业综合体模式演进。例如，未来的购物中心将融合医疗、教育及休闲元素，与零售相结合，以增强抗风险能力并延长消费者的停留时间。
跨境消费新趋势
商家乘势而上
柔佛整体物价仅为新加坡的三分之一至二分之一，这明显的价格优势将进一步增强对新加坡消费者的吸引力。
林育利提到，事实上，疫情后这一趋势已初现端倪，尤其是在周末及假期期间，柔佛的餐饮、娱乐及大宗消费市场均呈现爆发式增长，带动相关产业的繁荣。
“相信这个趋势未来将愈发明显。购物中心、零售商家及服务行业若能抓住这一机遇，提供更优质的消费体验，将能在这一增长趋势中占据有利位置。”
面对即将到来的跨境消费潮，他建议柔佛零售商必须主动调整策略，以适应日益增长的跨境消费需求，并在竞争中占据有利位置。
跨境消费潮应对策略
1. 建立更友好的跨境服务体系
零售商需建立更为友好的跨境服务体系，以提升新加坡消费者的购物便利性。
例如支持跨境支付、提供多语种导购、提升停车与交通便利性、客服服务等，让消费者感受到更顺畅和亲切的购物体验。
除了锁定新加坡消费者，更应将新加坡视为连接国际游客进入大马的门户，以拓展更广泛的市场。
2. 强化品牌的差异化竞争力
零售商可充分利用大马的独特文化资源与本地特色，打造富有吸引力的在地消费体验。
3. 深化与新加坡及国际品牌合作
零售商应积极深化与新加坡及国际品牌的合作，例如联合开店、品牌联名、共享客流等策略，以拓展更广的市场网络。
4. 加快数字化转型步伐
引入人工智能客流预测、智能支付、动态定价等智慧零售技术，不仅能提升营运效率，还能优化消费者购物体验，增强市场竞争力。
国际品牌争相布局
在柔新经济合作的深化下，本地消费者将迎来更丰富的国际品牌选择，同时，新加坡零售商的进入与本地零售业的升级，将推动零售市场形成新的混合业态，进一步塑造消费者的消费偏好。
林育利说，近年来已有多个知名品牌展现出布局趋势，例如Mustafa、土司工坊（Toast Box）、Don Don Donki等品牌已经在大马市场建立据点，未来预计将通过合资、直营或快闪店等形式进一步拓展业务。
“同时马新零售市场也呈现双向协同趋势。例如本地企业Macrovalue以4.14亿令吉收购新加坡的Cold Storage及Giant门店。
“这将促使本地零售商在竞争中提升服务质量、品牌定位，并探索更多合作机会。”
消费标准更高
在消费群体层面，柔新经济合作加速柔佛零售市场变革，不同收入阶层的消费偏好日益分化。
林育利指出，对中高收入群体而言，品牌认同感与品质导向将成为购物决策的重要因素，他们更倾向于选择高端品牌与优质商品。
“而低收入群体则将受益于国际平价品牌的进入，获得更多物美价廉的消费选择。
“整体而言，柔佛消费者的消费标准与服务期望将全面提升。无论是商品的品质、购物体验，还是零售商的服务水平，消费者都将提出更高的要求。”
零售趋势：智能化与体验式
短期（1至3年）内，柔佛零售市场预计将迎来由新加坡消费者主导的周末消费潮，成为新的常态。
林育利说，同时夜间经济、24小时便利零售与夜市文化将迅速崛起，形成更具活力的消费场景。
“此外，越来越多本地商家将加速数字化转型，进军社交电商与线上线下融合的新零售模式，以更好地捕捉跨境与本地的消费动能。”
再从长期（5年以上）来看，柔佛有潜力发展为新加坡企业在大马的供应链节点与仓储基地，成为区域零售与物流布局的重要一环。
他指出，商场将逐步转向智能化管理、体验式消费与商业综合体模式，以提升整体服务与运营效能。
“同时，可持续零售也将成为主流方向，涵盖绿色建筑设计、环保品牌推广与低碳营运等维度，以符合全球环境、社会和治理（ESG）发展趋势。”
相关新闻
