【独家】产业界:执行要到位 先租后买须利惠买卖方
独家报道：林秀芳
（吉隆坡12日讯）房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。
无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。
为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。
昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。
陈建铵
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。
他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。
“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”
他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。
“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”
他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。
“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”
张润安
张润安：须有优惠才会参与
和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。
他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。
“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”
身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。
“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”
扩大计划让选择多样化
政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。
此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。
政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。
先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。
首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。
政府推新租赁条规
政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。
同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。
根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。
“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”
报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。
“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”
制定评估指南
报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。
政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。
此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。
报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。
“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”
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叶志华:免毕业生成“无壳蜗牛” 扩大先租后买至新形态住宅
叶志华
（吉隆坡12日讯）华青组织希望政府在2025年财政预算案继续实施先租后买（RTO）计划，以及把首购族印花税豁免措施扩大至新形态住宅，让更多青年受惠。
马来西亚八大华青总理事长叶志华说，首购族仅在购买住宅用途地契的房产免印花税，但发展商推出的各类商业用途地契住宅，如SoHo（小型家庭办公室）、SoFo（小型灵活办公室）和SoVo（多功能小型办公室）的商业用途地契住宅，也获得年轻人青睐。
他对马新社说，“居者有其屋”是大部分青年面对的最大问题，即使刚毕业大学生月薪达3000至3500令吉，但仍不足以置产，以致被迫长期租房且形成“无壳蜗牛”的现象。
也是大专青年协会（大专青）总会长的叶志华指大部分青年组织面对财政资金不足的窘境，加上政府将在2026年起把青年的年龄定义下调至30岁，许多组织青黄不接。
需采措施提高生育率
在面临人口减少和劳动力短缺的双重挑战下，八大华青认为政府需采取切实措施提高生育率，以保障我国未来的经济活力与竞争力。
叶志华说，一些国家如美国和新加坡的人口生育率可能低，但它们属于移民国家，外来移民不断填补劳动力。
“我国并非移民国家，人口下降与萎缩将导致国家经济逐渐失去竞争力，同时带来一系列的社会和经济挑战。尤其当年轻劳动力减少，这将对创新、创业和科技进步产生负面影响。
“此外，随着人口老龄化加速，政府承担的社会福利和医疗开支将面临巨大压力，养老金和医疗体系可能难以维持。”
根据统计局发布的《2023年大马生命统计》，我国前年的总生育率降至1.6，远低于基础人口替代率2.2，华裔总生育率仅达0.8。
叶志华说，尽管许多人选择迟婚，但仍有生育空间，政府可在推动辅助生育技术提供各方面的支持。
他建议政府透过预算案，向寻求辅助生育技术，例如体外受精（IVF）、冻卵技术、卵胞浆内单精子注射等的年轻夫妇，提供奖掖和税务减免。
八大华青其他要求：
●给予活跃的青年团体及非政府组织免税资格，以便社会大众在捐款给青年组织时享有税务减免。
●让大马青年理事会（MBM）作为认证单位，让活跃的青年组织可自动获得一定程度的免税额。
●希望高教部和教育部允许青年组织在各大专学府及各源流中学设立青年组织支会，并为此提供资源及行政便利。
●只有少数资源丰富的中小学提供课余的编程和机器人学习，政府应增加资源让偏远地区学校的学生也能从小学起接触前沿科技。
●建议政府放宽国家移民限制，允许更多拥有高技能的精英，尤其是医药、科技领域等专才移居我国，带动经济发展。
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