【柔新经济特区特辑】REHDA柔分会解析柔房市腾飞 政策红利与区位优势共振

柔佛房地产市场凭借价格优势、基础设施发展、产业经济增长及新加坡通勤便利性，成为国内外买家和投资者关注的热点。大马房地产发展商公会（REDHA）柔佛州分会观察到，主要购房群体包括本地首购族、新加坡买家、外国投资者及跨国企业等。未来，随着柔新捷运系统（RTS）、柔新经济特区（JS-SEZ）及依斯干达经济特区的进一步发展，柔佛房市将持续增长，吸引更多投资者和购房者入驻。

柔新特区助推房市 迎黄金机遇

柔新经济特区的设立，是推动柔佛房地产市场腾飞的重要引擎，该会主席陈伶俐表示，该特区通过税务优惠、商业便利化及跨境合作政策，吸引了新加坡及国际企业进驻，带动高技能人才和跨境工作者流入，直接提升住宅和商业地产的需求。她指出，随着跨境通勤便利化，例如柔新捷运系统的推进，租赁市场更加活跃，尤其是中高端公寓和服务式住宅的需求将持续增长。

此外，柔新特区的发展将带动商业地产腾飞。她说，新山、依斯干达公主城、美迪尼等地区将吸引更多企业设立区域总部或分支机构，推动办公楼、商业园区和零售空间的需求。与此同时，特区重点发展数字经济、绿色科技和高端制造业，将进一步推动工业地产升级，促进高科技园区、物流中心和智能制造设施的发展。

基础设施的升级也在助推柔佛房地产市场的成长。她表示，柔新捷运系统、高架智轨列车系统（E-ART）、南北大道扩建及双轨电动火车（ETS）等基建项目的推进，不仅提升柔佛的可居住性，也增强区域连通性，吸引更多买家和投资者。她相信，随着这些建设的完善，房价和租金预计将稳步上涨，特别是在交通枢纽和商业中心周边，市场潜力十分可观。

多元化房地产发展与市场趋势

柔佛房地产市场的另一大特色是房产类型的多元化。陈伶俐解释，柔佛的住宅市场涵盖有地住宅（排屋、半独立、独立式别墅）及高层住宅（公寓、服务式公寓），满足不同购房者的需求。近年来由于土地资源有限，柔佛的高层住宅市场增长迅速，特别是在新山市中心及柔新捷运沿线，如武吉查卡、新山市中心，高端公寓及服务式住宅的需求持续上升。

“与吉隆坡及槟城相比，柔佛房价仍然具有竞争力。”她举例，新山的公寓价格可能仅为新加坡同类单位的五分之一，但租金回报率可达5%至7%，成为热门投资选择。此外，柔佛的工业与商业地产市场同样快速增长。

“柔新特区和依斯干达特区的推进，吸引跨国企业、制造业和科技公司在柔佛设立工厂、数据中心及研发中心，进一步推高工业及商业地产需求。”

她提到，租赁市场也日益活跃。由于新加坡房价高昂，越来越多工作者选择在柔佛租房，尤其是靠近关卡的高层公寓和服务式公寓。短租市场也因跨境商务旅客及外籍人士的增加而持续发展，爱彼迎（Airbnb）和长租单位的需求增长明显。

全球经济变局下的柔佛机遇

近年来，全球经济环境的变化也成为推动柔佛房市成长的关键因素。陈伶俐指出，中美贸易战促使跨国企业将供应链从中国分散至东南亚，大马因政治稳定、制造业基础完善及语言优势，包括英语的普及，成为外资布局的首选。她分析，柔佛凭借靠近新加坡和世界级港口的地理优势，吸引大量外资设厂，带动工业地产发展，也推动周边住宅市场的需求增长。

与此同时，柔佛长期以来被国家定位为重点经济发展区。从依斯干达经济特区到柔新经济特区，政策的延续性和升级，为投资者提供了信心，降低了长期投资的政策风险。陈伶俐强调，政策的稳定性是投资者最看重的因素之一。现在政府明确推动柔新特区，显示出柔佛在国家发展战略中的重要性。现任国家元首来自柔佛，陛下对柔佛发展的关注，或也能间接推动联邦政策资源向柔佛倾斜，加速大型基建项目的审批与落实，如柔新捷运、新山-新加坡第三通道的规划等，并支持柔佛争取更多外资。

此外，疫情后马新边境重开后，跨境工作者和新加坡投资者的回流，使柔佛住宅及商业地产需求攀升。她表示，令吉对新币及新台币的汇率仍处于低位，增强了柔佛房产对外国买家的吸引力。

谁在柔佛置产？

陈伶俐指出，柔佛房地产市场的主要购房群体涵盖本地买家、新加坡买家和外国投资者。本地购房者中，首次购房者和年轻家庭倾向选择可负担房屋或中等价位公寓，而中产家庭更偏好排屋、半独立式住宅或豪华公寓。“对于投资者来说，高租金回报率是关键，因此柔新捷运沿线的高端公寓和商用物业受到青睐。”

新加坡买家是柔佛房地产市场的重要支柱，主要分为三类：“跨境通勤族、投资者和退休人士。”她解释，跨境通勤族因工作需求购买高层公寓及服务式公寓，投资者受惠于新币兑马币的汇率优势，在柔佛购房出租，而部分退休人士则因柔佛的生活成本较低，选择在此定居。

此外，柔佛也吸引了大量外国投资者及跨国企业，特别是来自新加坡、中国、印尼及韩国的买家，其中不少人通过马来西亚第二家园（MM2H）计划长期定居。同时，跨国企业在柔新特区设立厂房、数据中心及办公总部，带动商业办公及工业用地需求。

展望未来，陈伶俐认为，随着柔新特区、柔新捷运及其他基建项目的落地，柔佛房地产市场将保持增长。柔佛不仅是宜居之选，更是具备长期增值潜力的投资热土。未来如果政策进一步深化，基础设施更加完善，柔佛将巩固其作为区域经济枢纽的核心地位，吸引更多投资者与购房者入驻。