【行家论股】SENTRAL产托 高周息率缓冲风险
分析：丰隆投行研究
目标价：74仙
最新进展：
Sentral产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）受累于利息成本增加，2024财政年末季（截至12月底）净利同比下滑6.87%，至1789万令吉，但仍建议派息每股3.15仙。
同时，Sentral产托末季营收则同比扩大3.31%，至4821万令吉，而净产业收入也同比微升1.25%，至3671万令吉。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
SENTRAL产托全年核心净利共录得8080万令吉，相当于我们和市场预期的95%和99%，符合预期。
目前，该产托的投资组合共有10项产业，整体出租率维持在84%；其负债率在44.6%。
展望未来，管理层预计租金将保持平稳，符合我们对巴生谷办公空间供应过剩的预期。
根据Savills预测，大吉隆坡地区的办公空间供应的增速，预计将在2025年放缓至0.5%至1%，相比2024年的2%至3%，我们认为这是一个积极信号。
但考虑到业业主可能会保持竞争力以留住现有租户，我们对未来一年租金调整的预测持保守态度。
另一方面，自2022年次季起空置的Wisma Sentral Inai出售仍在洽谈中，如果成功出售，可将负债率从目前的44.6%，降至38.8%。
我们维持盈利预测，重申“守住”评级，以及目标价74仙不变。
尽管市场对办公空间供应过剩的担忧持续，但考虑到该产托超过9%的高周息率，可对冲这部分风险。
【行家论股】SENTRAL产托 竞争加剧推高负债
分析：联昌国际投行研究
目标价：80仙
最新进展：
租金收入减少，拖累SENTRAL产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）2025财年首季净利同比走低1.46%，录得1960万5000令吉。
截至3月杪的首季，营收同比下降4.49%，报4745万7000令吉。
根据文告，当季营收表现不佳，主要受累于Menara Shell和Sentral Building 3的较低贡献，以及因大马财务报告准则16（MFRS 16）的影响。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
SENTRAL产托2025财年首季核心净利为1960万令吉，基本符合我们与市场的预期，分别达全年预测的24%和23%。
我们预计该产托本财年次季的净利表现，应该会继续环比持平，主要是租赁率和成本结构不会有太大变化。
就整体来看，租赁续约将集中在2025年下半年，而截至首季，该产托的续约率已达到85%，但年租金回报率仅为个位数。
从中期来看，该产托放眼继续减少对办公楼资产的依赖，并转向巴生谷地区的零售、医疗保健、教育，和工业领域等扩张，从而实现投资组合多元化。
虽说这有可能缓解办公楼市场持续疲软的问题，不过，随着巴生谷优质资产竞争加剧，可能会进而推高负债水平。
综合以上，我们继续维持“守住”评级，目标价则从原先的86仙，调低至80仙，主要是将低增长和办公楼供应过剩等因素纳入考量。
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