【行家论股】SENTRAL产托 脱售大楼成催化剂
分析：兴业投行研究
目标价：91仙
最新进展：
SENTRAL产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）2024财年第三季，净赚同比增长12.65%至2050万2000令吉，第三季的营收达4789万令吉，同比增长20%。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
该产托第三季核心净利报2050万令吉，首9个月净利报6090万令吉，符合预期，占我们和市场去全年净利预测的73%与75%。
收购天地通数码大楼，加上改善其他除蚬壳大楼（Menara Shell）外的大楼，让第三季营收同比增18%。
年初至今，净产业收入（NPI）赚幅保持77%，不过净赚幅下滑至42%，主要是因为吉隆坡银行同业拆息利（KLIBOR）上升。
该产托76%的借贷，都是浮动利率。
另外，该产托的出租率报84%，依旧有5%的总出租面积可在末季续租。由于多数租约都是长期，因此，我们并不认为出租率会下跌。
随着今年6月蚬壳大楼腾出更多空间后（占可出租面积的5%），预计吸引潜在租户，出租率将会提升。
另外，可能脱售Sentral Inai大楼，则会成为上修评级的催化剂。该大楼空置2年，估值1亿5400万令吉（截至2023年12月）。
尽管估值可能会因产业空置而下滑，但若将脱售所得用于偿还借贷，所节省的利息开销，能让净利再涨8%，负债率也从45%改善至41%，提供收购更多产业的空间。
综合以上，我们将今明后财年的净利下调2%，因为我们调整了非房地产开销的假设；不过维持91仙目标价和“买入”评级。
【行家论股】SENTRAL产托 竞争加剧推高负债
分析：联昌国际投行研究
目标价：80仙
最新进展：
租金收入减少，拖累SENTRAL产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）2025财年首季净利同比走低1.46%，录得1960万5000令吉。
截至3月杪的首季，营收同比下降4.49%，报4745万7000令吉。
根据文告，当季营收表现不佳，主要受累于Menara Shell和Sentral Building 3的较低贡献，以及因大马财务报告准则16（MFRS 16）的影响。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
SENTRAL产托2025财年首季核心净利为1960万令吉，基本符合我们与市场的预期，分别达全年预测的24%和23%。
我们预计该产托本财年次季的净利表现，应该会继续环比持平，主要是租赁率和成本结构不会有太大变化。
就整体来看，租赁续约将集中在2025年下半年，而截至首季，该产托的续约率已达到85%，但年租金回报率仅为个位数。
从中期来看，该产托放眼继续减少对办公楼资产的依赖，并转向巴生谷地区的零售、医疗保健、教育，和工业领域等扩张，从而实现投资组合多元化。
虽说这有可能缓解办公楼市场持续疲软的问题，不过，随着巴生谷优质资产竞争加剧，可能会进而推高负债水平。
综合以上，我们继续维持“守住”评级，目标价则从原先的86仙，调低至80仙，主要是将低增长和办公楼供应过剩等因素纳入考量。
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