【行家论股】SENTRAL产托 次季出租率下跌
分析：兴业投行研究
目标价：91仙
最新进展：
旗下产业贡献走强，SENTRAL产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）2024财年次季净利同比增长16.41%，至2052万6000令吉，同时宣布派息3.21仙。
该产托次季营业额年增28.39%，至4903万1000令吉。首半年来看，营业额年增30.47%，至9872万1000令吉；净利则年增14.51%，至4042万令吉。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
SENTRAL产托首6个月净赚4040万令吉，占我们与市场全年预测的48%，符合预期。如我们所料，该产托次季的出租率从上个季度的89%，下滑到84%，主要原因是Menara Shell的租约到期。
我们假设该产业的新租约要在2025财年才开始，且通常新租户会享受免租期。在此情况下，我们认为，其出租率的下行风险有限。
据了解，该产托2025财年将有18%的净出租面积（NLA）需要续租，这些租户大部分是赛城的长期租户。
在我们看来，Wisma Sentral Inai的潜在出售，仍是个重要的重新评级催化剂。该产业已空置两年，截至去年底估值为1.54亿令吉，如果能脱售后偿还贷款，我们估计，这将省下一笔利息支付，SENTRAL产托收益可提高多8%，负债率也会降至41%。
不过我们目前未计入这笔潜在的出售，并维持对SENTRAL产托的盈利预测、91仙目标价以及“买入”评级。
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分析：联昌国际投行研究
目标价：80仙
最新进展：
租金收入减少，拖累SENTRAL产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）2025财年首季净利同比走低1.46%，录得1960万5000令吉。
截至3月杪的首季，营收同比下降4.49%，报4745万7000令吉。
根据文告，当季营收表现不佳，主要受累于Menara Shell和Sentral Building 3的较低贡献，以及因大马财务报告准则16（MFRS 16）的影响。
（取自SENTRAL产托官网）
行家建议：
SENTRAL产托2025财年首季核心净利为1960万令吉，基本符合我们与市场的预期，分别达全年预测的24%和23%。
我们预计该产托本财年次季的净利表现，应该会继续环比持平，主要是租赁率和成本结构不会有太大变化。
就整体来看，租赁续约将集中在2025年下半年，而截至首季，该产托的续约率已达到85%，但年租金回报率仅为个位数。
从中期来看，该产托放眼继续减少对办公楼资产的依赖，并转向巴生谷地区的零售、医疗保健、教育，和工业领域等扩张，从而实现投资组合多元化。
虽说这有可能缓解办公楼市场持续疲软的问题，不过，随着巴生谷优质资产竞争加剧，可能会进而推高负债水平。
综合以上，我们继续维持“守住”评级，目标价则从原先的86仙，调低至80仙，主要是将低增长和办公楼供应过剩等因素纳入考量。
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