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【独家】调低置业门槛刺激买气?
槟民恐与外国人“抢屋”

降低外国人购买产业门槛会否造成槟州人民与外国人“抢屋”或“望屋兴叹”的窘境?

(槟城12日讯)槟州政府建议将外国人购买槟岛分层地契产业门槛调低,会否出现槟州人民与外国人“抢屋”的情况?

掌管槟州城市及乡村规划、房屋委员会的行政议员佳日星日前在“第3届槟城国际产业峰会”上透露,为了刺激外国人购买槟州房产,槟州政府建议将外国人在槟岛购买分层地契产业的门槛,从之前的100万令吉以上,调低到80万令吉以上。



调低成交价收费

此外,州政府自2014年开始向外国人在槟城购置产业征收的成交价3%收费,也将调低至1.5%。

这对于房地产商来说确实有助于刺激和提高产业销售市场,尤其是在经济处于低迷的时刻,放宽购屋价格更能够吸引外国购屋者的青睐。

不过,有人却担心,这会造成迫切需要房屋的槟州人民须与外国人“抢屋”的窘境。

针对槟州政府建议降低外国人购买产业门槛的事项,《南洋商报》特访问产业界、商界、购屋者协会,以聆听他们的意见和心声。



槟房地产发展商会主席拿督杜进良:增加人口乐见其成

州政府的这项建议是非常鼓舞人心的,这有助于刺激产业市场销售。

槟岛的的人口不多,能够吸引更多人到来购屋,绝对是件好事,以激升产业市场,而且不会对民众构成影响和威胁。

槟州首席部长林冠英那天也引述产业估价师倪川鹏根据国家产业资料中心数据作出的报告,指槟州2016下半年的发展商产业交易从1040单位跌到640单位,至于二手房屋交易更从5658单位显著滑落到4858单位。

在外国购屋者只介于3至5%的情况下,能够借降低外国人购买产业门槛将人数提高至5至6%是上好的举措。

槟城资深房地产中介陈友新:应建中廉价屋刺激屋业

在市场低迷和屋价企高下,降低外国人购买产业门槛对于市场并无多大助益。

虽然有30万令吉的可负担房屋供槟城人民选择,但价格仍不理想;州政府应该鼓励兴建更多中廉价屋和廉价屋。

目前人民要买屋却面对借不到贷款,因此州和发展商须建造更多20万或以下房屋,这将会更加容易销售,同时也促进市场的活跃。

在经济放缓下,发展商要把房屋卖给外国人也倍感辛苦。

槟州中华总商会副会长拿督庄厥成吸引更多外国购屋者

生意的角度来说,外国人购屋的价格由100万令吉以上,下调至80万令吉以上是无多大痛痒的,因为以美元计算20万令吉,只是区区的约4万5000美元。

佳日星也阐明,上述措施旨在让产业市场更有信心,在行情不好和经济放缓的情形下可吸引更多外国人,让发展商可卖得更多产业。同时,也让国外人士更觉适应,觉得槟州对此更具行政化和标准化。

只要确保政府兴建更多可负担房屋,降低购买产业门槛不会对民众购屋者构成威胁。

上述建议也能够促使外州移民涌入槟城,增加槟城的人口密度。

大马购屋者协会中文主任陈钟灵:难达居者有其屋目标

为了保障民众的利益,外国人购买产业门槛不应降低。

州政府为了协助发展商和吸引外国购屋者,而建议上述措施来销售房产,在经济角度来说是对的,惟须确保兴建更多中廉价屋和廉价屋。

与其兴建没有多少民众购买得起的昂贵房产而滞销,50万至100万令吉的房产并非所有民从都负担得起。若外出国人购买产业下调至80万令吉面对一样的情况,州政府是否还是要把价格往下调,甚至下降低60万令吉。

房屋滞销州政府与发展商应该承担后果,且双造应该自行找平衡点。

在“以民为本”和“居者有其屋”为大前提下,房子应建给民众住,而非给外国人买;人民负担不起高价屋子的数目很多,若维系高价码的房屋,居者有其屋的目标难以达到。

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预计到2050年 三分二老建筑需翻新

(吉隆坡20日讯)产业界人士指出,高楼公寓及办公楼的“平均寿命”估计为50至60年,预计到了2050年时,大马的现有建筑物中将有三分二仍继续存在,因此翻新和现代化的需求迫在眉睫。 

立邦涂料(Nippon Paint)点出,这些老旧的建筑物不再符合当前的建筑法规、能源效率和安全规定,迫切需要翻新和现代化。

大马立邦涂料总经理郑思达说,若疏于维护,加上环境因素,将导致旧建筑物老化现象更严重。

他日前出席一项圆桌会议时说:“随著建筑物老化,不可避免地会退化,而忽视和环境因素会加剧这一过程。维护不足将威胁到建筑物的稳定性,并降低其市场价值。

“我们相信翻新建筑物能促进经济增长,让住宅和商用产业受益,为所有相关各方创造双赢局面。”

上述主题为“老旧建筑永续翻新”的圆桌会议是由立邦涂料主办,与会者包括来自大马房地产发展商会(REHDA)、大马产业及设施管理人协会(MIPFM)、Rahim & Co国际房地产公司、大马皇家特许测量师公会(RISM),以及大马建筑师协会(PAM)的代表。

防水已成痛点

该圆桌会议旨在解决与建筑翻新相关的金融、监管和永续方面的挑战。

郑思达说,建筑物结构的防水问题,已成为大马人的主要痛点。

“我一再强调维修保养的重要性。例如,防水问题占了建筑缺陷的80%,导致漏水丶发霉和结构性损坏等危及使用者的情况。如果不及时处理,损坏将难以挽回。

“大多数漏水问题源于屋顶,实际上,由于防水系统选择不当丶防水层厚度不足丶施工不良和应用技术不正确,大马的许多建筑防水效果都不佳。因此,翻新时我们都会先行检查,确保建筑物备有有效的防水解决方案。

“根据法律,发展商需要提供2年的缺陷责任期,但由于工艺不佳和所用产品质量不佳,防水问题经常在第三年出现。”

开拓新收入翻新建筑

翻新的最大问题在于成本,特别是需要考虑预算因素的私人建筑。  

大马产业及设施管理人协会会长依萨依斯迈强调,联合管理机构(JMB)和居民管理机构(MC)必须积极开拓新的收入来源,不能仅仅依靠维修保养费和政府奖掖。

他说,有关单位可考虑出租建筑物顶花园、在建筑内建设共享办公空间或出租广告看板空间等方式增加收入,这些都可带来稳定的收入。

与会专家补充,发展商和建筑业主应该重新考虑节省成本的策略,例如投资于能提供10年而非5年寿命的保固及优质建筑材料。

大马文化不重视建筑保护

大马建筑师协会前主席沙里阿德说,大马文化中对建筑维护的重视程度较低,这是严重问题。

“虽然有监管条例,但提升老建筑与现行标准保持一致,仍具挑战。”

他说,在对几栋老化建筑的调查发现,老建筑物严重漏水和被忽视的空调系统,可能导致持续多年的能源和财务损失。

大马皇家特许测量师公会前主席阿兹曼沙说,建筑工程的初期施工和材料质量至关重要,能减少资源浪费和频繁维修,从而减轻居民的负担。

他说,大多数发展商倾向于节省有助于防止建筑物出现白色粉状沉积物的防粉化费用,这种沉积物通常会在建筑竣工后2到3个月出现。

“这让人觉得建筑物过早老化,再次加重建筑业主的负担,使他们难以脱售或出租这些建筑。”

专家建议,在预防步骤中,节能应放在首位。

与其单纯使用绿色能源,不如著眼于降低整体能源消耗的方案。

只需随手关掉发光二极管灯,就能平均节省15%用电量。

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