【独家】中廉价屋违例出租
共管机构是“帮凶”
（槟城26日讯）中廉价屋违例出租疑不只一宗，州内另一栋中廉价屋也被揭发在未满10年的情况下出租叫卖，而共管机构竟然还是“帮凶”！
继早前甘密山中廉价屋被揭发有屋主违例出租叫卖单位后，《南洋商报》记者近日接获民众投诉位于天德园大道旁的中廉价屋Shineville Garden也同样出现未满10年就出租单位的情况，而记者前往该中廉价屋询问后更赫然发现，原来共管机构竟然帮忙屋主售卖或出租单位。
出租者联络列白板
记者是以匿名方式前往有关中廉价屋询问，结果被告知位于9楼的共管机构办公楼有相关的详情。记者在前往共管机构单位询问发现，该负责人把有意出租单位的居民联络方式列在白板上，让有意者自行联络对方。
期间，这名值勤的工作人员更建议记者浏览房屋出租网站，甚至当众以本身的电脑示范如何通过有关网站，自行查询该中廉价屋的出租情况，俨然无视中廉价屋10年内不能出租或转售的条例。
值得一提的是，当记者也进一步询问对方是否可以买下单位时，后者表示，中廉价屋单位在10年内是不可以售卖的，但却声明可以出租，这意味着，共管机构的负责人其实是清楚知道有关条例。
屋主10年内须自住禁租售
另外，记者也通过面子书输入“Shineville Garden”发现有许多人出租该中廉价屋房屋单位。这意味着，除了共管机构所介绍的单位，以及房屋出租网站介绍的单位外，尚有不少单位违例出租。
廉屋住户开名车
这也是继早前爱国党揭露座落在槟州甘密山的中廉价屋被怀疑出现违例出租或叫卖中廉价屋单位后，另一被指出现违例的单位。
爱国党早前是发现有中廉价屋住户以豪华轿车及超级摩托车代步，以及出现不少屋主出租或叫卖单位，质疑槟州政府遴选审批中廉价屋单位申请人的资格一事。
据了解，在廉价屋申请表格和政府与购屋者签署的房屋买卖合约中，清楚阐明分配到的单位在10年内须自己居住，不可转租；申请者在填写表格时也必须签下宣誓书，不该有欺骗举动。
掌管槟州房屋委员会的佳日星行政议员之前更表示，将对付这些违例出租或转售单位的屋主。
佳日星：调查后依法对付
记者通过手机通讯应用程序Whatsapp向掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星反映此事，佳日星回应表示，可向房屋委员会做出正式的投诉，他们将会展开法律调查。
他强调，该单位是不被允许出租的，因此他将采取法律行动对付这些人士。
另外，记者也在周三亲自询问佳日星，后者表示确实知道类似的情况在各地发生，而他也已经从法律程序上展开研究，看看能从什么角度采取行动。
“我们最快下周会宣布。”
州议员汇报有非法出租
据报道，佳日星早前曾指出，不少州议员向他汇报，指选区内不少获分配政府中廉价屋者把房屋单位非法外租，甚至租给外劳，这当中就有彭加兰哥打、双溪槟榔、植物园，以及记者今次调查单位的亚依淡。
他呼吁屋主应该收回有关单位并自己居住，否则将会被州政府对付。此外，他也呼吁二手产业经纪不要刊登廉价屋的出租广告或协助业主出租。
他强调，州内廉价及中廉价屋不但禁止转租予外劳或本地人，否则政府有权採取行动。州政府也将谘询州法律顾问，以拟定对付转租者的行动。
建议改当办公套房经纪触法
为了进一步核实该中廉价屋确实有屋主出租单位，记者也通过该房屋出租网站联络一名房屋经纪，并与对方约时间前去看房，而房屋经纪确实是拥有该单位的钥匙，可进入房屋介绍，在在印证了另一中廉价屋也出现疑似违例出租的情况。
这名房屋经纪透露，屋主是在早前买下有关单位及隔壁的单位，目前只是出租，未来不排除自己装修后自己住，抑或再出租。
住宅禁擅改商用
期间，这名经纪更表示，尚未进行任何房间间隔的单位可以出租用作商业用途，任何人有意寻找办公套房（SOHO）的人，都可以前来询问。
惟由于住宅区不能随意改换成商业单位，因此有关经纪的建议明显也已经抵触法律。
根据早前报道，大马产业经纪公会（MIEA）槟城分会主席苏继良指出，槟城约1300名注册的产业经纪都会全力支持州政府廉价屋不外租的措施，包括不协助这些业主出租相关单位。
采访手记:别造成任意妄为社会
继爆发了甘密山一带有中廉价屋违例出租及叫卖等活动后，本报就一直在想是不是也有同样地方出现上述问题，结果，这次的采访又是一场我们必须得正视的问题。
一开始，我们只是在网上搜寻，结果赫然发现面市不足10年的Shineville Garden有不少出租活动。由于不相信如此猖狂，我们决定亲自前往该中廉价屋单位查看，然而竟又发现原来管理层办公室内有出租联络，甚至值勤人员还亲自“教导”我们如何上网搜寻有关的资料。
为了进一步求证，我们甚至约了不同的房屋经纪多次前往看屋，结果每一位都有钥匙，进去后还告诉我们如何出租，甚至购买也行。
这究竟是哪里出现了问题？是执法上出了问题？是监督上力度不够？州政府的条例是好的，也有被执行的必要，但是若纰漏百出则可能影响施政者的权威与诚信，同时也可能鼓励着更多肆无忌惮的人，在不同的领域上也继续漠视所制定下来的条例。这样，我们不仅不会有进步的空间，反而还打造了一个任意妄为的社会。
50%廉价屋拖欠管理费
依萨依斯迈
（吉隆坡11日讯）国内分层发展项目拖欠管理费问题已到了令人担忧的地步，积欠总额估计达数亿令吉，若未妥善解决，或将攀升至数十亿令吉。
当中，廉价屋计划受影响尤为严重，高达50%单位无法按时缴纳管理费。
马来西亚估价师及房产顾问协会（PEPS）理事兼大马产业及设施管理人协会（MIPFM）主席的依萨依斯迈表示，不同类型的物业在管理费收缴率方面存在显著差异。
“根据行业数据，廉价房屋的发展项目收缴率约为40至50%，中等价位物业为60至70%，而高档发展项目则可达80%至95%。尽管廉价房屋的管理费相对较低，但其违约率仍是最高的。”
依萨透露，目前国内尚未建立全国性分层发展项目管理费欠缴的集中数据库，建筑物专员（COB）也未设立全面追踪欠缴情况的系统。
“全国约有280万分层单位，其中约40%单位的业主在缴纳管理费方面存在困难。若以每月平均管理费100令吉、积欠6个月计算，未收回的管理费总额轻易就能达到数亿令吉。”
他指出，低收入家庭往往将基本生活开支置于优先位置，导致管理费拖欠问题严重。
“冠病疫情期间，这一问题更加恶化。许多业主将管理费降至优先级末端，特别是那些空置且未带来租金收入的单位。”
虽然2013年分层管理法令（757条文）为追讨管理费提供了法律途径，但执法力度薄弱，加剧了联合管理机构（JMB）和管理公司（MC）在财务上的压力。
“即使法令允许采取法律行动，但鉴定和拍卖可动产（特别是共有人财产）复杂且成本高昂，进一步阻碍了执法进程。”
尽管面临巨大挑战，一些廉价住宅项目通过创新方式维持营运。
例如，柔佛某个联合管理机构（JMB）通过出租屋顶空间给电信公司设置通讯塔、出租广告牌及设置自动贩卖机，成功创造收入，减轻管理费收缴不足的压力。
水电及保安服务为最大开销
在分层管理中，主要费用包括水电费、维护服务、法定缴款、保安服务及物业管理费，其中水电和保安服务构成最大开销。
大马房地产发展商会（REHDA）表示，发展商在项目初期根据买卖合约附表H和第五附表，估算并制定初始管理费率，涵盖安保、公共设施、清洁、绿化及储备基金等开支。
“由于通货膨胀和服务成本波动，发展商在项目启动时难以准确预测未来成本。通常项目需时3至4年才完工，但这期间维护成本可能大幅上升。”
该会指出，联合管理机构和管理公司通常会根据实际成本，每年调整管理费，以确保财务永续性。
“发展商往往会根据市场基准设定初始费率，但在实际营运中，需根据成本变化作出调整。”
新加坡管理费收缴率达99%
依萨指出，严格的执法机制下，新加坡的管理费收缴率高达99%。
相比之下，我国采用按单位份额计算单一费率，而新加坡则采用多重费率体系，根据不同用途区分费用，更加公平合理。
“在新加坡，未缴纳管理费是刑事犯罪，当局有权查封和拍卖物业。而在我国，只能扣押可动产，且法律程序冗长复杂，导致执法难度加大。”
为缓解管理费积欠问题，估价师及房产顾问协会和大马房地产发展商会建议采取积极的财务规划和严格的执法措施，同时开拓其他收入来源。
依萨建议，实施严格的信用控制措施，包括在拖欠两个月内采取法律行动，限制欠费者使用公共设施，并向分层管理仲裁庭提告。
“快速对欠费者采取行动，有助于保持物业管理的现金流稳定。”
同时，大马房地产发展商会强调，透明的财务管理至关重要。清晰的年度财务报告有助于提升住户的信任度和缴费意愿。
“向住户提供财务报告和维护费用预测，确保开发商与联合管理机构和管理公司顺利交接，有助于避免突然调涨管理费，提升住户信任度。
“在建筑设计阶段引入节能系统、耐用材料及智能维护规划，有助于降低长期维护成本。”
“与物业经理的早期接触，有助于发展商预计营运成本，并优化预算分配，在确保可负担性的同时维持长期营运资金。”
促提升管理费收缴率
及加强物业管理
马来西亚估价师及房产顾问协会呼吁强化2013年分层管理法令（757条文），以提升管理费的收缴率及加强物业管理。
该会认为，强制聘用注册物业经理，确保由合资格的专业人士管理分层发展项目。
“目前法令允许联合管理机构和管理公司聘用非注册人员担任物业经理，只需支付5万令吉或相当于12个月管理费的履约保证金。但这要求经常被忽视，导致管理和财务问题。”
同时，该法令已提高管理费规划的透明度和责任感。
“从发展商的角度来看，该法令将让管理费规划更加规范和严谨，虽然需要更严格的合规性和成本估算，但有助于保护物业价值，增强买家的信心，并确保长期性。”
永续的管理费制度对保持分层物业的价值和功能重要。
发展商、物业经理和监管机构需在可负担性与财务稳定之间取得平衡，携手打造更具韧性的分层管理生态系统。
政策制定者、发展商、物业经理和住户需积极合作，强化执法力度，探索替代收入来源，并实施系统化的财务规划，以确保我国分层发展项目永续发展。
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