地产

管理费≠服务费 先给钱才能办事 /张惟越

2019冠状病毒病疫情笼罩下人人担忧,行动管控令考验的更是健康与生存的竞赛,很多人因管控令,手停了收入也停了,何时把老米啃完就看管控令终点是何时?



因看不清疫情的发展,公寓业主开始犹豫不决,是否该继续交管理费?

毕竟现实中的物业管理可不是这样算的,至少律法的规范不是,这是因为业主还没有搞清楚管理费(Maintenance Fees)的含义与律法意思。

管理费和服务费(Service Charge)的差别就是那细小的线而已。

何谓管理费?那就是给了才有钱做事 。

而服务费呢?却是享受了服务后才缴费。



重点就是,物业管理的工作性质非常服务导向,进而促成消费者把管理费理解成服务费。

物业管理非营利机构

物业管理不是营利机构。

它属于类似非营利的管理性质,如果管理处没钱拿什么去换服务商的服务呢 ?

没钱给请谁来为你服务呢?

物业管理服务:

1.清洁工人

2.保安人员

3.维修商

4.水电煤气费

5.行政开销

以上的都是提供服务换去利润的商业机构,而非营利的慈善团体,不会免费为您办事!

所以业主缴纳的管理费,其实就是业主购买楼宇是已经接受了的法定缴款额,差别就是这个缴款额的计算公式是有律法章程规定的,非营利操作下所有开销都是通过业主们共同分担。

而每位业主需要负责的管理费都是透过每共享单位的费率(Rate per Share Unit)公式计算出来的。

这同时也表示,不管你是否有没有使用或是享有物业管理的服务,您还是得先缴费!

人有需求楼宇也有

记得记得,人有需求,楼宇一样也有啊!

但看需求这一块,人有人的基本日常生活需求,楼宇自然也有它需要的自然需求。

1)水供

您居住在高楼大夏,一扭开水龙头,就有凉凉又干净的水源,看似简单,其实是因为楼宇有一套冷水系统为您服务。

为了确保您水供不断,楼宇管理人需要维修保养该冷水系统。

2)升降梯

您只需要轻轻的按一到两三个键升降梯就可以把您送到想要达到的楼层,很方便对吗?

不要忘记了,升降梯是机械设备,它好像汽车,需要定时保养,才能时时处于良好的备用状态。

3)卫生管理

公寓的方便就是每一层楼,都要为您准备的垃圾间,您只要走几步路,就可以把垃圾处理掉了,但是公寓楼楼层层的垃圾间是不会自动清理的,垃圾间里的垃圾也是通过清洁工按时处理的。

加上,管控期人人宅在家、顿顿都在家,每层楼宇所产生的垃圾不但没有减少,反而成倍数增加了。民居楼宇的冷水消耗量也是大大激增,这些都提高了对于冷水系统的维修与保养工作更加吃重。

要求减免管理费强人所难

此时此刻的你选择不缴管理费,管理层也基于人情,不方便采取硬性的追款措施,结果有心人趁机发难要求管理层减免管理费,希望管理层体谅业主经济拮据,要求疫情期间的管理费得以减免。

遗憾的是,理想和现实往往都有一定的距离!

基于管理费收入不是营利性收入,缺乏收入,管理层被迫删减服务密度与品质,到最后伤害的是楼宇的整体生活品质以及该楼宇的市场价值。

开销减少50%

开销减少了,管理费却不舍得缴!乘人之危的小人之心。

先前看电视新闻节目中提到,自从管控令实施,家庭平均每月开销已经从平常的6317令吉,减少到2813令吉!

如果开销已经减少了50%,对于管理费是真的就负担不起吗?还是趁机不想给而已呢?

还有,管理费收入本来就很紧张,经常得左盖右补才勉强得以延续经营楼宇的日常维修,现在要求减免管理费,不等于强人所难吗?

管委会无权豁免缴费

在2013年分层管理法令中,共管委员会(JMB)和管理委员会(MC)没有权力免除缴费和储备金的权限。

在Menara Rajawali & Anor的一项最新上诉案中,上诉庭在判决书中就明确指出,JMB的权力仅限于2013年分层管理法令所明确规定的权力,不在法令中明确或隐含授权的事项,都是禁止的。

基础上,委员并没有获律法授权去减免管理费。

我们可以马后炮 “律法不完整”。但是建议归建议,能不能执行得优先考虑律法提供的框架下才行。

照顾楼宇由你决定

总结来说, 楼宇的健康质素来自良好的保养与维修工作,没钱就没有办法照顾楼宇的需要,当然决策权还是在您。

您希望您的家,是有价值的楼盘呢?还是人人避而远之的烂楼,就看您了。

千万不可:

– 对委员就要求“我为人人”

– 对自己就希望“人人为我”

不如您上来做委员吧……很多委员非常乐意“退位让贤”,自问您连管理费这么小的责任都担不起,您能做的更多吗?

有时候真的想对拖欠者大声喊 :“Shut Up ! 还钱!”

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偿债基金和维护费:两者之间的差异

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型

● 建筑面积

● 可以使用的共享设施

● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。

因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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