地产

管理费≠服务费 先给钱才能办事 /张惟越

2019冠状病毒病疫情笼罩下人人担忧,行动管控令考验的更是健康与生存的竞赛,很多人因管控令,手停了收入也停了,何时把老米啃完就看管控令终点是何时?



因看不清疫情的发展,公寓业主开始犹豫不决,是否该继续交管理费?

毕竟现实中的物业管理可不是这样算的,至少律法的规范不是,这是因为业主还没有搞清楚管理费(Maintenance Fees)的含义与律法意思。

管理费和服务费(Service Charge)的差别就是那细小的线而已。

何谓管理费?那就是给了才有钱做事 。

而服务费呢?却是享受了服务后才缴费。



重点就是,物业管理的工作性质非常服务导向,进而促成消费者把管理费理解成服务费。

物业管理非营利机构

物业管理不是营利机构。

它属于类似非营利的管理性质,如果管理处没钱拿什么去换服务商的服务呢 ?

没钱给请谁来为你服务呢?

物业管理服务:

1.清洁工人

2.保安人员

3.维修商

4.水电煤气费

5.行政开销

以上的都是提供服务换去利润的商业机构,而非营利的慈善团体,不会免费为您办事!

所以业主缴纳的管理费,其实就是业主购买楼宇是已经接受了的法定缴款额,差别就是这个缴款额的计算公式是有律法章程规定的,非营利操作下所有开销都是通过业主们共同分担。

而每位业主需要负责的管理费都是透过每共享单位的费率(Rate per Share Unit)公式计算出来的。

这同时也表示,不管你是否有没有使用或是享有物业管理的服务,您还是得先缴费!

人有需求楼宇也有

记得记得,人有需求,楼宇一样也有啊!

但看需求这一块,人有人的基本日常生活需求,楼宇自然也有它需要的自然需求。

1)水供

您居住在高楼大夏,一扭开水龙头,就有凉凉又干净的水源,看似简单,其实是因为楼宇有一套冷水系统为您服务。

为了确保您水供不断,楼宇管理人需要维修保养该冷水系统。

2)升降梯

您只需要轻轻的按一到两三个键升降梯就可以把您送到想要达到的楼层,很方便对吗?

不要忘记了,升降梯是机械设备,它好像汽车,需要定时保养,才能时时处于良好的备用状态。

3)卫生管理

公寓的方便就是每一层楼,都要为您准备的垃圾间,您只要走几步路,就可以把垃圾处理掉了,但是公寓楼楼层层的垃圾间是不会自动清理的,垃圾间里的垃圾也是通过清洁工按时处理的。

加上,管控期人人宅在家、顿顿都在家,每层楼宇所产生的垃圾不但没有减少,反而成倍数增加了。民居楼宇的冷水消耗量也是大大激增,这些都提高了对于冷水系统的维修与保养工作更加吃重。

要求减免管理费强人所难

此时此刻的你选择不缴管理费,管理层也基于人情,不方便采取硬性的追款措施,结果有心人趁机发难要求管理层减免管理费,希望管理层体谅业主经济拮据,要求疫情期间的管理费得以减免。

遗憾的是,理想和现实往往都有一定的距离!

基于管理费收入不是营利性收入,缺乏收入,管理层被迫删减服务密度与品质,到最后伤害的是楼宇的整体生活品质以及该楼宇的市场价值。

开销减少50%

开销减少了,管理费却不舍得缴!乘人之危的小人之心。

先前看电视新闻节目中提到,自从管控令实施,家庭平均每月开销已经从平常的6317令吉,减少到2813令吉!

如果开销已经减少了50%,对于管理费是真的就负担不起吗?还是趁机不想给而已呢?

还有,管理费收入本来就很紧张,经常得左盖右补才勉强得以延续经营楼宇的日常维修,现在要求减免管理费,不等于强人所难吗?

管委会无权豁免缴费

在2013年分层管理法令中,共管委员会(JMB)和管理委员会(MC)没有权力免除缴费和储备金的权限。

在Menara Rajawali & Anor的一项最新上诉案中,上诉庭在判决书中就明确指出,JMB的权力仅限于2013年分层管理法令所明确规定的权力,不在法令中明确或隐含授权的事项,都是禁止的。

基础上,委员并没有获律法授权去减免管理费。

我们可以马后炮 “律法不完整”。但是建议归建议,能不能执行得优先考虑律法提供的框架下才行。

照顾楼宇由你决定

总结来说, 楼宇的健康质素来自良好的保养与维修工作,没钱就没有办法照顾楼宇的需要,当然决策权还是在您。

您希望您的家,是有价值的楼盘呢?还是人人避而远之的烂楼,就看您了。

千万不可:

– 对委员就要求“我为人人”

– 对自己就希望“人人为我”

不如您上来做委员吧……很多委员非常乐意“退位让贤”,自问您连管理费这么小的责任都担不起,您能做的更多吗?

有时候真的想对拖欠者大声喊 :“Shut Up ! 还钱!”

 

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意见

学会看财务报表 一起守护共有的家/张惟越

笔者发现,许多业主自理的共管楼宇,因为预算不多,大多数选择不雇佣合规且有足够经验的会计师梳理楼宇的账目,就是为了节省每月的会计费,却因为自己不是会计专业而导致账目的记录不清不楚,最严重影响年终的会计审计工作,这时候就真的哑巴吃黄连,有苦难申。 

管理层也因长年无法向众多业主呈报会计报告,而导致业主们抱团讨说法,出席年会时,更是带着怒气而来,爆粗口、拍桌子、踢椅子,甚至出手打人,把庄严的年会搞到气氛很僵,负能量弥漫的场景。

交不出清清楚楚的会计报告的管理委员,这时个个口里都塞满了黄连,有苦难申。

管理费属非营利收入

管理委员请记得,共管楼宇收取的管理费,属于非营利收入,它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金,透过每年的年会宣读预算案,在获得表决通过后,由个别单位业主共同分摊的公摊收入。

所以,收取的管理费是公款的一种,而管理委员则是被居民(在达到法定人数的会议上由有投票资格的业主)所委任的民选代表。

需委合格特许会计

这也是为何法令规定需要委任合格的特许会计师,进行会计查证,并提呈经审计帐目及审计师报告。

这措施的目的是希望通过第三者(专业人士)以中立的角度审核该公寓的开销,来确保居民委员在使用公款是保持诚信。

先有了,清清楚楚的会计报表,才能有让业主信服的公信力。

同时,笔者呼吁每一位公寓业主都有必要认真学习解读“财务报表”这门基本功,而分析财务报表,更是管理委员必需掌握的基础能力。 

看不到会计报表的管理委员,当了管理委员就如同瞎子摸象,管理公款的管理委员如果不具备深厚的财务报表分析经验,就不可能得出任何有意义的开支研究结论,更谈不上把维修维护的工作做好,妥当的管理大家共有的家。

唯有账目清清楚楚,委员,才能明明白白。

财报很难长期作假

财报很难长期作假,尤其在现代财务准则下,要长期地、严重地做假账而不被发现,可能性趋近于零。

任何造假的账目,其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常,有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假,还能发现楼宇的运营开支是否在合理的范围。 

还有,业主们请记得,不要把财报作为一个孤立的点去解读。

单一的解读财报,通常只能看到大约三分一的重要信息,故业主需同时多看其它共管楼宇的财务报表,尽可能收集同类型的楼宇财报,结合起来解读,这样您就有了对比的参考点,来评估自家楼宇的开销是否合理。

评估楼宇财政状况

虽然财报的分析无法让我们获得百分百的真相,但它足以无限的贴近真相。

让您可以评估楼宇的财务健康水平,心平气和的看待每一年的预算案,并理性的投出您圣神的一票。请记得态度上正确了,思想上重视了,就成功了一大半。

为何我这么说呢 ?

从事共管楼宇的第三方管理者,每年我们都办不低于50场年会,每每到了预算案环节,许多不知道是看不懂,还是选择不看财报的业主们,都打着管理委员吃钱的反对口号,要推翻管理委员。

涨价是可恶的,管理委员亏空公款,管理委员朋党利益输送等等口号,兴师动众的来到年会投反对票。

虽然,财报已经明明白白的显示过去5年都年年赤字,应急的储备金,也都被挪用来支付日常开销,2022年国家通过了最低薪金制,水费和电费调高都是事实,预算吃紧也是因为开销增加了。

管理费涨价是势在必行的,却因为无法公布有公信力的财报而夭折是很可悲的,故为了避免误会,还有业主们的误解,须做到以下两点:

2方法看清管理委员

1)请雇佣合格且有充足经验的会计师来梳理账目,提呈透明化的财报;

2)身为业主也要学习正规解读财报的基础知识。

这样您才能明辨是非,才能了解,管理委员是干干净净的为民服务,还是中饱私囊的“吸血鬼”?

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