Airbnb短租模式，已然成了一門事業。
除了因為疲軟的租金市場，無法負擔貸款與大樓管理費，令屋主萌生尋找其他出租管道，以應對供屋成本。
另一個原因在於，越來越多人看到這個市場的潛能，開始摸索經營方式。
短租事業，真的可行？
吸金力彌補養房開銷
凡事皆有兩面，短租雖能幫助部分屋主解決眼前供屋的燃眉之急，但仍不乏許多細節需要處理和費神。
短租真的是創造被動收入的良方嗎？過程中又會遭遇什麼挑戰？
《南洋商報》特地找來經營短租的屋主與業者，分享各自成功與失敗的經曆、如何吸引租客、營運訣竅等，讓更多考慮踏入短租事業的人們能厘清方向，同時做好相應的準備。
我國短租市場看俏，去年更成為Airbnb在東南亞地區增長最快的市場。
而Airbnb去年11月底公布的數據顯示，一名Airbnb房東隻要將房源出租19晚，即可賺取約5200令吉。
若依據Airbnb數據計算，等同一晚即可賺取近274令吉，若是出租達30天即可賺近8220令吉，證明這模式能為個人和家庭創造可觀收入。
這樣的收入表現，自然引起全民關注，尤其這幾年的房價急速攀高，與疲軟的租金市場不成對比，許多屋主難以負擔貸款與大樓管理費。
縱使找到租客，屋主還得稍微補貼才足夠應付這筆“養房”的開銷，而Airbnb的吸金能力，正好可彌補這項缺陷。
若剛好有房子租不出，自然也能善用條件創造收入。
業者須向旅遊部注冊
甚至有些人，因為看中這個市場的潛能，即使沒有屋子也通過租賃房屋來經營這項事業。
正當越來越多人紛紛踏入Airbnb短租行業，旅遊、藝術及文化部長拿督莫哈末丁上月中再次促請所有還未注冊的酒店業者、線上出租度假屋服務或是短租平台Airbnb，主動向該部登記注冊。
否則，將被視為抵觸1992年馬來西亞旅遊業法令，並將受到法律行動對付。
旅遊部正積極追蹤非法業者，並已和房屋及地方政府部展開商洽，針對Airbnb這一門事業實施特定條件，包括設立新機製讓全國Airbnb業者能進行商業注冊。
這對於Airbnb短租行業而言，或是一個重大轉折，而Airbnb代表已與該部會面，表示願意注冊為合法民宿管理機構。
不過，在確切細節還未公布前，業者僅能靜觀其變。
全球彙繳20億旅遊稅
另一方面，前朝政府於去年9月1日推行旅遊稅，規定入住各類酒店及住宿場所的外國遊客，每間房每晚需繳納10令吉旅遊稅。
Airbnb早前也針對此事與財政部討論“自願征收協議”的落實方式，惟洽商還在持續，迄今還未有定案；自願征收協議是Airbnb設計的征稅工具，用於向房東和房客收取稅款並代他們繳稅。
Airbnb已與全球340多個司法管轄區簽訂協議，迄今彙繳逾5.1億美元（約20.75億令吉）的酒店和旅遊稅。
書到用時:何謂短租？
短租（short rent）是伴隨共享經濟的興起出現的一種新興房屋租賃方式，因無法找到長期固定租客，而短期租客需求旺盛，發展起來的新興行業。
短租，又稱日租、短租公寓、短租民宿等，是一種按天計費的房屋出租方式，以24小時為計算單位。
短租房有高性價比、特色、濃厚居家感的特點，比起傳統酒店的客房更具競爭優勢，過去幾年已成人們出行住宿的另一個選擇。
從業界觀點看來，短租這一旅遊與房地產結合的新產物，實現了遊客、業主與服務商的三贏局面。
而作為短租平台的Airbnb，截至去年11月底Airbnb在我國擁有4萬4000個房源，大約81%的房源屬於整套房源出租，僅約18%將房間分租。
新手房東入門訣竅
想要經營Airbnb短租事業，不僅僅是在Airbnb平台注冊成為房東那麼簡單，光是布置房源、招徠租客、與租客跟進情況、租客入住到退房、安排打掃與房子清理……等瑣事，隨時逼瘋人。
尤其越來越多人加入Airbnb房東行列，可供出租的房源增加，意即市場競爭相對激烈。
到底該如何脫穎而出，打造特色房源吸引租客注意？過程中又會遭遇什麼樣的困難？若欲投身這個事業，新手房東又該注意哪些細節？且來看看這些業者的經驗分享，從中吸取經驗調整心態。
業者1：賴聖文
Freahome物業管理私人有限公司
（Freahome Properties Management Sdn Bhd）執行董事
●2017年4月以出租形式開始經營短租
●先前從事物流業，面對收賬困難，轉向短租事業
●目前可供短租的單位約34間，今年目標是增至50間
租賃投資成本更低
因為先前從事的物流業，經常面對收賬問題，身邊正巧有朋友在經營Airbnb，賴聖文看著朋友從3間迅速越開越多，覺得這個行業頗有潛能，就投入約3萬令吉和朋友共組公司，一起打拚這個事業。
“我們那時積極擴張，基本上都把賺到的錢再投資，若我當時沒有再加大投資，大概半年就回本了。”
與屋主聯營做大
談及以出租形式經營短租的優勢，他說，投資門檻相對更低，而且沒有房貸和管理費的壓力。
“在簽定租約前一定得和屋主說清楚是要經營短租用途，一樣都是先付2個月押金、1個月水電押金和1個月預付房租，我專門租賃那些全包家具的單位，自己負擔的成本隻有水電和清理費用。”
經營Airbnb短租近兩年，賴聖文也多元化經營方式，除了繼續租賃房屋，也與屋主聯營擴大手上單位。
“與屋主聯營是相當靈活的做法，合約上雖會寫明合作一年，但若是過程中雙方有何不愉快，還是能和平‘分手’，我們也會和屋主說清楚，爭取2個月解約緩衝期，先服務好已經預定的租客，再結束合作關係。”
回顧經營初期，他對於如何做其實並未有詳細概念，因為認知不足一開始可謂吃足苦頭。
“剛開始，從租客預定、記賬到交鑰匙，我都是人手處理，對於如何提升自己身為房東的評級或是處理招租廣告，可說是一竅不通。”
賴聖文甚至也不願多花錢請人，能夠自己解決的事絕不假手於人，包括回複租客提問也都自己來，故兩部電話總是信息聲響個不停。
“直到我慢慢開始和其他業者交流，也積極上一些課程，才開始茅塞頓開，在提升評級及招租廣告方面學以致用，生意量自然節節攀升。”
給新手業者的建議：
●與屋主聯營，簽約時需注明盈利共享的比例，並確定屋主清楚細節。
●積極與業界人士交流，自然不會買錯家具，同時也能掌握定價技巧。
●企業化安排人手負責各自工作，簡化自身工作量，專注開拓市場。
業者2：邱炎基
S&J全球管理民宿
（S&J Global Management Homestay）合夥人
●2017年6月將自己空置的房產短租開始
●產業投資者，曾投身銀行及產業領域，對Airbnb短租模式不陌生
●目前可供短租的單位約15間，屋主交予打理有24間
成本控制很重要
邱炎基第一間屋子於2017年3月拿鑰匙，當時找長期租客有難度，好不容易找到還要被租客壓價，根本不夠攤還每月房貸和管理費，開始思考從短租入手提高租金回報。
在掌握基本經營概念後，他6月開始以短租模式出租自己的房屋，償還房貸與管理費之餘，還能獲取部分租金回報。
“我在經營3個月內，就將可供短租單位擴大至4間，當中兩間是自己的產業。”
回信息不假手他人
邱炎基堅持服務至上，在擴大團隊後除了回複租客信息，其他瑣事都交給其他人負責。
“回複信息是很重要的事，我不會假手於人，爭取20分鍾內回答租客提問，迅速回複才是維持評級關鍵。”
談及將自己的產業打造成短租單位，有何需注意的事宜，他坦言，一定得懂控制成本。
“初期安置燈和風扇及購置家具大約花費了2萬5000令吉，家具方面我更看重床和枕頭的品質，租客睡得好才能留下好印象，回頭客自然多。”
邱炎基的租客約有30%至50%回頭，詢及如何留住租客，他大方點出，隨時隨地能幫租客解決問題，並且能和租客成為朋友，就是關鍵。
“我會保留一兩個單位給熟客，這樣縱使在旺季時，隻要熟客要求，我還是能幫他們找到房子，自然能讓他們感到貼心。”
給新手業者的建議：
●剛開始所有事包括打掃、安排租客入住和退房等，都要親力親為，才能深入了解小細節。
●將自己的產業打造成短租，需注意成本控制。
●注意旅遊旺季和淡季的房源價格調整。
業者3：林言麟
誠信地產團隊經理
●2018年1月專注短租市場
●本身沒有任何產業，都是通過和屋主聯營經營短租
●目前管理著20個單位，及整棟公寓300個單位
遊說屋主聯營短租
本身是產業經紀的林言麟，看到很多屋主都面對產業租不出，或是被租客壓價的窘境，更甚者還會面臨出租後收不到租的慘況。
“短租有優勢，諸如更高租金、維護屋主產業良好，及共創盈利，我看好這個市場的發展潛能，開始遊說屋主聯營短租，第一個月即獲利。”
他說，與屋主聯營基本上不需要耗費太多成本，但需要獲得屋主信任。
“剛開始，屋主還不能接受短租，但因難以負擔房貸供款，開始慢慢接受這個趨勢。”
初期耗時“勘察”社區
談及經營這個事業遭遇的挑戰，林言麟坦言，剛開始會花很長時間熟悉出租房源的社區、附近的景點、公共交通、購物中心及特色美食等。
“這些細節很重要，因為你必須告訴你的租客，該如何來到這個房源，並且讓租客知道附近能用餐的地點，這些都是租客會優先考慮你的房源的因素。”
幫屋主打理產業，是否就不需要投入成本？他說，基本上大部分都是屋主負責，作為管理方其實不需要投入太多成本。
“家具一般是屋主負責，水電和清理費則是雙方平分，而我們作為管理方的責任，則負責行銷、市場調查、家具擺設和製定須遵守的家規。”
給新手業者的建議：
●從自己熟悉的地方開始，最好能具備方便、有人潮與完善便利設施等優勢。
●掌握選擇家具和小擺設的能力很重要，就能避免浪費錢。
●房源要有設計，可以從小擺設著手，更能抓住租客的心。
業者4：兄弟檔黃勝昌與黃聖友
SYNC管理與教育私人有限公司創辦人
●弟弟黃聖友先於2012年從自己的產業開始經營Airbnb
●哥哥黃勝昌則於2013年，通過租賃產業踏入短租行業
●業績亮眼獲Airbnb委任為馬來西亞Airbnb官方推廣大使；也是全球排名第一的推廣大使，更被冠以“Brothers in Airbnb”
睦鄰關係要做好
想要在短租事業走得遠，睦鄰關係要做好。黃勝昌指出，這是首要關鍵，不可等閑視之。“如果是在公寓單位，在開始這門事業前，可以先和鄰居打聲招呼，表明偶爾會有朋友和員工會來這裏住，如果有吵到鄰居或是任何麻煩，可以直接聯絡我。”
先禮貌拜訪的舉動，一旦有任何事，鄰居知道有問題可以聯絡誰，自然省了很多事。
黃聖友則指出，業者也必須要有自覺，如果是住宅公寓單位，就不要有太過分的安排。
“在和租客接觸時，了解他們租屋的目的，若是接新娘、開派對等太過吵鬧的用途，能免則免。”
談及經營短租的注意事項，黃勝昌點出，若是專做共管公寓，首先要了解有關公寓管理層是否設好家規。
“一般已經製定家規的公寓單位，限製比較多，我的做法都會避免這類型的單位，以免過後很多手尾。”
黃聖友說，很多人總以為，Airbnb是個很花時間的事業，但隻要找對方法係統化，其實沒有想象中麻煩。
“租客也要明白，我們是短租民宿，提供的隻是住宿，並非酒店業般能全天候給予服務。”
了解地方租金行情
黃勝昌經營短租事業這些年最大的心得，這絕對是個“養房”的好工具，在等待產業升值的過程，還能創造良好租金回酬。
“而且，通過短租就能了解一個地方的租金行情，若是穩定就能買屋投資，長期投資不用愁。”
給新手業者的建議：
●可考慮從工作室單位（studio house）開始，投資風險較低也較容易打理。
●經營Airbnb短租的學問。若只能承擔低風險，就從低風險開始，以自身能力為重。
●敦親睦鄰很重要，打好鄰裏關係，才能長期經營。
吸引租客的4個小技巧
●回複租客信息要快
●盡量滿足租客要求
●跟緊市場趨勢，了解租客居住要求
●從擺設著手，擺放一些花或小盆栽
