疫情仅造成短暂影响
房地产短期内料复苏

随着我国行动管控令已迈入第三个星期,面对前所未有的社会政治及经济变化,各行各业亦面临越来越大的不确定性。



我国在第二波2019冠状病毒病疫情大爆发后实行的行动管控令,对国家经济所带来的影响,目前仍未全面反映出来。保守估计我国今年经济仅按年增长2.0%至2.5%之间,但另有许多分析员则预估,大马和全球经济皆将面临衰退。

然而,国内房地产网站PropertyGuru预料,这对寻求购屋者只是短暂的影响,并有望在短期内复苏。

PropertyGuru大马区经理费南德斯说,在管控令期间,非必要服务行业不能如常营业,企业收入和员工就业受到不利影响,许多大马人目前优先考量的是生计问题。

他透露,尽管政府推出经济振兴配套及国家银行推行推迟6个月摊还贷款措施,为市场反弹奠定基础,但上述低迷情绪预计将持续至今年下半年。

事实上,打从今年初起,寻房者的情绪已开始下滑。



根据PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》指出,房地产情绪指数有所下滑,即相比去年上半年的44点,下滑至42点。

这很可能导致房屋贷款申请下降,尽管市场具备刺激因素,如国行近期宣布将隔夜政策利率(OPR)下调至2.5%。其他因冠病爆发而引起的市场反应包括抵押贷款申请亦下滑,高达30%。

除了这些短期影响外,房产产数据分析及解决方案供应商MyProperty Data 私人有限公司的研究强调,房地产市场复原力还需面对经济衰退及病毒爆发。

旅游等行业虽陷停顿
房产交易量仍保持强劲

尽管近期的事件,导致旅游及礼待业等其他行业陷入停顿,但房地产成交量及价格在此充满不确定因素时期内,仍然保持强劲。(可见图表A)

费南德斯说,在1997/98年亚洲金融风暴及立百病毒爆发时期,促使房地产成交量及价格分别剧挫32.2%及47.6%。以上数据是近几十年来最大的低迷期。

“然而,房地产仍然向前发展,共进行了18万6000笔交易,成交额高达279亿令吉。此外,在过去几十年间,房价整体取得持续增长,突显了房地产作为资产类别的优势。”

200404A64XX-1_noresize

房价指数未出现下降

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据显示,自1999年以来,全国房价指数整体上未出现下降,虽然在2001年增长放缓,仅取得1.1%。

就房地产类别而言,高楼单位的价格在1999年至2009年期间波动最大,从2003年的最高峰15.1%的增长跌至2002年的低位——5.9%。(见图表B)

从2009年至2018年,这样的波动性亦延伸至其他房屋类别,如独立式及半独立式房屋。从1999年,排屋在众多房地产类别中表现最为稳定及价格稳步增长,其价格在2018年增长了6.5%。

因此,排屋成为产业选购者的重点关注。而PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》中亦支撑了此说法。报告指出,排屋是39%大马人的首选住所。

200404A64XX-2_noresize

经济危机时代 

豪华及服务式公寓需求高

以上所提到的房屋价格走势可从市场整体表现看出,而需求因地区而有所变化。例如: MyProperty Data研究显示,就成交量而言,1999年至2004年,位于巴生谷的排屋最受欢迎。

即便如此,在经济危机时代,吉隆坡的豪华公寓及服务式公寓的需求亦非常高。而在槟城的高楼物业亦非常受欢迎,尤其是低层楼的公寓。

MyProperty Data总执行长涂福卓(译音)指出,在雪兰莪州,位于城市边缘,如梳邦再也、USJ及布特拉高原(Putra Heights)的排屋是产业热门市场。

从1999年的中价位约22万令吉上涨至2004年的40万令吉。在此期间,实达阿南、巴生及其他偏远地区的需求在2012年亦取得相同增长。

“发展商如森那美、实达集团、金务大置地和IOI产业完美地赶上这股浪潮,在发展城镇蓝图中规划兴建接近城市房价的大型房屋。此后,吉隆坡高楼房屋欢迎程度在2003年回升,这可能让现金充足的投资者借此机会,以折扣价格购置产业。”

这导致房价大幅度上涨,中价位的高楼单位从2003年第4季度的35万令吉上升至2009年第4季度的76万5000令吉。

经济低迷后市场会反弹

无论是价格、成交量或价格方面,房地产市场反复显示,经济低迷后,都会迎来立即反弹的趋势。

这可从成交量及房价在1998年亚洲金融风暴及立百病毒、2002年非典爆发及2008年全球金融风暴及H1N1激增中看出。

全国房价在2001年、2006年及2009年亦出现类似的复苏。

费南德斯说,房价上涨及成交量和价格在近几年已放缓,并采取措施解决住宅过剩的问题。随着市场的发展,可能会缓解市场存有的潜在影响。

“展望未来,投资者较倾向于在不确定时期重组投资组合,以应对风险,而房地产是一项潜在有利的投资。随着市场恢复平衡及自然补救力,说明国内住宅在危机后急剧复苏。”

而相同的形式将会在管控令及冠病疫情爆发后重复上演。随着各种举措有助推动国内现金流发展,包括国行将法定储备率(SRR)下调至3%、延长摊还贷款、下修隔夜政策利率及政府早前宣布修订雇员公积金缴纳率。

费南德斯指出,对极力维持生计者来说,这些举措有助解决生活成本,同时亦提供重新储蓄的机会,而对于有资本者则是投资的好时机。

“市场上亦有呼吁政府修订购买第三套房子的借贷率。在房地产格局变化下,发展商将主动为购屋者提供额外价值,满足购屋者的需求。”

PropertyGuru推出系列举措 

助减轻房地产中介负担

在冠病及管控令下,科技驱动的远程操作,突显了国内企业生存的结构性弱点。但是,依然还有房地产业者通过网络平台推动销售,但潜在的商业模式仍然保有。

费南德斯说,发展商亦投资设立虚拟示范单位及在线示范,而这对提供资讯方面有作用,不过,基于购置房产需大量情感及财务投资,因此始终还是需要具备人性化、实体示范单位及实地参观。

PropertyGuru了解管控令及近期事件对行业利益相关者,尤其是房地产中介具有潜在影响,而这些利益相关者往往在国家房屋议程中被忽略。

因此,PropertyGuru推出一系列 GuruCares举措(http://bit.ly/PGMYstandbyyou),旨在帮助减轻房地产中介的负担,包括100个免费广告积分,有效期长达12个月、更新代理免费账户升级、初次申请者享有40%代理商配套折扣及4个月无限获取产业交易报告。

反应
 
 

相关新闻