随着我国行动管控令已迈入第三个星期，面对前所未有的社会政治及经济变化，各行各业亦面临越来越大的不确定性。

我国在第二波2019冠状病毒病疫情大爆发后实行的行动管控令，对国家经济所带来的影响，目前仍未全面反映出来。保守估计我国今年经济仅按年增长2.0%至2.5%之间，但另有许多分析员则预估，大马和全球经济皆将面临衰退。

然而，国内房地产网站PropertyGuru预料，这对寻求购屋者只是短暂的影响，并有望在短期内复苏。

PropertyGuru大马区经理费南德斯说，在管控令期间，非必要服务行业不能如常营业，企业收入和员工就业受到不利影响，许多大马人目前优先考量的是生计问题。

他透露，尽管政府推出经济振兴配套及国家银行推行推迟6个月摊还贷款措施，为市场反弹奠定基础，但上述低迷情绪预计将持续至今年下半年。

事实上，打从今年初起，寻房者的情绪已开始下滑。

根据PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》指出，房地产情绪指数有所下滑，即相比去年上半年的44点，下滑至42点。

这很可能导致房屋贷款申请下降，尽管市场具备刺激因素，如国行近期宣布将隔夜政策利率（OPR）下调至2.5%。其他因冠病爆发而引起的市场反应包括抵押贷款申请亦下滑，高达30%。

除了这些短期影响外，房产产数据分析及解决方案供应商MyProperty Data 私人有限公司的研究强调，房地产市场复原力还需面对经济衰退及病毒爆发。

旅游等行业虽陷停顿
房产交易量仍保持强劲

尽管近期的事件，导致旅游及礼待业等其他行业陷入停顿，但房地产成交量及价格在此充满不确定因素时期内，仍然保持强劲。（可见图表A）

费南德斯说，在1997/98年亚洲金融风暴及立百病毒爆发时期，促使房地产成交量及价格分别剧挫32.2%及47.6%。以上数据是近几十年来最大的低迷期。

“然而，房地产仍然向前发展，共进行了18万6000笔交易，成交额高达279亿令吉。此外，在过去几十年间，房价整体取得持续增长，突显了房地产作为资产类别的优势。”

房价指数未出现下降

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，自1999年以来，全国房价指数整体上未出现下降，虽然在2001年增长放缓，仅取得1.1%。

就房地产类别而言，高楼单位的价格在1999年至2009年期间波动最大，从2003年的最高峰15.1%的增长跌至2002年的低位——5.9%。（见图表B）

从2009年至2018年，这样的波动性亦延伸至其他房屋类别，如独立式及半独立式房屋。从1999年，排屋在众多房地产类别中表现最为稳定及价格稳步增长，其价格在2018年增长了6.5%。

因此，排屋成为产业选购者的重点关注。而PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》中亦支撑了此说法。报告指出，排屋是39%大马人的首选住所。

经济危机时代 

豪华及服务式公寓需求高

以上所提到的房屋价格走势可从市场整体表现看出，而需求因地区而有所变化。例如： MyProperty Data研究显示，就成交量而言，1999年至2004年，位于巴生谷的排屋最受欢迎。

即便如此，在经济危机时代，吉隆坡的豪华公寓及服务式公寓的需求亦非常高。而在槟城的高楼物业亦非常受欢迎，尤其是低层楼的公寓。

MyProperty Data总执行长涂福卓（译音）指出，在雪兰莪州，位于城市边缘，如梳邦再也、USJ及布特拉高原（Putra Heights）的排屋是产业热门市场。

从1999年的中价位约22万令吉上涨至2004年的40万令吉。在此期间，实达阿南、巴生及其他偏远地区的需求在2012年亦取得相同增长。

“发展商如森那美、实达集团、金务大置地和IOI产业完美地赶上这股浪潮，在发展城镇蓝图中规划兴建接近城市房价的大型房屋。此后，吉隆坡高楼房屋欢迎程度在2003年回升，这可能让现金充足的投资者借此机会，以折扣价格购置产业。”

这导致房价大幅度上涨，中价位的高楼单位从2003年第4季度的35万令吉上升至2009年第4季度的76万5000令吉。

经济低迷后市场会反弹

无论是价格、成交量或价格方面，房地产市场反复显示，经济低迷后，都会迎来立即反弹的趋势。

这可从成交量及房价在1998年亚洲金融风暴及立百病毒、2002年非典爆发及2008年全球金融风暴及H1N1激增中看出。

全国房价在2001年、2006年及2009年亦出现类似的复苏。

费南德斯说，房价上涨及成交量和价格在近几年已放缓，并采取措施解决住宅过剩的问题。随着市场的发展，可能会缓解市场存有的潜在影响。

“展望未来，投资者较倾向于在不确定时期重组投资组合，以应对风险，而房地产是一项潜在有利的投资。随着市场恢复平衡及自然补救力，说明国内住宅在危机后急剧复苏。”

而相同的形式将会在管控令及冠病疫情爆发后重复上演。随着各种举措有助推动国内现金流发展，包括国行将法定储备率（SRR）下调至3%、延长摊还贷款、下修隔夜政策利率及政府早前宣布修订雇员公积金缴纳率。

费南德斯指出，对极力维持生计者来说，这些举措有助解决生活成本，同时亦提供重新储蓄的机会，而对于有资本者则是投资的好时机。

“市场上亦有呼吁政府修订购买第三套房子的借贷率。在房地产格局变化下，发展商将主动为购屋者提供额外价值，满足购屋者的需求。”

PropertyGuru推出系列举措 

助减轻房地产中介负担

在冠病及管控令下，科技驱动的远程操作，突显了国内企业生存的结构性弱点。但是，依然还有房地产业者通过网络平台推动销售，但潜在的商业模式仍然保有。

费南德斯说，发展商亦投资设立虚拟示范单位及在线示范，而这对提供资讯方面有作用，不过，基于购置房产需大量情感及财务投资，因此始终还是需要具备人性化、实体示范单位及实地参观。

PropertyGuru了解管控令及近期事件对行业利益相关者，尤其是房地产中介具有潜在影响，而这些利益相关者往往在国家房屋议程中被忽略。

因此，PropertyGuru推出一系列 GuruCares举措(http://bit.ly/PGMYstandbyyou)，旨在帮助减轻房地产中介的负担，包括100个免费广告积分，有效期长达12个月、更新代理免费账户升级、初次申请者享有40%代理商配套折扣及4个月无限获取产业交易报告。