地产

疫情仅造成短暂影响
房地产短期内料复苏

随着我国行动管控令已迈入第三个星期,面对前所未有的社会政治及经济变化,各行各业亦面临越来越大的不确定性。



我国在第二波2019冠状病毒病疫情大爆发后实行的行动管控令,对国家经济所带来的影响,目前仍未全面反映出来。保守估计我国今年经济仅按年增长2.0%至2.5%之间,但另有许多分析员则预估,大马和全球经济皆将面临衰退。

然而,国内房地产网站PropertyGuru预料,这对寻求购屋者只是短暂的影响,并有望在短期内复苏。

PropertyGuru大马区经理费南德斯说,在管控令期间,非必要服务行业不能如常营业,企业收入和员工就业受到不利影响,许多大马人目前优先考量的是生计问题。

他透露,尽管政府推出经济振兴配套及国家银行推行推迟6个月摊还贷款措施,为市场反弹奠定基础,但上述低迷情绪预计将持续至今年下半年。

事实上,打从今年初起,寻房者的情绪已开始下滑。



根据PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》指出,房地产情绪指数有所下滑,即相比去年上半年的44点,下滑至42点。

这很可能导致房屋贷款申请下降,尽管市场具备刺激因素,如国行近期宣布将隔夜政策利率(OPR)下调至2.5%。其他因冠病爆发而引起的市场反应包括抵押贷款申请亦下滑,高达30%。

除了这些短期影响外,房产产数据分析及解决方案供应商MyProperty Data 私人有限公司的研究强调,房地产市场复原力还需面对经济衰退及病毒爆发。

旅游等行业虽陷停顿
房产交易量仍保持强劲

尽管近期的事件,导致旅游及礼待业等其他行业陷入停顿,但房地产成交量及价格在此充满不确定因素时期内,仍然保持强劲。(可见图表A)

费南德斯说,在1997/98年亚洲金融风暴及立百病毒爆发时期,促使房地产成交量及价格分别剧挫32.2%及47.6%。以上数据是近几十年来最大的低迷期。

“然而,房地产仍然向前发展,共进行了18万6000笔交易,成交额高达279亿令吉。此外,在过去几十年间,房价整体取得持续增长,突显了房地产作为资产类别的优势。”

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房价指数未出现下降

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据显示,自1999年以来,全国房价指数整体上未出现下降,虽然在2001年增长放缓,仅取得1.1%。

就房地产类别而言,高楼单位的价格在1999年至2009年期间波动最大,从2003年的最高峰15.1%的增长跌至2002年的低位——5.9%。(见图表B)

从2009年至2018年,这样的波动性亦延伸至其他房屋类别,如独立式及半独立式房屋。从1999年,排屋在众多房地产类别中表现最为稳定及价格稳步增长,其价格在2018年增长了6.5%。

因此,排屋成为产业选购者的重点关注。而PropertyGuru《2020年上半年大马消费者情绪报告》中亦支撑了此说法。报告指出,排屋是39%大马人的首选住所。

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经济危机时代 

豪华及服务式公寓需求高

以上所提到的房屋价格走势可从市场整体表现看出,而需求因地区而有所变化。例如: MyProperty Data研究显示,就成交量而言,1999年至2004年,位于巴生谷的排屋最受欢迎。

即便如此,在经济危机时代,吉隆坡的豪华公寓及服务式公寓的需求亦非常高。而在槟城的高楼物业亦非常受欢迎,尤其是低层楼的公寓。

MyProperty Data总执行长涂福卓(译音)指出,在雪兰莪州,位于城市边缘,如梳邦再也、USJ及布特拉高原(Putra Heights)的排屋是产业热门市场。

从1999年的中价位约22万令吉上涨至2004年的40万令吉。在此期间,实达阿南、巴生及其他偏远地区的需求在2012年亦取得相同增长。

“发展商如森那美、实达集团、金务大置地和IOI产业完美地赶上这股浪潮,在发展城镇蓝图中规划兴建接近城市房价的大型房屋。此后,吉隆坡高楼房屋欢迎程度在2003年回升,这可能让现金充足的投资者借此机会,以折扣价格购置产业。”

这导致房价大幅度上涨,中价位的高楼单位从2003年第4季度的35万令吉上升至2009年第4季度的76万5000令吉。

经济低迷后市场会反弹

无论是价格、成交量或价格方面,房地产市场反复显示,经济低迷后,都会迎来立即反弹的趋势。

这可从成交量及房价在1998年亚洲金融风暴及立百病毒、2002年非典爆发及2008年全球金融风暴及H1N1激增中看出。

全国房价在2001年、2006年及2009年亦出现类似的复苏。

费南德斯说,房价上涨及成交量和价格在近几年已放缓,并采取措施解决住宅过剩的问题。随着市场的发展,可能会缓解市场存有的潜在影响。

“展望未来,投资者较倾向于在不确定时期重组投资组合,以应对风险,而房地产是一项潜在有利的投资。随着市场恢复平衡及自然补救力,说明国内住宅在危机后急剧复苏。”

而相同的形式将会在管控令及冠病疫情爆发后重复上演。随着各种举措有助推动国内现金流发展,包括国行将法定储备率(SRR)下调至3%、延长摊还贷款、下修隔夜政策利率及政府早前宣布修订雇员公积金缴纳率。

费南德斯指出,对极力维持生计者来说,这些举措有助解决生活成本,同时亦提供重新储蓄的机会,而对于有资本者则是投资的好时机。

“市场上亦有呼吁政府修订购买第三套房子的借贷率。在房地产格局变化下,发展商将主动为购屋者提供额外价值,满足购屋者的需求。”

PropertyGuru推出系列举措 

助减轻房地产中介负担

在冠病及管控令下,科技驱动的远程操作,突显了国内企业生存的结构性弱点。但是,依然还有房地产业者通过网络平台推动销售,但潜在的商业模式仍然保有。

费南德斯说,发展商亦投资设立虚拟示范单位及在线示范,而这对提供资讯方面有作用,不过,基于购置房产需大量情感及财务投资,因此始终还是需要具备人性化、实体示范单位及实地参观。

PropertyGuru了解管控令及近期事件对行业利益相关者,尤其是房地产中介具有潜在影响,而这些利益相关者往往在国家房屋议程中被忽略。

因此,PropertyGuru推出一系列 GuruCares举措(http://bit.ly/PGMYstandbyyou),旨在帮助减轻房地产中介的负担,包括100个免费广告积分,有效期长达12个月、更新代理免费账户升级、初次申请者享有40%代理商配套折扣及4个月无限获取产业交易报告。

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财经新闻

Juwai IQI:更多狮城买家咨询 柔州10年房地产交易料增

(吉隆坡31日讯)亚洲房地产科技集团Juwai IQI认为,在新元强劲及新柔交通系统连接提升的两大因素推动下,促使新加坡买家对柔佛州新山的房地产咨询大增,预计未来10年将推高该区房地产的购买量。

JuwaiIQI联合创办人兼总执行长卡西夫发文告指出,新山房地产经纪人与发展商在今年3月份收到大量新加坡买家的新咨询,预计今年全年将维持强劲的表现。

“与去年12月为止的第4季度相比,今年3月份的新加坡买家对新山房地产的咨询量大增了20%,相信这种强劲需求将持续至整年,主要是因为新的交通系统连接建设提振,大大改善人们跨境便利,以进行日常活动所需。”

他说,在未来10年,相信居住在柔佛而每天往返新加坡工作的人数或会增加三分之一至二分之一之间。

“我们有一位新加坡客户是最佳例子,这位买家拥有2个孩子的家庭,如今正在新山浩然山庄寻找第二套住房。他们可用200万至300万令吉购买一栋豪华洋房。”

“按近期汇率计算,上述买价大约不到90万新元,在新加坡以此价格只能买到一所工作室(Studio)或一房公寓。丈夫继续在新加坡工作,妻子则住在柔州,孩子们在这里的国际学校上课。”

他表示,两大因素提高新加坡买家,那就是新币强劲及新柔交通系统连接提升承诺所致。

“强势的新元,让新加坡买家负担得起新山的房地产和较低的生活成本,今天新元与马币的兑换率相比上个月初高出5%,对比10年前的低点则高出40%。”

他说,今天一栋200万令吉的洋房相当于58万8000元新元。上月初,根据汇率计算,同样的房产价格约62万5000新元。10年前的价格为83万3000新元。马来西亚的房产价格虽大幅上涨,但任何持有新币者都能负担得起。

房价比狮城便宜

卡西夫指出,柔佛是马来西亚第3高价房地产市场,房价中值为32万令吉,明显比全国房价中值高,但与新加坡平均水平相比,仍便宜很多。

“新加坡的平均房价为200万新元,折合为670万令吉,是柔佛房价中值的6倍。”

“对新加坡买家而言,在柔佛购买房产,可让他们享有更多的空间、更好的景观和他们在新国内买不起的土地。”

他指出,此外,新加坡的日常生活成本是柔佛的四倍左右,柔佛生活成本较低,比如国际小学的成本相对减少80%,公用服务成本减少72%,交通和购物成本减少75%。这些统计数据来自全球最大的生活成本数据库Numbeo。

柔新捷运利房市

柔新捷运系统(RTS)将紧密连接两地交通往来,现在每天有多达15万人从柔佛到新加坡上班,惟,估计10年后,该数字可能增至5万人,意即比今天高出三分之一至二分之一。

卡西夫指出,边境往来通道拥挤,一直是跨境购房的最大障碍,每天有35万人过境,路程原本只需20分钟,但在高峰期和周末时段,一般需要90分钟到3个小时才能通关。

他说,柔新捷运系统给新加坡买家带来了希望,如果他们现在在柔佛购买了房产,将在短短几年内变得更值钱。一旦有关交通系统于2026年开通后,这将促使需求量更显著增加。

“该交通线路将于2026年竣工,一旦投入运作,每小时可让1万人乘坐该捷运过境,为此,买家主要受到该交通系统激励提高。”

他表示,新山市中心的The Quayside新项目,虽然提供无与伦比的奢华生活体验,不过,买家更感兴趣的却是其与柔新捷运系统武吉查卡站不到100公尺距离的位置。这也让该项目距离新加坡兀兰北站仅5分钟路程而已。

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