作者：张宝 （中交海外房地产有限公司董事）

当今资本市场内的投资领域更趋多元化，不乏门槛低、安全性高、收益稳定的投资选项。但无论如何，“投资”始终是需要通过完善的分析、对于本金和收益进行预估，并将资金投入预期增长标的上的具有风险性的行为。

从理论上而言，只要能在市场找到基本面稳健、具备增长潜力的“潜力股”，便有获利的可能。不过，这背后仍然少不了各种“算计”和逻辑。

要在变化莫测的市场趋势下享有潜在回酬，通常要考量4大要素，即内部收益率（Internal Rate of Return）、财务净现值（Net Present Value）、动态投资回收期，以及利润率（Rate of Profit）。

1.内部收益率与财务净现值

内部收益率和净现值一般上是用于评估一个项目是否值得投资时，成对使用的评估工具。

内部收益率是投资回酬的现值总额与投资支出的现值总额相等，而净现值等于零时的折现率；而净现值则意指收入的现值减去支出的现值后的总额。

首先，我们需要先理解何谓“现值”。

“现值”就是指货币“现在”的价值。这是因为货币是有时间价值的，在利率、通胀等各种环境因素的影响下，一年后的50令吉和现在的50令吉，其价值是不一样的。

计算净现值的目的，是估算一个投资项目在其投资期限内的现值总额。

举例来说，为期两年的投资项目A的投资金额是300万令吉，第一年的回酬为205万，第二年为220万。

那这个项目最终是否赚了125万（205+220-300=125）？答案是否定的，因为在货币的时间价值原理之下，现在的125万与一年后的125万所具有的货币价值是不一样的，故不能直接比较存在于不同时间点上的货币价值。

要精准计算净现值，必须把这3笔资金（205万、220万、300万）折现到同一时间点上，才能比较到底是投资的更多，还是回酬更多。

企业一般会选择净现值最高的项目投资，因为净现值越高说明这个项目越有投资价值。

再回头看内部收益率。内部收益率就是在已知所有回酬的时间和金额，并假设净现值为0的情况下，计算项目的年化收益率。

在净现值都为0的情况下，具有更高内部收益率的项目越值得投资。

如果计算出来的内部收益率小于市场上的无风险收益率（通常取值长期国债利率），那与其投资该项目，还不如投资债券更划算。

另外，内部收益率也代表项目投资收益所能承受的货币贬值、通胀风险的能力。比如内部收益率10%，表示该项目每年能承受的货币贬值最高水平是10%，或通胀10%。

2. 动态投资回收期

企业一般会通过计算“投资回收期”来评估一个项目投资项目需要多长时间，来获得足以抵消或偿还初始投资的回酬，其计算公式为：初始投资支出除以年收益。

假设投资项目A的投资金额为12万令吉，随后每年可获得1万令吉的回酬，即投资回收期为 12年。

至于“动态投资回收期”则是指在纳入货币的时间价值后，以投资项目的回酬现值抵偿原始投资现值所需要的时长，即从投入成本开始算起，到累计折现回酬等于0时所需的时间。

动态投资回收期弥补了静态投资回收期未将货币的时间价值纳入考量的这一缺点，使其更符合实际情况。

3. 利润率

利润率是类似投资回报率的概念，为“剩余价值”与全部“预付资本”的比率。

“预付资本”是用于购买生产材料和劳动力、为了生产“剩余价值”而预先垫付的资本，而把资本预付出去的目的则是为了得到回酬，且是比原预付资本更多的回酬，即“剩余价值”。

利润率也用于反映企业在一定时期内利润水平的相对指标，既可考核企业利润计划的完成情况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平。