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房贷申请为何被拒?/史慧娴

找到了梦想之家吗?先恭喜你,但在开始幻想与爱人在屋内共享晚餐,并开始挑选墙纸颜色之前,你应该先考虑一下房贷申请有不获批准的可能。

首先,房贷申请和银行的审批过程可能很冗长且乏味,而且中间若有一两个环节出错,很可能就会导致你的申请最终被拒绝。

近些年来,本地银行在处理房贷批准时越来越严谨。因此,有意贷款买房的你,需要比以往任何时候都做好更多准备。以下是一些可能会导致你申请房贷失败的原因:

1. 经常不准时还款

银行和贷款机构通常会参考你平时支付账单的表现,来衡量你的还贷能力。没有准时缴清账单看似小事,但这会降低你的信用评分。如果你的信用评分低于贷款者要求,那么你房贷申请成功的机会几乎为零。

银行在处理申请时,都会通过中央信贷参考资讯系统(CCRIS)检查申请者的信用评分。由国家银行管理的CCRIS,将反映你过去12个月的贷款偿还记录。这份报告将涵盖你过去一年的信用行为,列出你所有使用或申请的信贷产品,包括车贷、商业贷款、个人贷款和信用卡等。

如果你的CCRIS报告显示你经常没有准时还款,银行很可能会评估你的信用很差,使得你的申请极可能被拒绝。银行希望看到的是一份没污点的信用记录,以及有准时还款的历史。

如果你还打算在未来继续申请贷款,请确保谨慎和及时缴付账单来维持良好的信誉。

好消息是,CCRIS只存储最长12个月的有效信用信息,因此,你可以用一年时间尽力改善,之后再申请的成功机率会更高。

另外,以防万一,在申请房贷之前,请务必先读取个人的CCRIS报告,以充分掌握自己的信用状况。如果信用评分不佳,那你真的不应该尝试申请贷款,因为这会引出下一个问题。

2. 条件不足以申请

如果你认为可以碰碰运气申请贷款,那我劝你三思。因为这不止是申请会被拒绝这么简单,有信贷申请被拒的记录会影响你的信用评分,让你未来再申请会更加困难。

CCRIS也允许贷款机构获取你向其他方提交的贷款申请和拒绝情况。如果银行发现你之前已不止被一家机构拒绝,那你会被认为有无法还贷的风险。

如果贷款申请不获批准,也无需惊慌。先检查个人CCRIS,找出申请被拒绝的原因,并在再次尝试之前努力改善不足。如果申请失败只是贷款机构在审批过程中过于严谨,那你可以再做做研究和功课,并找要求较低的银行或贷款机构申请。

3. 收入没增债务却升

偿债比率(DSR)是指净收入对每月还贷额的比率。为了减轻国人的债务负担,国行有指示银行和贷款机构,必须在借贷过程中审慎评估申请者的DSR,以确保本地家庭有足够的财务缓冲,免受生活成本上升和意外事件的影响。

如何计算DSR?你可以将每月还贷额(包括分期付款、个人贷款、学贷、信用卡或车贷等),除于净收入(总收入减去雇员公积金供款和所得税),再乘100。

大多数贷款机构接纳的DSR标准,是介于60%至70%之间。如果你的DSR达不到要求,那房贷申请会有被拒绝的风险。

在申请之前,你应了解个别银行和贷款机构的DSR要求,并检查自己的状况是否符合。你还可以先偿还一些较小的债务,如信用卡或学贷,以降低债务收入比。 

4. 未提供完整文件

申请房贷需提供以下文件:
●    由贷款人填写和签署的申请表格
●    借款人的身分证副本
●    发展商的买卖协议(SPA)或预订收据或报价书副本
●    个人产权契约副本
●    产业估价报告(针对已完工产业)
●    最近3个月的工资单
●    最近6个月的佣金单(如果你的收入是基于佣金)
●    最新的雇员公积金(EPF)结单(最近3个月或以上)
●    最新的EA表格
●    工资账户最近6个月的银行账单
●    雇佣和薪酬信件

若你无法提供上述文件,那贷款申请获批的可能性会很低。

另外,千万不要受人怂恿,在财务文件上造假,或者通过贿赂银行职员来让房贷获得批准,这后果绝对会比申请被拒严重得多。

5. 无法证明收入足够

房贷申请失败最常见的原因,就是申请不能证明自己有足够稳定的收入。

如果你在申请贷款的同时打算换工作,那你的申请很可能会受影响。通常银行会要求你提供最近三到六个月的工资单和银行对账单,来证明你的收入稳定。

银行在决定你是否符合资格获得贷款时,就业稳定性是关键考量因素之一。这包括就业持续性和为当前雇主工作的时间长短,以评估你的收入稳定度和还贷能力。如果你在申请房贷期间,为当前雇主工作至少2年或更长时间,那成功率会较高。

对于企业主来说,要成功申请贷款,关键是要可以证明业务能够有稳定的营收和利润。

最后,为了确保房贷申请顺利,请确保做足充分的研究和准备,根据个人的经济能力来找到最合适的贷款。最简单的方法是比较本地所有银行的利率,并聘请贷款经纪提供相应的建议。

在申请过程中,你需要向银行和贷款机构展示自己是一个可靠和安全的贷款人选。如果你能证明自己有能力并会尽最大能力还债,那申请贷款的成功率会大大提升。

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财经新闻

房贷申请及获批续走高 房产业买气前景乐观

(吉隆坡10日讯)大马房贷申请量继续上涨,同时获得批准的房贷也在走高,MIDF研究认为,这将进一步推动房产销售,产业领域前景乐观。

MIDF研究分析员引用国行数据,指5月的房贷申请量同比张3.2%,至585亿令吉,若按月比较,则录得10.5%涨幅,是2023年4月以来最高。

“在今年前5个月,我国的房贷申请总额为2545亿令吉,同比升3.1%,展现了强劲的房产买气。”

该分析员认为,上述强劲买气由国内数量减少的滞销房产、稳定的房价前景,以及国家经济改善的前景所支撑。

在获批房贷方面,5月时同样同比涨3.2%,至261亿令吉,按月则涨6%。分析员称,这符合房贷申请量在4月和5月走高的趋势。

“今年前5个月的累积获批房贷总共1109亿令吉,同比起5.3%,接下来应可为发展商带来更高的产业销售。”

无论如何,他表示,5月时的房贷批准率为44.6%,稍低于4月时的46.5%。

考虑到最新房贷申请数据反映出的乐观前景,该分析员维持产业领域的“正面”评级,而马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)和金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)是首选产业股。

产业指数估值合理

另外,该分析员指出,随着近两年来产业股的大力反弹,大马交易所产业股指数的估值,已经回升到长期的均值以上。

“产业股指数在去年强势上涨34%,并在今年上半年再起25%,同期的综指涨幅只有9.3%。随着去年开始的一波上涨,如今产业股指数的股价对账面值比率(P/B)达到0.67倍,稍高于长期平均值0.66倍。”

他补充,在疫情爆发时期,产业股指数的估值,曾经被一直压制在均值的-1标准差水平。

“随着本国产业市场的情绪转佳,产业股指数的估值也上升至2018年3月以来的最高水平。”

在上半年,5家股价涨幅最大的产业股,分别是:华美集团(WMG,6378,主板产业股)(涨320%)、森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)(涨135%)、马星集团(涨118%)、PTT协作集团(PTT,7010,主板产业股)(涨104%),和PHB(PHB,4464,主板产业股)(涨100%)。

虽然估值回升,但该分析员认为,产业股目前的估值仍在合理水平。

“我们觉得,目前产业股的估值仍然合理,理由是房产滞销的问题正在改善,加上本地和外资对产业的需求走强,支撑了产业领域的上升周期。”

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