有大马依斯干达特区和边加兰炼油与石油化工综合发展（RAPID）加持，柔佛一直是国内外产业买家或投资者的焦点。

但发展的速度在这今年有所降温，加上整体市场情绪不佳，让柔佛房市也跟着慢了下来。

大马莱坊就认为，这股淡静走势，将延续到2019年上半年。

截至2018年第三季，大马依斯干达特区获得总值2729亿令吉的投资额。

其中，综合发展项目投资高达97亿令吉，紧追在后的是6亿7000万令吉的物流。

创意领域获得共5亿4000万令吉投资、教育有5亿4000万令吉，以及旅游获得3亿2000万令吉。

这个特区，是在过去十多年来，点亮柔佛房市的展望。

在《大马莱坊2018下半年产业焦点》报告中提到，柔佛房市在去年上半年仍有动力。

业主采观望态度

住宅产业成交量改善了14.2%，商务产业也取得20.8%的增长率。不过，工业领域的成交量却按年少了13.1%。

交易值来看，住宅产业小幅增加0.6%；商务和工业产业则双双走跌，分别少了18.7%和20.8%。

大马莱坊提到，柔佛整体房市在2018下半年维持淡静，发展商的新推介项目减少，市场的交投量也减少。

在柔佛东部，依旧有边加兰的油气项目支撑，继续吸引发展商的目光。

不过，隆新高铁项目的不明确，让大部分业主采取观望态度；而新山—新加坡捷运（RTS）项目预计会在2024年完工，有助纾缓马新两地拥堵的交通情况，在长期方面的效益才会更大。

“展望未来，虽然市场仍有不明确，但大型的发展项目如RAPID、富力公主湾（R&F Princess Cove）、迪沙鲁水上主题乐园等，将在长期会创造更多就业机会，也带动住宅、办公楼和零售市场。”

新项目由有地产业主导

在柔佛住宅产业方面，大马莱坊认为，淡静的趋势将会延续到今年上半年，新推介的项目将主要由有地产业主导。

高楼住宅产业市场也将迎来一些新公寓和服务式公寓，让租金市场承受压力。

投资者看起来更偏好较小的单位，除了容易出租，价格也更加“宜人”。

在去年上半年，柔佛的住宅库存有42万4个单位。

在依斯干达特区最新推介的是，约555间双层排屋、60间双层集群房屋，以及40间半独立式房屋，皆属于有地产业。

反倒是高楼产业没有新的项目面市。

同时，公主港的Southern Marina建筑进度如期，在本月交屋；Twin Danga Residences @ Perling则已在去年11月竣工。

新购物广场开张零售市场压力大

柔佛零售市场压力越来越大，因为有不少的新购物广场已经完成，或即将开张。

大马莱坊指出，那些拥有较好设计和多元租户的购物广场如Paradigm广场、地不佬永旺和新山城中坊（JB City Square），持续吸引较高的人流量。

在去年上半年，柔佛的总零售面积为1580万平方尺，按年增加了25.4%。同时，平均出租率也从2017年上半年的81.3%，跌至75.6%。

去年3零售广场竣工

在这期间，共有3座零售广场竣工，带来多150万平方尺的面积，这包括百万镇（Permas Jaya）的Helios Cove、新山世界广场（Capital City Mall）及Eco Tropics特易购。

另也有一些零售项目原定于去年下半年完工，包括D’Pristime，以及The M，都已经展延到今年，总面积达350万平方米。

在去年上半年，联马置地（UMLand）也和新山至达城（Bandar Seri Alam）的至达广场租户签署协议。租户包括TGV电影院、Village Grocer超市、Morganfield’s、Bread Talk、Toast Box、Gogirou韩式烧烤、Macgregor’s Iris酒吧等。

该广场净可出租面积达34万平方尺，有约1020停车场，预计在明年完工。

3新零售广场

·Helios Cove

地点：百万镇

面积：30万平方尺

特色：“寓教于乐”概念，为新山零售业带来新一层的体验

·新山世界广场

地点：淡杯（Tampoi）

面积：120万平方尺

特色：在第三和第四楼有室内主题乐园

·Eco Tropics特易购

地点：马赛城（Kota Masai）

发展商：绿盛世

特色：知名租户有屈臣氏、三星、华为、Gene Martino、XES和寿司金等

租用率达79%

办公楼市场表现平淡

办公楼市场表现平淡，在去年上半年，总供应为940万平方米，整体租用率按年改善4.5%，达到79%的水平。

租用率超过80%的知名办公楼，包括了City Square办公楼、Komtar大厦、Ansar大厦，以及Medini 6。

每平方尺月均租金3元

市中心的租金维持稳健，每平方尺的月均租金约在3令吉。

同时，在去年上半年，共有两座办公楼新落成，净可出租面积共达68万平方尺。

Medini 9是一座高达21层楼的办公楼，底层有零售单位，还有5层楼的停车场。这座办公楼拥有多媒体走廊地位，已经吸引跨国专业服务公司安永（EY），还有来自日本的OKAKICHI和Deluxe Games公司入驻。

位于新山市中心的JLand大厦，则是37层楼高的A级办公楼，净可出租面积为26万平方尺，所提供的办公套房从8000至1万2000平方尺不等。

截至目前，新山只有3座办公楼拥有多媒体走廊地位，除了上述提及的Medini 9，还有MSC Cyberport和Medini 7。

兴建中的办公楼项目，则有Medini 10、UM City Medini Lakeside和新山市政厅大厦。

成交量低没新工业产业面市

截至去年上半年，新山的工业产业供应达1万317座，占全州总工业产业的62.2%。

同时，没有新的工业产业面市，成交量也相当低。

但还有几项值得注意的发展，这包括MMAG控股（MMAG，0034，创业板）和Liangsiang资本私人有限公司签约，以1046万令吉在Empire Park收购了4座半独立厂房，以满足旗下子公司的物流仓储需求。

士乃机场城2025年运作

还有Kempas Food工业私人有限公司，以1430万令吉，向Ayam Kempas私人有限公司收购1.96公顷的地不佬土地，以及1座士乃的联排工厂。双方也签署辅助合约，以1235万令吉收购士乃厂房内的机器。

大马莱坊提到，士乃机场城会在2025年完全投入运作，这个位于依斯干达北部的工业园，将占地2718英亩。

该计划分为5期发展，400英亩为自由贸易区。首期发展涵盖1200英亩，已经有50%的利用率。

I-Park发展私人有限公司和绿盛世发展私人有限公司，获得了[email protected]士乃机场城和Eco商业园II的管理合约，致力激活该工业园的生态环境和前景。

除了物流和食品，士乃机场场也放眼吸引高科技、绿色制造、电子与电器、航宇和保养、维修及翻修（MRO）。