名家专栏

房贷比重过高生乱象/白文春

我在本栏上篇文章中提到,截至去年10月底,私人消费信贷占家庭贷款总额不到30%;诚如我在有关文章中所提及的种种原因,我认为,上述水平不算偏高。

其余家庭贷款则涉及房屋和商用产业贷款,以及股票融资。

其中,房屋贷款高占截至10月底家庭债务总额的63%。

我认为,这个水平偏高,因为23年前即2000年,房贷在家庭债务所占比重只有48%。而且,10年后即2010年,它仅稍增至约49%。

不过,到了2020年,比重在这10年内急速上涨了约10个百分点,来到60%水平。

房贷在家庭债务所占比重显著攀升,与前朝国阵政府2010年推行的经济转型计划(ETP)不关关系。

难以持续

我认为,ETP是其中一个推动因素,因为它把许多产业发展项目纳入其中,以显示经济转型计划取得良好进展。

不过,我曾在本栏中提到,把产业发展项目纳入ETP不是一个好主意,因为这不是经济转型的好办法,也难以为继。

人们只会在需要时(例如成家立业)及收入增加时,才会购买房屋。因此,一项只是要促进产业发展的政策不太可能持续下去,尤其是当人们的收入追不上产业价格上涨的速度。

ETP推出的时间也恰逢发达国家(尤其是美国和欧洲)推行量化宽松政策,把基准利率推向零利率,并大量印制钞票(这是近代史上首见),以拯救2008/09年美国次级房贷危机引爆全球金融海啸,遭遇重创的美欧经济。

当美欧经济开始回稳及逐步复苏后,它们所印刷的钞票并未被回收,反而继续留在银行系统内。资金泛滥加上低利率环境,导致大量流窜的资金涌入产业市场,大幅推高发达国家的产业价格。

羊群效应发酵下,房价的大幅上涨也波及亚洲国家和马来西亚。当时我国的利率也非常低,隔夜政策利率在2009年降至历史低点2%。

家庭债务激增

这种低利率环境是推动大马产业市场需求繁荣的另一个推动因素,同时也引来了很多炒作活动(我记得当时很流行“团购”这个词)。

强劲的产业需求也带动融资需求,进而导致房屋贷款需求大幅上升,也造成家庭债务激增。事实上,2008年家庭债务仅占国内生产总值(GDP)的60%,但2015年已大幅上升至88%的高位,然后在2018年回落至82%。

打房导致产业滞销

与此同时,许多发展商也信心十足,不少企业(非产业发展商)也纷纷涉足产业发展,拟从中分得一杯羹。

在产业市场充斥投机炒作氛围下,国家银行和政府2015年祭出多项“打房”措施,力图让过热的产业市场降温。

在采取更严厉的措施之后,就像他们所说的那样,这一切现在都成为历史了。当尘埃落定后,发展商被发现过度建设,导致2018至2019年滞销房屋(不包括服务式公寓)超过3万单位。

如果算上服务式公寓的话,滞销产业数量会更多。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,截至2023年第三季,住宅滞销情况依然严重,高达2万9534单位,涉及总额接近200亿令吉。

与此同时,许多购屋者也措手不及,据我了解,一些投机者同时持有多间房产,但却由于需求和价格疲软,而无法立即脱手。

另一方面,国内家庭向银行贷款购买证券(主要是股票)和商用产业的比重相对较低,据我估计,占家庭债务总额的比例不到10%。我认为,这可能是因为银行放贷给散户投资者借贷购买股票和商用产业,所涉及的风险通常较高。

事实上,在我看来,散户投资股票一般来说并不容易,因为有很多风险(比如整体经济、政治局势、行业景气和公司管理)需要他们评估,有些是他们无法掌握的。

视频推荐 :

 

ADVERTISEMENT

 
 

 

反应

 

财经新闻

孔令龙:善用贷款援金及服务 合理缴税“拿回”更多资源

(吉隆坡24日讯)税务及会计专家拿督孔令龙指出,企业在应缴税务方面的合理规划,不仅有助于减少税款支出,还能通过政府提供的低息贷款、援助金及咨询服务等方式“拿回”更多资源。

他表示,企业应积极利用税务豁免、津贴和减免等项目,以降低整体税负。

他强调,在当前经济环境下,企业的转型发展是必然趋势,必须关注“4M转型”,即机械/科技(Machinery)、人力(Man)、市场(Marketing)和资金(Money),以适应快速变化的市场需求。

孔令龙也是马来西亚中华总商会(中总)总财政兼中小企业组主任。他今日在首届世华趋势论坛上,发表“因应税改趋势,企业进退有方”的讲题时,这么表示。

他特别提到,税务电子化是改革的重要举措,能够有效促进数字化管理,提升税务行政效率,减少人力疏漏,从而提高企业的运营效率。

他指出,税务电子化不仅有助于扩大征税基础,改善税务透明度,弥补税制缺陷,还能降低逃税和漏税的现象,减轻对直接税的过度依赖以及重复征税,从而实现更加公平的纳税制度。

他呼吁政府在进行税务改革时,应充分考虑各方利益,确保纳税压力不会集中于特定群体,进而为国家的发展提供充足的资金支持,促进全民受益。

黄康元:用AI对症下药

另外,世华媒体执行董事黄康元指出,企业必须先找出自身所面对的问题,并针对问题寻找人工智能解决方案。

“先看企业本身目前所面对的问题,比如成本高企、运作过程繁琐等,再寻找一套人工智能方案解决这些问题。”

他举例,若企业面对人手短缺问题,就应寻找一套解决人力资源问题的人工智能。

他今午在“世华趋势论坛”参与题为“营销人工智能化 vs 人工智能化营销”的论坛上说,人工智能不可能取代人类,但会取代不会使用人工智能的人类。

他指出,投入人工智能的成本,并非想像中那么高。

他形容,人工智能是人类的助手,而人类是负责操作的机长,人工智能则是在旁边协助的副机长。

视频推荐 :

反应
 
 

相关新闻

南洋地产