过去几周，有关中国购房者拒还房贷的消息登上头条新闻，这是因为资金短绌的开发商无法按时交房。

断供潮在短短几个月内迅速蔓延，并从30个房地产项目增至300多个，引发房地产市场动荡。

中国房地产开发商的债券持续亏损，一些实力雄厚的开发商的债券也遭受重创。本文将分享我们对近期事态发展及中国房地产债券的看法。

究竟出了什么问题？

在竣工和交付之前预售房屋在中国十分普遍。购房者愿意为尚未完工的房屋提前还款，主要是因为中国楼市在此前很长一段时间里炙手可热，房价甚至出现只涨不跌的趋势。由于担心房价持续攀升，许多购房者都会预先付款，而开发商也需在约定期限交付房屋。

尽管预收款可带来大笔收入，但不少房地产开发商也背负着巨额债务。

为约束房企的过度负债行为，中国政府在2020年出台“三条红线”政策，限制房地产开发商的贷款顶限。如果房地产企业触碰三条红线，则不得新增有息负债。

随着当局加强对房企资金监测和融资管制，一些实力较弱的开发商面临融资渠道收紧的困境。部分企业更因流动性不足而无法支付工程款，最终无法按时交付房地产项目。

影响买家个人信用

尽管断供潮还在延烧，但我们认为这场风波不会升高系统性风险。

据估计，目前涉及断供事件的楼盘数量占比较小，表明受影响的购房者属于少数。

由于断供会影响个人征信，因此，一些拿不到房子的购房者未必会加入断供之列。贸然断供的买家，往往会成为违约方，相关的欠贷记录会被报送并收录于央行征信中心，对个人信用形成负面影响。

虽然中国楼市仍面临诸多挑战，但我们认为，中国政府会尽快解决任何不利于社会或金融系统稳定的问题。稳增长是中国经济首要任务，当局已出台了一系列政策以稳定房地产市场（参见表一）。

我们预计中国政府将采取措施防止事态扩大，而“保交楼”也会成为地方政府的重点工作。

整体风险仍可控

政策支持力度不足或来得太晚：如果中国政府不立即采取行动解决问题，房地产市场将持续恶化，而时间拖得越长，问题也就越难解决。此外，倘若政策支持力度不足，断供潮可能愈演愈烈。

中国收紧防疫措施：疫情卷土重来或导致中国再度收紧防疫措施，造成企业停工停产，令延期交房问题更为严重。

我们认为房地产断供事件整体风险可控。

如前所述，断供风波对中国经济构成风险，而基于稳增长是中国经济发展的首要任务，当局将会积极采取措施，尽快解决这些问题。

在政府的大力支持下，我们认为中国房地产行业将从这场危机中崛起，这对债券持有人来说是利好消息。

由于市场已计入大部分不利因素，现时大多数债券价格均明显偏低，其中超过50%的债券目前价值不到30美分，而高收益债券的回收率约为40%。

市场景气回暖

我们继续看好中国房地产债券，但由于断供潮风险犹存，故其复苏时间或比预期长。虽然市场波动料将持续，但在中国政府介入下，当地楼市将加速回暖。

随着市场已计入大部分不利因素，我们认为中国房地产市场景气度有望企稳回升，这为长线投资者提供极具吸引力的入市机会。至于目前仍持有中国房地产债券的投资者来说，保持耐心终会得到回报。