地产

瞄准千禧年购物族
新购物中心不断涌现

新落成的购物广场百盛M Square mall。(档案照)

过去多年来,国内购物中心如雨后春笋般四处林立,首都吉隆坡及巴生谷地区更是一间接一间的开。

人人都说巴生谷的购物商场已过剩,但事实是,新的购物广场仍不断涌现,大吉隆坡地区的零售空间仍不断增加,未来几年还会如此。



为何这样?其中一个原因是,零售业者都把目光瞄准千禧年(19至35岁)购物族,因为在这个消费群购买力最强的时期,预计将占届时我国总人口29%(940万人),是商家不愿错过的大市场。

中马是全马最多购物广场的地区,共有多达263座购物广场。

根据马来西亚购物中心协会(PPK Malaysia)去年中至年杪期间,针对其会员展开的一项调查,全国共有约671间购物广场,其中39%就坐落在雪隆地区。

雪隆购物广场占四成

截至去年9月,全国671间购物广场合共提供约1亿6660万平方尺的净可出租空间。它们的净可出租空间,从最小的5万平方尺,至最大为220万平方尺。



此外,根据第一太平戴维斯(Savills)(大马)私人有限公司的最新调查,大吉隆坡地区的零售空间供应去年按年增长3.1%,达到6430万平方尺,其中高达82%分布在市郊。

去年,随着7间新购物广场竣工,大吉隆坡的新增零售空间为200万平方尺。

其中5座新购物广场坐落在市郊,另2间坐落在隆市中心。

这些新落成的购物广场,包括百盛M Square(35万平方尺)、Evo Mall(24万平方尺)、KL Eco City Mall(25万平方尺)、Eko Cheras(60万平方尺)、Kiara 163(30万平方尺)、Shoppe @ Four Season Place(20万平方尺)及GMBB (10万9000平方尺)。

第一太平戴维斯指出,大吉隆坡地区2018至2022年期间,预计每年新增的购物广场常年复合增长率为7.6%。

单是今年,大吉隆坡就将有额外480万平方尺的净可出租空间投入市场,其中大型的项目包括哥打白沙罗的Tropicana Gardens Mall,以及已于今年4月开张,坐落在雪州莎阿南的Central I-City。

预计到了2022年,若现有18座兴建中的购物广场如期落成,大吉隆坡净可出租空间将进一步增至7840万平方尺。

该产业咨询公司指出,所谓的零售空间供应过剩,通常是视地区而定,对相对没那么富有的市郊地区而言,它们并没有受到影响。

190608lh101_noresize

190608lh102_noresize

旧广场渐失魅力

纷重估要素留客

未来将有更多购物广场投入市场,促使现有广场业主纷纷重新评估各大可吸引购物者的要素。

这包括地点、交通便利性、购物广场概念、目标客户群、租户组合、停车场空间、保安及整洁等。

第一太平戴维斯指出,The Exchange Mall、白沙罗高原柏威年、Mitsui Shopping Park Lalaport及武吉加里尔柏威年的出现,预计将对那些老旧及营运概念过时的购物广场带来巨大冲击。

事实上,已投入营运的新购物广场,已导致一些旧广场的人流下跌,原因包括广场内的零售商店与产品选择有限,以及某些案例是管理与保养欠佳。

武吉加里尔柏威年等购物广场的出现,预计将对那些老旧及营运概念的购物广场带来巨大冲击。(档案照)

新广场招租缓慢

出租率少于80%

2018年,大吉隆坡零售广场的平均租用率为87.8%,比2017年的87.6%稍有改善,但仍低于2015年的90%水平。

那些著名、坐落在主要地区的广场及大型广场,一般租用率都超过90%,地位可说是屹立不倒。

至于那些社区广场及一些新开张的广场,则难以取得高租用率,主因是零售商有许多广场可选择。

随着零售空间供应大增,零售商们在开设新分店时,正借此机会慎选适当的地点和时机,不愿贸然行事。

这导致大部分2017年过后开张的新广场,在吸引租户方面的进展缓慢,广场平均租用率少于80%。

坐落人口稠密社区

中小广场保租用率

那些营业超过20年的小型及中型社区广场,却一直保持逾85%的租用率,这全赖于它们都坐落在人口稠密的地区。

这类广场信手拈来就包括安邦Point、蕉赖利双广场、孟沙购物中心、蒲种IOI广场、梳邦百利、Amcorp Mall及 Alam Sentral广场。

至于那些外观陈旧的零售商场,则加紧进行翻新工作及重新定位,以迎合不断改变的客户消费习惯及零售商的要求。

Eko Cheras购物广场。(档案照)

首要零售商场指数

去年企稳227点

2018年,首要零售商场指数保持不变,继续企于227点。

坐落在吉隆坡市中心的广场,如吉隆坡城中城阳光购物广场及吉隆坡柏威年,据悉每个月每平方尺租金分别高达220及110令吉。

在隆中心以外地区,吉隆坡谷中城每月每平方尺租金达80令吉,万达广场及双威金字塔广场则为平均每平方尺55令吉。

基于零售空间供应量庞大,坐落在非主要地点的新购物广场提供租金折扣,导致租金增长受限。

据悉,一些购物广场为拉拢著名零售业者入驻,经常给予现金回扣。

尽管零售领域竞争激烈,但所有主要零售商场的租金预计将保持稳定水平。

结语:

实体店应与电商结合提供消费群种种便利零售业已不再是传统实体商店,硬碰电子商务这么简单。

事实上,如今的大势所趋是两者相互结合,为千禧年消费群提供实体商店购物体验的同时,也为他们提供线上购物的种种便利。

购物广场仰赖大型及知名品牌来吸引购物者的日子已经一去不复返。

大吉隆坡涌现更多零售商场,预料将进一步分散消费群,毕竟大家提供的商品与服务大同小异。这意味着,零售租户将继续在充满挑战的环境中营运。

反应

 

财经新闻

【独家】无惧TRX强势登场 商场奇招求突围

独家报道:凌侨森

大马购物中心数量数不胜数可谓众所皆知,2023年TRX购物中心更在万众瞩目下强势登场。

TRX购物中心开幕之初,吸引了无数眼球,更有民众特意前去造访,成为一时佳话。

可是,一栋接一栋引人入胜的购物中心推出,不禁令人想起曾经火热一时的议题——商场过剩。

虽有专家持续警告,我国零售产业供过于求,但发展的步伐却终未见减速。

尽管供过于求加上竞争激烈,发展商为何还持续建造购物商场?众多商场要如何鹤立鸡群?又如何在红海当中存活下来?大马的消费市场足以支撑这么多购物中心吗?

《南洋商报》走访多个业界专家与分析员,一同剖析这个犹如计时炸弹的问题。

经济若续增长  不怕供过于求
商场靠优质品牌增值

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯认为,只要发展商构思的商场概念出众,并引进优质品牌商,就有能力在市场上生存下来。

另外,大马莱坊(Knight Frank)商场管理及顾问董事袁美珠也表示,购物中心发展商与零售业者相互配合增值的新模式,会是该领域不断向前发展的关键。

另外,大马产业和设备管理人协会(MIPFM)副总裁陈鍵华指出,如果经济能维持增长,商场供过于求的问题料不大。

其实,大马购物中心供过于求非新鲜事,此情况在疫情前更是严峻,2018年的一条新闻标题仍让人记忆犹新——“40公里大道20商场”。

人们只要搭上加影线捷运,从加影站出发至桂莎白沙罗站,沿途上就已有数家大型商场。

一路上,将先抵达Eko Cheras广场和蕉赖利双广场,接着有双威Velocity和MyTown购物商场;市中心,除了有刚加入血拼路线的TRX购物中心,吉隆坡中环和武吉免登捷运站都非常靠近购物商场。

去到桂莎白沙罗前,还有万达购物中心(1 Utama)以及eCurve,活脱脱的一条血拼路线。

先不谈其它商场,TRX购物中心开幕之际,风头可谓一时无两,当时更有逾千人排队驻守现场先睹为快。

此等开幕盛景,似乎也让人短暂把供应过剩的课题抛诸脑后。

去年开9新商场

若把TRX购物中心计算在内,全马在2023年,共有9座购物中心或商场面世,总净出租面积高达21万8828平方米,约等于30.6个标准足球场。

从官方数据来看,大马商场供过于求的情况,其实一直存在。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的报告显示,截至2023年底,国内共新增了9家新商场,将全国商场数量推升至1074座,现有零售空间更高达1769万平方米,约等于2477.6个标准足球场。

当中,雪兰莪购物中心数量以155座领先其它州属,零售空间达395万平方米,并且还有33家商场或113万平方米的零售空间待推出。

除了雪州,该报告也进一步透露,吉隆坡、柔佛和槟城,也是购物商场高密集的地区。

巴生谷今年增3商场

莱坊在《2023下半年产业报告》统计中亦指出,2024年内单是巴生谷,购物商场将再新增3家,净可出租面积料为170万平方尺。

当中,包括了吉隆坡市中心的默迪卡118、第二阶段的白沙罗高原(Damansara Heights)购物广场,以及雪兰莪Elmina Lakeside广场。

仅在吉隆坡市中心推出的新购物中心,净出租面积便占了总数的83%。

换句话说,吉隆坡在购物中心的增长和供应上,也比其它州属来得高。

看好中产阶级增长

询及为何在供应过剩的情况下,发展商还一直部署建设购物中心或零售空间?

大马莱坊商场管理及顾问董事袁美珠接受《南洋商报》访问时表示:“我认为,‘供应过剩’一词形容国内商场情况稍有过头,毕竟每家商场都是经过严密规划与部署才推出市面。”

“但不可否认的是,随着建筑和开发活动渐增,市面上将迎来更多新建商场。”

她解释,由于发展商看好未来中产阶级人口的增长,规划及部署新购物中心也在逐渐提上日程。

最重要的是,发展商与零售业者的相辅相成的关系正在改变。

她说:“商场佳节期间作出的布置,加上零售商进行的营销或促销活动,都有利于吸引客流量。”

随着客流量上升,商家更有可能入驻购物中心开店,那么在双方之间便能达成双赢的局面。

由此层面来看,发展商和商家即是相辅相成的关系。

“我们用TRX购物中心为例,它具现代感的设计和基础设施,恰恰是其成功的一大特点,这也引起民众好奇并前去游逛,很好地为其带来可观的人流量。”

“强劲的人流量支撑,也让TRX购物中心成功签下了许多海外知名品牌入驻,使两者间获得双赢。”

增强产业附加价值

对于商场过剩的课题,大马产业和设备管理人协会(MIPFM)副总裁陈鍵华认为,兴建购物广场,主要是为了增强发展商在区域内的产业附加价值。

“一般上,发展商在同一区域也有其它类型的产业,如办公室、酒店以及高档住宅。若能在区域内打造一座商场,便能改善区域资产的吸引力。”

不过,如果商场与商场间的距离,仅在15至30分钟路程内,便会加剧业者间的竞争。

“我认为,业者间的竞争还会因其它因素而加剧,其中包括需求减少、人口增长缓慢、薪资等因素,都将冲击商场收入。”

所以,购物中心应作为强化城镇发展计划为目而建造,才能为区域带来额外的附加价值。

因此,发展商在部署商场建设前,须确定发展目的。疫情复苏后,经济稳定增长,购物商场面临的供应过剩也可以获得解决。

但最重要的是,发展商要先做好市场研究,包括车程距离、主要和次要消费者的市场等调查。

若期望通过发展商场来获得回报,则建议考虑转为综合发展项目,而这相信也是未来的大势。

袁美珠补充,发展商须在作规划时,详细把发展的位置确定下来,以及商场进出口的安排。

若该过程不严谨,后续的影响会是持续性的,最终导致民众前来商场消费的意愿降低,也影响发展商的投资回酬。

强化与零售商关系

袁美珠表示,陆续推出的新商场不免加剧业内的竞争,但正因如此,发展商应把焦点放在强化与零售商的关系上,尤其是新项目。

她指出,发展商应专注培养强力和具创意的行销团队,借此来带动购物商场的人潮。

“因为确保了人潮后,就有转换成零售业者营收的潜力,而这也是发展商必须提前规划好的计划,这样才能确保项目出租率稳定。”

换句话说,具创意的行销,配合上购物商场业者的思维,才能确保出租率的稳定,并最大化发展商的投资回报。

她强调:“以上都是发展商在推出项目前,需提前拟定好的计划,这少说一整年的活动都需提前做好准备。”

设计概念先抓眼球

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯认为,以如今的情势来看,购物中心的成功关键,应与它的主打概念挂钩。

在2023年底推出的TRX购物中心,位于吉隆坡市中心,占地70英亩,拥有多个现代化基础设施,无论装潢或设计上都颇具现代感。

龙国雯表示,TRX购物中心主打的概念是现代化,并与传统商场区别开来,这也很好吸引市场眼球,并引来多家知名品牌入驻,人流量自然也会随之提升。

入驻TRX购物中心的品牌,主要包括汇丰银行、保诚、华为、苹果、艾芬银行及各种奢侈零售品牌,这也为市场创造了逾3万个就业岗位。

她说:“哪怕围绕在商场过多的课题讨论已久,但只要发展商在概念上下功夫,必能吸引人们前来光顾。”

当商场有了客流量,发展商在招揽品牌商入驻时,也就更加容易,这形成一个良好的循环,长久持续经营下去。

老牌商场翻新增吸引力

然而,有人欢喜有人愁,因新商场的推出,对老牌商场来说是一大警示和危机。

陈鍵华表示,建议小型或老牌商场通过翻新、装修或改善内部设计,来提升吸引力,以此保持竞争力。

他解释:“缺乏生机的小型和老牌商场,一般面临客流量稀少和租金收入下滑困境。为了改变现况,发展商应考虑通过装修或翻新商场,以全新的面貌视人,才能更容易吸引人流。”

“当人流逐步回升后,租金停滞不前的困境,也将获得改善。”

同时,商场的管理层也扮演着重要的角色。

陈鍵华指出,管理层应时刻积极管理商场的运作,才能确保紧跟市场脉搏,适时推出节庆相关活动,否则一成不变的商场,将难以吸引人潮,长远来说终究难逃被市场淘汰的厄运。

旅游年带旺高端商场

三位受访人也不约而同表示,高端商场的竞争虽会升级,但还处在健康的水平。

TRX购物中心的市场定位,与阳光广场(Suria KLCC)和柏威年广场相似,都是锁定高消费群体,更在吉隆坡市中心形成“黄金三角”的热门标志。

陈鍵华认为,随着我国为筹备2026年大马旅游年,市中心的高端零售区终将从中受惠。

“吉隆坡市中心的标志性地标,预计将会是外国旅客的热门景点,这也将进一步强化区域的商场收入。”

本地消费者为主力

然而,外国游客只是一剂间隔性的催化剂,不是一个长久激励因素,本地消费者才是推动商场的“主力军”。

袁美珠表示:“外国游客来马的消费并非持续性,商场主要还是依赖在周边工作或居民来推动增长,毕竟如今的趋势多以综合开发项目为主。”

她也补充,相比起疫情前的客流量,数据显示已有复苏的趋势,甚至超过疫情前的水平。

另一边厢,陈鍵华也点出零售行业今年面临的风险。

他表示,随着服务税从今年3月调升至8%后,可能多少会抑制市场的消费情绪。

“毕竟服务税调整也可能影响本地家庭的开支,加上民众收入停滞不前,可能会影响商场的收入前景。不过,整体情况还是需要继续观察。”

对于国内的消费前景,龙国雯则较趋向乐观。

她说,服务税调整虽会令特定领域的物价走高,但公积金灵活提款的第三户口政策执行,相信有助抵消服务税带来的消费压力。

反应
 
 

相关新闻

南洋地产