7月17日，在获得槟岛市政厅建筑总监所配合之下，我以Eden Fairway公寓产业经理的身分，首次协助共管机构执行查封令，将拖欠管理费业主单位内的流动物产查封，让业主在即起14天内偿还所拖欠的管理费。

这也是槟州境内首个执行查封令的行动。虽然槟岛市政厅建筑总监从2018年开始，之前曾签发4个查封令，却未曾有人执行查封令。

有者可能是负责执行查封令的管理委员面对压力，有者则可能是管理层接受拖欠管理费者所提出的偿还方案，或者对方愿意悉数偿还所拖欠的管理费，致使未曾有过这类的执法行动。

其实，全国首次执行查封令的行动，乃是2017年5月21日由加影市议会建筑总监所签发，针对雪兰莪州万宜Vista Sri Putri公寓5位业主，总共拖欠近4万令吉管理费所展开之查封流动物产行动。

查封前须发催收通告

由于是槟州境内首次展开之查封行动，槟岛市政厅建筑总监部门主管亦相当重视这个行动，还特别要求安排媒体大事采访，借此行动来提高槟州高楼业主之觉醒意识，以便今后有更多人准时缴付管理费。

上述查封令乃是通过2013年分层管理法令第35（1）或第79（1）条文，授权建筑总监所签发的；即使不是庭令，但其效果跟法庭所发出的Writ of Seizure and Sale（查封与变卖令）是一样的，即允许充公及拍卖对方之流动物产，借以取回对方所拖欠之款额。

要申请查封令之前，共管机构或管理机构必须针对拖欠管理费者，发出表格11（共管机构所用）或表格20（管理机构所用）之催收通告，并让对方在接获通告之后14天内缴付管理费；若对方没有在指定期限内缴付管理费，管理层可以通过表格21向建筑总监申请查封令。

申请者可以是发展商（在未成立共管机构之前）、共管机构、管理机构甚至是附属管理机构（Subsidiary MC），他们必须填具4份表格21并交由宣誓官签名，然后提呈予建筑总监，并缴付每个单位20令吉之申请费用。

可破门而入执行查封

负责申请之单位必须在表格内指定负责执行查封令之人物；若是共管机构或管理机构，他们就必须在表格21内指定其中一位委员作为执行查封令之人选。建筑总监随后将发出表格A（见2013年分层管理法令第3附表）予负责执行查封令之人物，而表格A就是所谓的查封令。

一般上，建筑总监会在查封令列明期限，通常是两个月，让共管机构或管理机构所指定者，负责执行这个查封令；在执行查封令之前，最好可以跟建筑总监协调，以便当局安排警官到场协助执行查封令的工作。

在执行查封令时，即使当时没有人身在屋内，执行者有权破门而入执行查封行动；即使这个单位租予其他人，但业主却没有缴付管理费，执行者同样可以查封租户之流动物产。所谓的查封方式有两种，即将这些被查封的流动物产标签，然后将之移出屋外，再储存于管理层所安排的特定空间。

另外一种方式，即没有将所有流动物产移出屋外，只是将这些物产标签并留在屋内，但这些被查封的物产在未来14天，或是业主未缴付所拖欠管理费之前，都不可以从有关单位移走，否则就会被视为违反查封令。

业主可入禀要求归还物产

如果租户为了避免本身的流动物产被查封，他们可代业主缴付所拖欠的管理费，然后再从每月租金扣除这些费用。

即使业主本身不住在要被查封之单位内，若管理层知道业主在州内其他地方有其他产业，他们可以向建筑总监申请到其居住之产业展开查封行动。不过，若业主住在其他州属，管理层则无法这样做。

所谓查封流动物产，就是查封业主相关产业内所有可以被移动之物产，而不包括属于非流动物产的屋子本身。

至于业主的汽车能否被查封？这是一个争议问题，乃因有些人的汽车可能还有银行车期未供完，若被查封就可能会引发产权谁属之问题；若汽车同样被查封，车主就不能在未来14天驾驶车子外出，甚至是去工作等。

若业主不满管理层所执行的查封令，他其实可以入禀推事庭寻求管理层归还这些被查封的流动物产，而推事庭有权批准或拒绝这类申请。

过了14天，若业主还是执意不缴付管理费，而对方亦没有入禀法庭挑战这类行动，那么，管理层可以订另一个日期和时间，在公开地点拍卖这些被查封的流动物产。

当天拍卖易腐物

其实，2013年分层管理法令有特别规定，针对那些容易腐烂或发臭之流动物产，例如蔬菜、海鲜或榴梿，甚至是鸡鸭或其他肉类，管理层可以无须等到14天，而直接在采取行动当天即时拍卖。

管理层只能通过拍卖行动取回所需要的款额，即使只是拍卖一半被查封之流动物产，管理层即取得业主所拖欠的管理费，拍卖行动就必须喊停。

除了取回业主所拖欠的管理费，申请查封令所付之费用，保养禽畜、委任拍卖师、刊登拍卖通告之广告费，还有聘请保安人员、运输、储藏及保险等费用，都可以通过拍卖行动取回，或是要拖欠管理费之业主承担。

此外，管理层还可以针对业主所拖欠之款额，以3%计算或至少300令吉（视何者为高）来征收一笔行政费用，借以补偿管理层在执行查封令期间所牵涉的琐碎开销。