经过近10年的好景后，澳洲悉尼如今正进入寒冬，因政府实行打房政策和银行紧缩贷款政策。 

这些负面因素，拖累悉尼2月平均房价走跌，写下10个月以来新低，且连续3个月下滑，显示出当地房市开始冷却。 

虽然房价开始回调，但银行紧缩贷款，也增加了市场的买房难度。 

自2008年以来，澳洲悉尼的房价飙涨了78%，整体房市处在如同嘉年华狂欢般的氛围当中。 

但好景不常，随着政府打房和银行严控贷款政策，悉尼房价在近10年来强势上涨后，开始显露疲态，无力延续这股涨势。 

其中，澳洲银行不仅要求更高的偿债能力，促使房贷申请者需要支付的头期倍增，更在今年调高利息，从而让许多潜在买家却步。此外，当地房屋需求大幅减少，也为房价带来负面消息。 

房价连续3个月走软

如今，悉尼的2月平均房价报73万澳元（约222万2713令吉），按月下滑3万5000澳元（约10万6594令吉）或4.58%，跌至10个月以来新低，且连续3个月走软。 

同时，相较去年10月的80万澳元（约243万6441令吉）历史新高，2月平均房价下跌了7万澳元（约21万3155令吉）或8.75%。 

在银行房贷增长率方面，1月增长率为7.3%，逊于去年12月的7.4%，3年以来首次出现增长率放缓的情况。 虽然房市开始降温，但市场人士认为，房屋买家依然会面临艰巨挑战，因难以申请到房贷。 

紧缩贷款冲击首购族

根据ME借贷公司数据，一对没有孩子且年收入总共12万5000澳元（约38万633令吉）的夫妻，一年前能向银行申请高达82万3000澳元（约250万6088令吉）的房贷。

不过，现在却最多只能借到71万4000澳元（约217万4045令吉），减少了10万9000澳元（约33万1892令吉）或13.24%。 

房贷选择（Mortgage Choice）发言人达恩布拉夫说，澳洲央行紧缩银行贷款政策，主要是为了抑制房产投资活动，而这冲击了房屋买家，尤其是首购族。 

“如今，要想借到跟以前同样数目的贷款，申请者需有更高的收入。” 

房价或放缓至2.25%

展望今年，CoreLogic RP数据公司研究主管罗勒斯预期，悉尼房价可能会放缓至2.25%，不过，拥有良好交通和低廉价格的地点，有望交出较高的房价增长率。 

“假设悉尼房价出现如此显着的涨势，市场将面临重大的可负担能力问题。” 

穆迪分析员（Ruth Stroppiana）也点出，员工薪资增长步伐跟不上房价涨势，将为悉尼带来更大的挑战。 

“悉尼的家庭收入，相当接近墨尔本和布里斯本（Brisbane）水平，但当地的平均房价，却比墨尔本与布里斯本，分别高出33%及66%。” 

独立式趋昂贵买家转买排屋

澳洲的房屋需求不断增长，但土地供应却越来越有限，因而带动独立式房屋的售价劲扬，促使买家将目光转向较为实惠的排屋。 

如今，随着独立式房屋逐渐成为遥不可及的梦想，许多预算不足的买家，对排屋的需求越来越强劲。 

根据澳洲Domain网站，在截至今年1月杪的12个月中，澳洲首都行政区和昆比恩（Queanbeyan）总共售出978间排屋，按年走高17%。 

其中，三房式房屋是最受买家追捧的选择，共有62%以上的买家购买，至于两房式单位，则有29%的买家青睐。

平均54天可卖出

另一方面，Allhomes数据显示，堪培拉（Canberra）北区也相当受市场欢迎，当地排屋在市场上，平均54天就会卖出，优于80天的市场平均水平。 

在堪培拉北区，平均房价为57万8500澳元（约176万1464令吉），仅次于平均价格报73万澳元的南区。 

至于昆比恩和塔格拉诺（Tuggeranong），平均房价分别为35万5000澳元（约108万1077令吉）和38万5000澳元（约117万2435令吉）。

排屋近破100万澳元

随着市场需求越来越高，悉尼中央商业区周围20公里地区的排屋，即将突破100万澳元（约304万5775令吉）的售价水平。 

根据CoreLogic RP数据，在这些地区当中，只有30个地区的排屋还处在100万澳元以下，其余大部分则处在突破这道水平的边沿。 

如今，在中央商业区周围10公里内，只有不到50间的排屋，标价100万澳元以下。 

房屋仲介毕莱指出，这是一种买家造成的连锁效应，因买家从邻近城市的地区，转向其他房价较低的地区，从而推高了这些价格。 

在悉尼的中部郊区，房价还未冲上100万澳元的是Sefton、Condell Park、Chester Hill、Yagoona和Bass Hill地区。这些地区的房价，仍低于85万澳元（约258万8909令吉）。 

McGrath Bankstown公司主管卡柏斯（George Kapos）表示，越来越多买家得知这些排屋处于廉宜水平，因此，很多人开始涌入有关地区。 

而随着悉尼房价上涨，相信大部分中部郊区的房价也会同样走高，推动Picnic Point、Lakemba与Revesby等平均房价处于97万澳元（约295万4402令吉）的地区，进入百万澳元俱乐部。 

顶级豪宅“长期”供不应求

正当许多人正忧愁不够钱买房时，富豪却在另一边厢大手笔买入顶级豪宅，因而促使悉尼在去年刷新豪宅成交纪录。 

莱坊的《2016年财富报告》显示，越来越多有钱人以悉尼为家，激励豪宅需求剧增。 

当地已成为全球最多有钱人的第8大城市，且这些富豪排除本身的主要房屋资产外，财富还超过3000万美元（约1.23亿令吉），购买力相当强劲。 

因此，市面上待售的顶级豪宅“长期”供不应求，迫使买家在售价1000万澳元（约3046万4149令吉）的豪宅面前抢破头。 

Pontons总监兼估价师多诺万指出，去年有大量1000万以上的豪宅售出，因而导致市场库存不足。 

去年70超级豪宅转手

“值得注意的是，悉尼去年大约有70栋超级豪宅转手，是当地历史上售出最多超级豪宅的一年。” 

SydneySlice房屋仲介韦斯特说，目前在市面出售的超级豪宅数目极少，而且，随着需求越来越强劲，相信接下来难有更多豪宅进入市场求售。 

另一名仲介史密斯点出，如果买家想在今后2个月内购买豪宅，就必须赶快行动。 

“因为现在已经非常接近复活节，然后就是学校假期、五月财政预算案，以及联邦大选，这些都会影响豪宅销售的因素。”