美国房地产市场冷暖指标——新屋和成屋销售数据，在7月的数据出炉后，引起业界和专家担忧，皆因两者的出售量节节败退。

但是，在这糟糕成绩单背后，美国的中位数房价竟已悄然超越次贷危机时的巅峰，让人担心该国是否又将迎来又一次房市泡沫。

其他不利因素，还包括因受政府资本管制而撤出的中资。有业者甚至近乎危言耸听地警告，纽约房市的“末日”即将到来！

美国商务部数据显示，7月新屋销售按月下降9.4%，年化总数仅达57.1万户，创2016年12月以来新低，逊于市场预期的61万户。

该跌幅为2016年8月以来最大，6月时的新屋销售尚录得1.9%涨幅，当时的年化总数为63万户。

另一方面，7月的新屋销售按年亦下降8.9%，也是自2014年6月以来最差。其中美国东部、南部和西部的新房销售下滑，中西部新房销售则仍有上扬。

需5.8个月消化库存

7月新屋的库存量较上月上升1.5%，至27万6000间房屋，为2009年6月以来的最高水平。不过，仅为2006年房市最盛时期库存量的一半。

以7月的销售速度计算，市场需要5.8个月来消化库存，略高于6月的库销比5.2个月，逼近市场正常的平衡状态，即库销比为6个月。

美国6月的组建家庭数亦急速下降，新家庭数量的减少，相信是影响新屋销售的因素之一。虽然销售下滑，7月新屋售价的中位值按年却上涨6.3%，达31.37万美元（约132万令吉），成为有史以来最高的7月新屋中位值。6月时的房价中位值为31.08万美元（约131万令吉）。

长期来看，新屋的中位价格自1990年以来，已大幅上涨10%至20%。

新屋价格飞涨，远高于成屋。新屋/成屋的价格溢价比2011年以来翻了一倍多。高企的土地、劳工、材料和监管成本，是新屋价格高居不下的元凶。

利率上升 工资不涨 屋价高企 新屋销售绊脚石

据华尔街见闻报道，美国7月新屋销售回落，打破了之前两个月的连涨势头。升高的贷款利率、缺乏上涨的工资、以及新屋飞涨的价格是主要原因。

这可能表明楼市在先前的持续高速增长期后进入休整期。下半月销售的放缓，可能反映了库存特别是经适房库存的稀缺。

但同时，进入休整期不太可能改变整体逐步增长的趋势。先前几个月的数据表明，就业稳定与信贷成本维持低位，为住宅需求提供了支撑。

成屋市场资源短缺，可能未来也会令一部分买家将目光转向新屋市场。

经济顾问公司Lindsey Group首席市场分析员彼得巫克瓦尔指出，新屋价格需要调整缓和，才能与温和上涨的租金竞争。

“过高的新屋房价，将会迫使人们选择租房而非买房。”

成屋销售一年新低

除了新屋，成屋销售表现也不佳。全美地产经纪商协会（NAR）数据显示，美国7月成屋销售的年化总数达544万户，按月下降1.3%，逊于预期的555万户，创下自2016年8月以来的新低。

分地区来看，美国东北部地区销售额下降14.5%，中西部地区下降5.3%。西部地区跳涨5.0%，南部地区上涨2.2％。

不过，由于待售成屋库存有限，其价格持续上涨。待售成屋销售额从2016年7月上涨2.1%，但供应量比去年同期下降了9.0%。

待售成屋库存的跌幅已持续了26个月。成屋库存短缺令价格上涨超过薪资增速，限制了潜在买家的选择，令楼市销售难以出现更快增长。

以7月的销售速度计算，市场需4.2个月来消化掉库存，小于一年前的同期数值4.8个月。房地产经纪一般将6个月内消化掉库存，作为市场趋紧的标志。

NAR首席经济学家劳伦斯云指出，成屋市场需求依然强劲，但库存短缺是阻碍市场复苏的要因。

7月房产从登记出售到签约售出的平均时长为30天，去年同期销售时长为36天。30天已接近2011年以来的最低记录，当年5月，销售时长为27天。

房价超越次贷危机巅峰

据新浪财经报道，近期以来美国房价上涨过快，已让许多业内人士嗅到了风险的气息。在美国次贷危机爆发10年之后，房价重新回归到巅峰时期的水平。

根据美国房产信息网站Zillow发布的6月房地产市场报告，全美房价总价的中位数达到20.04万美元（约84.27万令吉），按年上涨7.5%。

这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元（约84万令吉）。即使在2007年房地产泡沫高峰期，该数字最高只达到19.66万美元（约82.67万令吉）。

而美国许多城市的房价，更是远远高于中位数。矽谷中心的帕拉阿图市（Palo Alto）6月房价中位数高达259.8万美元（约1093万令吉）；而整个纽约市的房价中位数为42.23万美元（177.58万令吉）。

根据分析机构 MHanson.com发布的报告，美国购买普通住宅所需的收入达到历史最高水平，完全背离了10年趋势线。而成房销量的增长和反弹处于历史最弱水平，这表明现有房屋销售市场“供应不足”的传言属于夸大了。

不少分析人士因此判断，美国的房地产市场已然产生泡沫。有者甚至指出，美国就像是“坐上了一辆即将出事的列车”。

喜达屋：中资撤出 纽约地产将迎“末日”

越来越多行家开始出言警告，美国房产市场有潜在的风险；其中，全球最大的酒店及娱乐休闲集团喜达屋（Starwood）总执行长巴里史特里克毫不客气地点出，纽约的“百万富豪专属地产市场”即将迎来末日时刻。

史特里克在公司的电话会议上，公开唱衰纽约的高端地产市场，称纽约商业地产价格居高不下的原因，可归咎为以中国买家为代表的亚洲资本的推动。

但随着中国政府加强了该国人民在海外投资的管控，巴里认为这一势头无法持续，因为中资势必从美国地产市场撤资，并会因此导致纽约高端地产价格下降。

“近年来，中国商人成了曼哈顿商业地产的最大买家，常用较高的溢价收购酒店和大楼，刺激曼哈顿楼市不断上涨。但现在中国政府颁布了新政策，认为海外地产投资应该受到严格监控。”

史特里克看来，海外资本的离场，已经让许多人对于纽约的房地产市场感到忧心忡忡。因此，他推测高档地产价格下降是迟早的事。

购屋求助对冲基金

另一方面，史特里克指出，就像上次美国房产市场泡沫时一样，许多购买高级公寓的人并非向银行借贷，而是求助于对冲基金和私募。后者比银行风格激进，为追求更高利润率，敢于去投入巨大的地产项目。

“有一个对冲基金甚至还接受欧洲的房产作为抵押，向投资美国高端房产的人提供价值达10亿美元（约42亿令吉）的贷款。我倒是很想知道，他们究竟是怎么收取费用的。”

他补充，也许该些基金对房贷的高收益率很感兴趣，但他们迟早会发现自己做了个“愚蠢”的生意，甚至会血本无归。