地产

轻灾区也有好房屋

遭遇水灾的水灾黑区,购屋者保持观望的态度。

关丹过去3年年杪,连续遭受大水灾洗礼,水灾黑区经常一雨成灾,导致房地产的价格普遍下跌10%。

纵然如此,仍有一些购屋者对水灾黑区的房地产,持着“欲拒还迎”的心态。 



马来西亚房地产发展商会彭亨分会主席蔡世才接受《南洋商报》访问时指出,关丹在历经3年严重水灾后,对水灾区的房地产造成一定的影响,房地产跌价5%至10%。 

根据《南洋商报》探悉,灿丽园、双溪伊莎以及甘榜哥巴当等水灾黑区,房地产价格下挫至少10%,甚至有人廉价抛售,比市场的价格低15%至20%也大有人在。然而,水灾黑区,谁想住?

即使是大减价抛售,水灾黑区的房屋在半年,甚至一年后也无人问津;即使有电话询问,在得知房屋位于水灾黑区后,也没有前来看屋子的意愿。 

在租金方面,水灾黑区的住宅或店屋租户纷纷搬迁,租金不但没空间再调涨,一些业主甚至不惜减租金诱客。 

灿丽园的商店因是旺区,虽是水灾黑区,但屋价并没有下跌。

据了解,关丹一般房间每月租金300令吉,但一些房东甚至愿意将租金调低至200令吉来吸引租户。



此外,一般双层排屋的月租是约1000余令吉,但水灾黑区的租金,有者经减低至1000令吉。 

靠近大沟渠或河流的房屋最容易遭河水或沟水泛滥,都属于水灾黑区,一般购屋者不会选择此地段。 

雅凌河经过政府提升后,发生淹水的情况减轻,屋价依然增值。

马来西亚房地产发展商会彭亨分会主席蔡世才接受《南洋商报》访问时指出,关丹在历经3年严重水灾后,对水灾区的房地产造成一定的影响,房地产跌价5%至10%。 

根据《南洋商报》探悉,灿丽园、双溪伊莎以及甘榜哥巴当等水灾黑区,房地产价格下挫至少10%,甚至有人廉价抛售,比市场的价格低15%至20%也大有人在。然而,水灾黑区,谁想住?

即使是大减价抛售,水灾黑区的房屋在半年,甚至一年后也无人问津;即使有电话询问,在得知房屋位于水灾黑区后,也没有前来看屋子的意愿。 

在租金方面,水灾黑区的住宅或店屋租户纷纷搬迁,租金不但没空间再调涨,一些业主甚至不惜减租金诱客。 

据了解,关丹一般房间每月租金300令吉,但一些房东甚至愿意将租金调低至200令吉来吸引租户。

此外,一般双层排屋的月租是约1000余令吉,但水灾黑区的租金,有者经减低至1000令吉。 

靠近大沟渠或河流的房屋最容易遭河水或沟水泛滥,都属于水灾黑区,一般购屋者不会选择此地段。 

位置决定房产价值

蔡世才说,虽然现在人人买房地产闻水色变,但也有不同的情况。

蔡世才:发展商推出的房屋是强调“非水灾区”。

他指出,水灾黑区也有分轻微和严重等不同的级别;如果当地水灾只属轻微性,大致只淹一尺高,或者次数不多,例如只是一年一次,那么当地的房地产价格、租金或销售,情况还不至于太糟糕。 

“严重的水灾区,通常是指水高超过三尺,而且一下大雨,水就会淹进屋内,这种房屋的价值肯定会跌。” 

另外,他说,位置是否具战略性,也决定了水灾黑区房地产的价值。

“例如在旺区的商店,因为具有很高的商业价值,即便曾经发生水灾,也不会影响其商店价值。” 

花园住宅区的排水系统规划也相当重要。

此外,一个水灾黑区,若有进行防洪或排水的基本建设,也会提升当地的房地产价值。 

他举例,关丹雅凌河一带的房屋曾经遭遇淹水,但后来政府展开河床扩展工程,水灾情况大大改善,使当地房地产价格反而具有增值的潜力,而吸引许多人抢购。 

“关丹购屋者群多是购屋自居,不像吉隆坡、新山等大城市,主要是投资性质,所以会比较注重屋子的地势和安居性。” 

填高地势成趋势——明辉发展有限公司工程经理·蔡世才

也是明辉发展有限公司工程经理的蔡世才说,为了确保房地产的增值潜力,该公司选择在水灾几率低的地段建造房屋。 

“我们在林明路及丹绒隆波都有屋业发展,开发前,我们都会聘请专家测量有关地段的地势及水平,确保处于水灾安全水平之上。” 

经过连续几年发生水灾后,关丹发展商为了取得购屋者的信心,新楼盘都打着 “非水灾区”,或“位于高处”。

成本价可高出10%

同时,填高地势已经成了趋势,就连非水灾区的屋业发展计划都会填土加高,以期达到水灾安全水平,避免该地段发生水灾。

但这么一来,加上建筑材料起价,房地产的价格就会比一般高5%至10%。 

蔡世才指出,该公司发展的 Taman Armani Tanjung Lumpur也有填土,成本提高5%。 

他说,丹绒隆波的地段不会淹水,加上填泥加高,更突显了这计划 “非水灾区”的优势,虽然无法100%保证,但却是促销时的卖点。

他说,发展商在圈定发展地段方面,必须别具慧眼,万一工程进行到一半产业还没售罄,却又连连发生水灾,到时,发展商将血本无归。” 

尚城(KotaSAS)位于高处,该公司强调属非水灾区。

打造尚城最适宜居住城镇——尚城市场销售经理助理·哈丽达娃娣

哈丽达娃娣

关丹购屋者在购置房地产时,首先考量的是会否发生水灾,否则不但难以安居,增值的潜力也不大。 

我们的尚城(KotaSAS)促销展时,都强调地势高,属于“非水灾区”,让购屋者可放心置产。 

尚城将打造成关丹卫星市,总面积是1500英亩,未来彭亨州议会大厦也将设在该处。 

当局希望将尚城打造成为“关丹最适宜居住的城镇”,因此,绝对是水灾安全区。 

陈一权指出,双层排屋更加受落。

购地时确保地势够高——青苗集团旗下青苗资本股份有限公司·陈一权

青苗集团旗下青苗资本股份有限公司董事经理拿督陈一权说,关丹经常发生水灾,因此购屋者在考虑购置房屋时,必定会关切有关房屋是否有水灾的风险。 

他说,发展商必须让购屋者有信心,确保屋子的位置是非水灾区。该集团所开发的屋业发展计划发生水灾的几率不大,主要是购地时,眼光要准,地势要高,且不靠近河流或大沟。 

他指出,发展商屋业发展的图测,都会通过水利灌溉局审查,地势必须达到一定的高度,若不达标,就必须填高地势。 

双层排屋更受落

他说,发展商在发展一段花园住宅区时,也需要规划排水系统,确保雨季时,即使是下大雨,也能够及时排水。”他也指出,双层排屋比起单层排屋更加受落,因为比较符合防范水灾的需求,万一发生水灾,居民还可将物品搬到楼上。 

对症下药解决水灾问题——系统屋业发展有限公司·拿督方振杰

方振杰

关丹市区对屋业尚有需求,但对于水灾黑区的屋子,保持观望。 

目前,发展商暂时在水灾黑区停止发展屋业。 

最重要是政府推行有效的治水工程,找出导致水灾的源头,对症下药,解决关丹的水灾问题,如此一来,才能解决所谓水灾黑区房地产滞销问题。 

不会考虑水灾黑区——购屋者·苏松林(45岁,商人)

虽然非水灾区房子的价格比较贵,但我还是会选择那些地区的房子。水灾黑区的房屋即使便宜抛售,我也不会考虑。

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财经新闻

倪可敏:房产复苏强劲成长 滞销产业降逾40%

(吉隆坡14日讯)房屋及地方政府部长倪可敏指出,自从昌明政府执政以来,我国的滞销产业大幅减少,降幅超过40%,从3万7066单位下降至少于2万4000单位。

明年办东盟产业峰会

他说,今年产业市场料将有强劲表现,这将会推动国内经济增长。许多产业上市公司的股价纷纷升值,有者甚至在过去12个月大涨600%。

倪可敏今天为马来西亚房地产商会学院(REHDA Institute)举行的“2024年区域房屋大会”致辞时说,我国产业市场正在复苏且稳定成长,去年交易量录得39万9000宗,交易总值达2000亿令吉,分别增长2.5%和9.9%。

他说,我国将在明年担任东盟轮值主席国,届时将举办多场国际峰会,进一步提升大马的国际地位:“届时吉隆坡会展中心将举办史上第一届东盟产业峰会,致力打造大马成为东盟的门户。”

倪可敏也说,大马吸引外籍高技术专才,我国已成为他们的聚集地:“前年,移民局发放11万零819份工作准证给外籍高技术专才,去年发放率超过50%,达15万4115份。”

探讨可负担屋定价标准

倪可敏现场推介由REHDA学院出版的研究报告《可负担房屋2–缩小差距:平衡供需的战略方法》。

他指根据了解,这份研究报告是与马来西亚北方大学(UUM)、大马发展银行(BPMB)研究人员和其他组织合作的成果,它可提供新的研究见解,探讨如何更好地衡量和考虑可负担房屋的负担能力,同时顾及每一个城市家庭的支出和可支配收入来为可负担屋定价。

保护各方利益

倪可敏为此提出制定更完善的“马来西亚半岛房地产发展法令”,以规范房地产市场,保护购屋者、发展商和地主的利益。”

房政部于2022年1月31日推行房屋综合管理系统(HIMS),此系统结构被设计为端对端流程,旨在简化私人房屋发展商的业务,从申请发展准证到电子买卖协议(e-SPA)、更新房屋项目及遵守1966年房屋发展法令的要求。

关于可负担房屋,房政部目前在根据国家房屋政策研究一套更科学的定价指南,以根据不同州属的物价水平为可负担房屋定价。

根据国家房屋政策,可负担房屋的定价不超过30万令吉。不过,若吉兰丹和吉隆坡的可负担房价同样是30万令吉,则是不合理的。

出席者有REHDA信托人丹斯里张昌国、拿督斯里法迪依斯干达、丹斯里曾福传、拿督黄忠立、拿督哈芝慕斯达法、拿督黄腾亮、总秘书张翠苹、署理主席拿督何汉生及主席拿督童银坤。

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