报道：郑美励
摄影：陈奕龙+档案照
长达10年，黄伟益是站在议会殿堂上的国、州议员，辩论国家大事、为民请命；如今，他的身影更常穿梭在高楼社区间，主持业主大会，化解管理纠纷，甚至带队查封“老赖”业主。
从指点江山的人民代议士到物业管理专家，黄伟益的角色变了，不变的是为民服务的初心。他既有善用法律武器“铁腕”执法的刚性，也懂设身处地的柔情，在合法、合理、合情之间寻找最佳平衡点，为高楼居民排忧解难。
去年12月，新山某高楼建筑某个单位遭“破门而入”，搬空所有流动资产。
这可不是什么恶性逼迁，而是一次获得市政厅建筑总监(COB)授权的合法查封行动。业主长期拖欠管理费，公寓管理层执行查封令。这场行动的幕后推手，是信义全方位产业管理有限公司（Total Property Management Sdn Bhd）董事黄伟益，也是一名注册物业经理。
面对无辜受累的租客，他同情但立场坚定指出，业主必须承担拖欠管理费的后果，执行查封令完全依据法令赋予的权利。
他说：“我们永远要对准时还钱的人公平，对于那些永远不要还钱的人，我们还是要采取行动。”事后，该名声称在国外的业主隔天就回来缴清欠款。
作风强悍果敢
这，只是他历年物业管理生涯中，无数次“硬核”执法的缩影之一。
无论是昔日当记者、人民代议士抑或是如今的物业经理，他的作风一贯的强悍果敢，敢于发声挑战不合理的规则、勇于行动，看似狂妄但始终遵循法律和法规，并无逾越。
他曾经因为发展商非法阻拦居民进出，直接调来一辆铲泥机，在报警备案后，将保安亭和门闸夷为平地、他更是国内少数敢把建筑总监带上分层管理仲裁庭的物业经理，就算拖欠管理费不还的业主拿政要助理的身分来“压”他，他也没有妥协，逼得对方在资产被拍卖前一天，乖乖清还欠款。
遇到老弱妇孺求助，他也身段柔软去“多管闲事”，聆听对方的难处再施予援手，譬如协助居民状告发展商，取消不合理罚款。
“以前做议员，办公室每天都有选民进来，哭着诉苦的也有。我希望他们出去时，脸上是笑的。现在做物管也一样，希望楼盘居民看到我们，是有希望、有改变的。这是我一直以来的想法。”
从政坛到商场——一个YB的意外转身
黄伟益会踏入物管行业，纯属无心插柳。解决基层民怨是他当人民代议士的日常，当中不少与高楼社区有关，他的“成名作”正是帮助槟城垄尾一个拥有2255个单位的中廉价组屋。
该组屋因发展商管理公司与共管机构（JMB）闹双胞，管理陷入瘫痪，拖欠8万令吉电费而被断电。当地居民找上当时是槟城光大区州议员的他帮忙。短短两天他向业民筹措逾7万令吉资金，让国能恢复电供。
接着，他带执法人员突击搜查发展商设立的管理办公室，又促使建筑总监（COB）援引法令提控该发展商的管理公司，成为槟岛第一宗案例。
最后，他找发展商谈判，让其和平退场。同时，他还毛遂自荐联同另一名州议员和一名会计师成为该组屋的“楼管代理”，不仅分文不取，甚至说服另一名发展商出资十万令吉，7.5个月后组屋情况稳定下来，他功成身退。
这段经历让他声名大噪，接获越来越多的求助，这也让他意识到，若要更有效地提供帮助，必须成立物管公司。
“我需要一个合法的平台去收钱，去请员工，去支付薪水。”
2013年，他成立公司，靠着解决一个个棘手案例，名声在业主和建筑总监官员之间流传，公司逐年壮大，如今在槟城、雪隆、新山、金宝、马六甲等地管理着逾50个楼盘。
开启事业第二曲线
也许你会好奇，这名大学主修国际关系，副修中文的前国州议员，是如何无缝跨界至物业管理领域，并对各项相关法令、政策与操作都十分娴熟？
黄伟益说：“我也没有背景。”当上议员后，为了解决高楼住宅的民生问题，他开始钻研法律条文，遇到不解之处便虚心求教。后来，他更主动举办专业讲座，在为民服务的同时也自我提升，在解决接踵而至的问题过程中不断汲取新知，成为行业专家。
入行门槛相对较低
至于为何选择了物管领域，他笑笑指出，这不仅是他熟悉的领域也是轻资产领域，“这是一个入行门槛相对较低的行业，无需巨额资本，也无需囤积货物，”让他得以迅速开启事业的第二曲线。
“我小时候的志愿是做医生、警察和消防员。”
虽然最终未穿上这些职业的制服，他却巧妙地将这三种角色的精髓融入了现在的物业管理工作中：他是为社区诊断“病症”的“医生”，需要像“警察”般严格执行规章，维护社区的和谐秩序；更得随时化身“消防员”，及时化解邻里间的各类矛盾与纠纷，换了一种方式去延续服务人民的精神。
人是管理重要元素
虽然这个行业看似门槛不高，实则考验从业者的耐心、同理心、对沟通与人事协调能力有着极高的要求，因为诚如他所言，物管80%的时间都花在与人沟通和互动上，管理建筑物的时间只占20%，因此“人”是管理中非常重要的元素。
他强调，与人打交道时，姿态至关重要。管理层应该主动放低身段，用温和的态度且开放心态聆听与交流，适时的退让与妥协，在这种情况下大多数时候都能通过沟通解决问题。
相反的，若一味觉得自己是对的，便失去沟通意义。即便在法律上是合法的，但也需要考虑是否合情、合理，毕竟打交道的对象是“人”。例如漏水问题，即便管理层有责任维修，但有时可能资金不足，这时可以主动提出解决方案，比如让住户先行垫付费用，然后从管理费中抵扣或报销。只要双方态度良好，没有什么不能谈，这就是人的弹性。
死守法令绑手绑脚
物业管理所涉及层面非常广泛且错综复杂，三天三夜都讲不完。以法令为例，黄伟益说：“很多人把分层管理法令当作圣经来看待，但是法令没有办法涵盖每个层面。死守法令，很多时候会绑手绑脚，根本解决不了问题。在不违法之下有一些可以变通的方法，最重要是能够解决居民的问题，才是关键。”
例如法令只允许将拖欠管理费的名单贴在传统布告板上，但如今这年代，管理者（共管机构（JMB）、管理委员会、管理办公室（MO））是否会变通采用电子布告板、WhatsApp群组，公寓app来发布？“但是如果你讲法律没有讲，所以全部东西不能做，那就达不到公告效果，因为我们不能期望所有人都去看布告板。”
渐进式罚款让居民喘口气
又比如虽然法令规定管理委员会会议需7天前发出通知，若发生紧急事件如土崩，难道真的要等到7天后才召开会议吗？也有很多管理层动轧祭出各种罚款……他无法苟同。在他看来，罚款意义在于教育和警示，与其初犯就开罚，何不有弹性一点，采取渐进式罚款，才不会令高楼居民喘不过气。
虽然物业经理如他可提出建议，但最终决定仍取决于管理委员会。令他大感无奈的是，许多业主当上管理委员会委员之后，往往“换了位置就换了脑袋”，而物业经理夹在管理委员会与居民之间，有时成了夹心饼干有时成了代罪羔羊。
他强调，物业管理公司并非普通的服务供应商，而是以管理委员会的名义借出自己的专业资源、知识和员工，来为社区服务。因此，管理委员会应将物业经理及其团队视为“自己的CEO”或内部员工，建立平等、互相配合的伙伴关系，而不是抱持着“我付钱，我最大”的心态，随意批评、指责。
在他看来，批评之余，更应共同检讨、完善工作流程，并给予员工改进的机会和指引。若只是一味打压，最终只会导致人才出走，加剧恶性循环。
用行动解决问题
对于这个行业，黄伟益有许多观点和见解，包括各方（业主、管理委员会（MC/JMB）、物业经理）关系失衡、管理委员会的权利膨胀、执法单位执法不严甚至不作为、对法律的诠释不一等，他不光是用笔墨书写，更用行动来设法解决问题。
为了推动行业改革，他成立马来西亚高楼管理人协会（SMA），积极推动在全国不同州属设立分会，让没有执照的普通员工、物管经理与共管机构有发声平台，也推动专业培训。
第3本著作本报出版
今年5月，他将过去几年在《南洋商报》发表的专栏文章，经过精心筛选与重新整理后集结而成第3本著作《楼宇管理的管与不管——物业管理的底层逻辑与生存法则》。
此书结合他个人观点与实战经验、深入浅出的剖析当下高楼管理所面临的结构性困境，为广大业主与居民、业界人士、高楼管理委员会成员、政府执法者与决策者、政治工作者、法律专家提供全新视角、新思维，去看待和处理物业管理中常见的争议与挑战，保障自己的权益、优化管理与执法以期打破困局，促进行业的健康发展。
新书如今交由大将文化分销至全国各大书店上架，并已开放网上订购。
业主的参与和储备金管理是关键：
1. 业主的冷漠
黄伟益指出，许多业主对居住社区事务不闻不问不参与，使得投机分子有机可乘，导致许多高楼管理品质日益下降，甚至出现储备金被挥霍情况。为了维护自身权益，业主必须积极参与社区事务。
2. 储备金的迷思
许多管理委员会倾向于将储备金累积到上百万令吉，不舍得使用。黄伟益指出，“钱越多越容易吸引投机分子”，届时可能把钱挥霍掉，而业主最终一无所获。他指出，留下40万令吉至80万令吉储备金以应付3至4个月的开销，余下资金应被用以提升设施如粉刷大楼、安装电动车充电桩等，以提升高楼建筑整体品质并造福更多居民。
3. 尽早转让分层地契所有权的重要性
分层地契产权转让费用高昂，促使许多业主采用拖字诀，迟迟未办理手续。黄伟益提醒，尽管新修定法令没有规定业主何时须完成手续，但如果手头有资金，不妨尽早办理。
原因有3：
1. 某些发展商可能会向业主额外征收费用；
2. 产权转让的印花税根据房产价值（按市价）计算，拖得越久，房产价格上涨可能性越高，业主需支付更高的印花税；
3. 如果拖延多年，一旦发生发展商清盘、律师楼停业，届时欲办理产权转让手续便会面临困难。
《 楼宇管理的管与不管——物业管理的底层逻辑与生存法则 》
作者：黄伟益
售价：RM58（邮费另付RM8）
