零售产业线上线下扭转乾坤

综合多家产业顾问公司的看法，当前冠病疫情恶化及MCO 2.0的实行，以及防疫措施收紧下，实体零售业如购物中心、商店等肯定大受影响，而网购、电子商务等肯定更加红火。

尽管短期内，购物广场的人流大跌，租金收入也肯定大受影响，但并非所有购物广场都挣扎求存，那些坐落在优越地点，向来与时并进，结合实体购物体验与线上业务优势的购物广场，仍会有一番作为。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）指出，尽管零售业尤其是实体店在冠病疫情下首当其冲，但在这个不断变迁的市场上仍旧商机处处，无论是零售业者或零售业主（如购物广场和零售商店业主）也需不断与时并进。

至于个别零售商，大马永利行（Raine and Horne International Zaki & Partners）执行董事陈建明指出，那些向来拥有较强线上业务的零售实体业者，优衣库（Uniqlo）、JD Sports、宜家，以及著名手机品牌等仍可逆流而上。

商场纷推线上平台

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）副董事经理黄详耀说，零售领域今年的租用率和租金料将逐步下跌，但那些首要零售购物广场由于拥有较强的租户结构，尽管同样面临租金下滑的打击，表现仍将相对稳健。

“为继续获取成功，零售业者和利益相关人士料将迎应零售领域的新格局，在消费者的消费行为、模式及市场不断改变中与时并进。”

他指出，双威金字塔购物广场、永旺等购物广场纷纷推出本身的线上平台，协助广场租户把业务上线。

外资来马抢滩

事实上，所谓“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，在实体零售业生意大跌，不少业者关门大吉或缩小规模之际，却有不少外资零售业者来马抢滩。

据大马亨利行（Henry Butcher Malaysia），去年多达逾30家来自11个国家的海外零售业者来马开设首间分店，今年预见会有更多外国零售业者进驻，包括美国著名连锁快餐店塔可钟Taco Bell、Tom Ford美妆精品店、Five Guys美式汉堡店、David Rocco餐厅、日本Don Don Donki连锁折扣便利店等。

此外，单是在巴生谷，预计今年内将有至少7间新的购物中心，以及2座现有购物广场扩充空间，涉及总净可出租空间高达550万平方尺。

这些预计今年登场的新购物广场，包括“三井购物公园啦啦宝都”（Mitsui Shopping Park Lalaport）、武吉加里尔柏威年广场、KSL Esplanade广场等。

此外，实达城购物广场（Setia City Mall）第二期及IOI City Mall第二期也将在今年内投入市场。

当然，这将加剧原本已过剩的购物广场之间的竞争。

商场租用率跌至76.7%

由于购物广场人流和生意普遍下跌，广场租用率去年上半年从2019年杪的79.2%下跌至76.7%。

以巴生谷为例，该地区的购物广场数目冠全马，去年的行动管控令，导致大部分购物广场额租用率，租金收入平均下挫约30%。

马零售调查行（Retail Group Malaysia）董事经理陈海信指出，大马零售领域和零售产业今年的前景，很大程度上将取决于我国边境何时重新开放，以及经济能否全面复苏。

陈海信也是亨利行零售董事经理，他接受《南洋商报》书面专访时说，外国游客一直都是大马零售业的一大主要客源，许多零售业者的生意都仰赖外国游客，因此我国对特定国家开放国门是一项关键因素。

消费者没止步商场

他说，经济全面复苏也将刺激零售消费。当经济活动更为蓬勃时，国人的可支配收入将相应提高，购买力也将随着提升，在零售物品与服务上的消费会更高。

他指出，自去年5月4日我国首次实行有条件管控令，允许实体零售商店重新营业以来，国内消费者持续消费购物，只是由于购买力减弱，消费额有所减少。

“大马人没有停止购物，也没有止步购物广场。”

尽管国内大部分零售商店业主从去年3月18日开始的6个星期内，豁免非必需领域的零售商租户租金，并在5月4日首次行动管控令开跑后，给予租户租金折扣或回扣，但疫情期间网购大行其道，一些业者则关掉较为无利可图的分店。

而在延缓还贷措施于去年9月杪结束，改为实行针对性还贷援助后，更多零售业者重组业务以在当前严峻挑战下求存，导致更多零售实体店关门大吉。

此外，许多零售商纷纷展延实体商店的业务扩充计划，并把焦点转向网上销售。

实体店创造多样化选择

实体零售店未来不仅将继续存在，而且仍将扮演重要角色。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）零售服务主管穆里梅农指出，基于线上/数字信息的使用范围非常广泛，零售业者将有机会通过制定线上与线下统一的战略，来扩展零售商/品牌的整体市场。

他接受《南洋商报》专访时说，尽管网购和电子商务迅速增长，线下/实体店业不会被淘汰。虽然各类零售产品与品牌的线上销售占总销售比重不一，但实体零售未来仍可占一席之地。购物者和用餐者仍期待实体购物的实际体验及触摸与感觉等感官因素。

零售业者需先接触消费者，这意味着，他们必须先聚焦线上行销，然后继续在线上和线下结合的方式来满足消费者的需求。

可互相提振增长

如此一来，无论是线上或线下业务，各自取得增长，也可以互相提振增长。

“每当全球各地封城锁国的措施有所放宽或解除时，我们一再看到了实体零售与购物人潮涌现的现象，因为消费者寻求更多的购物体验和视觉感受。因此，各企业和品牌商应该做的是重新思考现有的实体零售空间，让它变得更富有动态性和灵活性，从而不断创造更多的多样化选择和新鲜感，吸引消费者一再上门光顾。”

“同样的，品牌也必须紧随消费者而无所不在，无论是线上或线下实体店，都可以让消费者在任何时间点，依据自己的喜好和需求来作出消费决定和选择。”

他说，尽管我们看到去年3月18日首次实行的行动管控令期间，电子商务出现非比寻常的增长，各品牌的线上销售对整体零售业绩的贡献也增长神速，但即使是在发展较为成熟的市场，如欧洲和中国，其占整体零售销售的比重，预料将保持在15至22%之间。

空间规划须灵活变通

基于数字/线上销售的日益普及化，为了满足消费者的各种期望，零售商和购物广场必须在空间规划上采取灵活变通的策略。

腾出更多的饮食与其他服务空间，依然是大势所趋。

此外，冠病疫情爆发后，消费者对于安全与卫生的整体要求肯定高于疫前，零售商和购物广场因此必须迎合消费者要求的水平，并持续改善。

穆里梅农指出，一旦疫情结束，因疫情而实施的各种限制将获放宽甚至解除，旅游业和周边所有服务领域将大力反弹，这点在过去几次放宽标准作业程序时已一再获得印证。

运动/体育与健康相关的活动及产品与服务预计将持续增长，并受到重视。