高楼产业管理 应新常态作业/黄伟益

从2020年5月4日开始,随着政府将行动管控令(MCO)转为有条件放宽的行动管控令(CMCO),高楼产业管理亦须自我调适,以应付新常态的作业方式。



其中最重大的改变,就是房屋及地方政府部允许开放管理办公室,但条件是每位访客须维持一公尺社交距离,同时必须在表格上填入他们的联络资料,以便万一出现社区感染时,能够第一时间把近距离接触者全部揪出来。

自从3月18日实施行动管控令以来,许多高楼所能鸠收到的管理费相应减少。这是因为许多业主还是习惯亲自到管理办公室付费,而不是通过网上转账方式付费。

从事高楼管理的人非常清楚,业主所缴付的管理费乃是共管机构或管理机构最重要的收入来源。若他们所缴付的管理费减少,管理层可能就要用到储备金来应付一些日常开销,甚至是紧急开销了。

通过信封缴费

为了避免管理办公室出现拥挤的情况,管理层必须规定任何时候只有一人入内,同时为他们每人测量体温。一旦有人体温超过摄氏37.5度,则直接将他们请离管理办公室。至于在其内工作的职员人数,当局则不再有限制。



其次,任何人若要缴费,管理职员可以请他们在面前点算钞票,然后放入一个信封内才交到柜台。至于管理层所发出的收据,若为了避免肢体接触,则可以较后才投入业主的信箱。

不过,管理职员必须允许业主,用他们的手机当场把收据拍下,以作为存底用途。

在CMCO继续推行的这段期间,管理层有必要继续减低社群传播的风险。这包括继续关闭健身室、游泳池、活动室、阅读室、羽球场,同时有限度地允许居民在公寓范围内做运动,并在每个时刻维持一公尺的社交距离。

此外,管理层亦可禁止社交互访、关闭一些非必要的人行通道,包括减少一些非必要的出入口,以达到防疫安检最好的效果。

禁召开常年大会

无法选新管委会

新常态作业其中一个比较引人诟病的规定,就是共管机构或管理机构不得召开常年大会,这将导致发展商或管理层获无限期延长他们的任期。

根据2013年分层管理法令规定,任何共管机构或管理机构必须在15个月期限内召开常年大会,并改选新的管理委员会。

视讯会议开会

至于如何应对这种情况,包括是否可以采用网上视讯会议的方式进行,同时允许业主或其授权代表只在投票时才现身,看来房屋及地方政府部有必要尽快研拟一套替代方案了。

其实,在政府制订的新替代方案出炉之前,管理层可以考虑以视讯会议方式召开会议。首先,让所有业主或授权代表先行签到,然后他们回到各自单位用手机或电脑来参与整个会议。

所有要表决的议案,我们可以将之推到最后一个环节才进行。

针对这点,管理层可以预先准备选票,让业主可以在所有议程经过讨论之后,一次过回到现场排队针对不同的议案投票。管理层可以用不同颜色的选票,方便区分及算票的过程。

现行法律没有规定业主或其代表在签到后,不可离开现场。即使在少过半数符合资格业主出席的情况下,只要在原订时间等半个小时之后,在场者即是法定人数。只要原任管理委员还留在现场,他们就足以让整个会议顺利进行。

SOP禁高楼住宅装修

其实,房屋及地方政府部针对高楼管理的新常态作业,有推出一套标准作业程序。但是,这个标准作业程序却存在许多瑕疵,不禁让人怀疑政府为何如此不接地气?

最让人不能理解的是,政府允许商业大楼及有地分层建筑(例如围篱社群)展开装修工程,却没有提到住宅性质的高楼可以展开装修工程。若属于住宅性质的围篱社群可以展开装修,为何高楼的住宅单位不能展开装修呢?

SOP不是法律

其次,政府允许商业大楼及围篱社群,可以展开如Airbnb之类的短期租房生意。这再次显示房屋及地方政府部完全妄顾各别地方政府,不允许商业大楼及围篱社群展开这类生意的限制。

对于这类标准作业程序,管理层可以选择不遵守吗?当然可以。你必须知道,当政府制订的标准作业程序,没有经过宪报发布出来时,这个SOP就不是法律。既然不是法律,政府绝不能够以你违反标准作业程序来对付你。

若有高楼住屋单位要展开装修工程,管理层其实可以要求这个业主,先取得毗邻单位的同意或谅解,然后规定装修工程只可在周一至周五(不包括周六、周日及公共假期),从上午9时至下午5时进行。

若在开工后面对有业主投诉,管理层可以尝试调解双方的冲突,包括调整装修作业的时间,以便在不干扰邻里休息的情况下,取得双赢的方案。

当然,管理层可在其中一方不遵守所作规定的情况下指示承包商停工,甚至可以通过充公其建筑材料或用具来强制承包商停工。

管理层有权禁Airbnb入驻

面对分层单位转作Airbnb等情况,管理层其实有权禁止这类活动进行,包括要求警方或地方政府执法。

除了政府批准作为服务型公寓的高楼之外,其他性质的高楼包括SOHO或商业大楼,都是一律不准转作其他短期租房用途的。

更何况,政府现在还要实施CMCO,为了避免引发社区感染,房屋及地方政府部绝不应该发出类似的SOP,进而引发管理层与居民之间的冲突。

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